表面原因：电商的冲击
“周末到大商场逛街，走累了喝茶吃饭，下午再看个电影。”曾几何时，这种最为流行的大众生活模式，正在被颠覆。“周末家中葛优躺，上视频网站看看电影电视剧，饿了吃顿外卖，缺了啥直接淘宝京东。”足不出户的“宅生活”取而代之成为很多人的生活常态。当互联网全面深入我们的生活，广大消费者的商业行为逐渐脱离店铺和实体，不仅改变了商业格局，商业地产也面临挑战。
从一些机构发布的数据显示，网购的品类主要集中在服装饰品、化妆品、数码电器等标准化电子产品。也就是说，受电商冲击最大的是传统百货业，服务业态和体验业态尚不明显。这也意味着，以传统百货业为核心的商业地产将面临巨大冲击。
 

深层次原因：商业地产的过剩和同质化
以购物中心为例，不管是商场设计、品牌引进、店面铺陈还是商场的营销手段及运营方式，似乎都可以用“差不多”来形容，在消费者看来，购物中心几乎千篇一律，基本上都是百货、餐饮加电影院，早已产生审美疲劳。甚至有的城市，两个同类型购物中心相距不过千米远。
目前为止，全球10个购物中心面积最多的城市，有8个在中国，但是这种数字不一定是绝对的，而是相对的。
现在二线城市的商业地产发展迅猛，而且供应量远远大于接受量。世界上一些发达城市并没有这样的增速和增量，但是经济并不处于高速发展的过程，所以我们可以看到，二线城市商业地产开发是这样的现象。
 

根本原因：商业地产项目在开始的时候商业地产策划没有做好
当前国内经济进入中高速增长周期，在此过程中，整个行业科技以及消费者需求都在改变，所以商业地产的结构也在改变，并以此驱动整个商业地产业态的变化。而商业地产策划的前期缺位，导致了很多项目在开始的时候定位就不准确，没有理解到商业地产面向未来发展的新理念不止是卖东西，而是提供新的生活方式。朝阳大悦城，上海K11取得的成功都在证明，基于消费者消费习惯和行为的改变，以文化体验式为主的商业地产开始赢得更多的客流。”

商业地产开发还是要专业的人去做专业的事情，整个的行业竞争加剧，开发商对专业的依赖程度比以前更强烈。从目前看，开发商选择专业服务机构的时候主要考虑以最低的服务价格获取最专业的服务，而不是依靠专业度来选择服务机构。开发商在专业度要求的把握上不是以质论价，行业专业度整体有待提升。

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