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城市商业的凋零 郊区商业的春天

来源:飙马(中国)       作者:飙马       时间:2019-03-08 11:41
城市商业的凋零 郊区商业的春天
现阶段,随着国内各大城市中心城区商业的不断发展,传统商圈受物业条件限制,商场硬件、车位等配套设施滞后制约且升级改造困难,造就城市中心大量百货、超市撤场关门。飙马(中国)观点认为,随着市中心商圈发展,城市郊区拥有更加宽裕的土地提供,购物中心相关配套更加完善,具备相当的便利性优势,是避开核心区传统商圈拥挤式购物的新希望。于是乎,近年来部分商业地产龙头企业,瞄准商业地产最后一块蛋糕——郊区商业。

飙马(中国)商业地产顾问机构,历时20余年的商业地产专业服务认为国内商业地产城郊化发展有如下几点要素原因:
一.汽车保有量增长迅速,距离不再是郊区商业的阻碍

据中国汽车工业协会网站,2016年中国汽车产销均超2800万辆,连续八年蝉联全球第一。2016年中国汽车产销呈现较快增长,产销总量再创历史新高,汽车产销分别完成2811.9万辆和2802.8万辆,比上年同期分别增长14.5%和13.7%,高于上年同期11.2和9.0个百分点。

与此同时,随着中国经济的发展,中国私人汽车数量持续增长。2016年中国私人汽车拥有量16330.22万辆,同比增长15.8%。1985年中国私人汽车拥有量仅28.49万辆,33年累计增长16301.73万辆,复合增长22.0%。预计2017年中国私人汽车拥有量将达18128.94万辆。
私人汽车的大量普及,距离不再是城市郊区商业阻碍,越来越多的时尚年轻职场人士以及家庭成员更愿意驱车到城市郊区购物消费,同时体验郊区优美的生态绿化环境,感受自然的天然氧吧!相比交通拥堵、环境脏乱、基础设施不够健全的城市中心,郊区商业必将更受消费者青睐。
二.消费方式发生转变,周末游成为郊区商业的机会

城市经济的高速发展,消费者需求的日益多元化,以传统的“百货零售”为主的商业购物模式,越来越无法满足市场的多元化需求。城市中心传统商业市场较为发达,消费能力较强,但这并不代表这些商业系统是长青树。一些老传统商业圈,包括遍布城区的其他商业,其最大问题就是以单体商业为消费模式,没有“中心”功能,消费客群单一,商业形态层次较差,消费功能业态零乱。同时,由于城市人口的快速膨胀,城市郊区交通设施的不断完善,其郊区商圈交通承载能力优势亦发显现,郊区生态景观优美宜居宜购,周末游成为郊区商业发展新机遇。
三.市中心时间成本增加、停车成本增加

随着经济社会发展,高档次消费者更加注重时间成本的运营,城市中心商圈的基础硬件设施滞后、交通的不便使得市中心的时间成本大大增加。举个例子来说,周末几个近郊居住白领约好的18:30到市中心某餐厅吃饭,一般情况下等人齐了得等到19:30,倘若下起雨来,那将“开餐时间”定为20:30都不为过,因为整个城市中心交通已基本瘫痪,并且在到达目的餐厅还要拖延时间,因为停车位确实很难找到,且价格昂贵。反之对比,郊区商业,交通通畅,停车基本免费。
四.市中心商业项目用地成本增加,租金居高不下,增加了经营成本
一直以来,城市商业中心都集中土地资源有限的老城区,随着市中心土地资源的不断缩减,土地成本,商铺租价也同样出现严重的暴涨姿势。

在这方面,郊区购物中心在规模与租金压力上都优于市中心核心区。与传统商圈高密度建筑不同,郊区土地不仅相对便宜,还可以承载更丰富、更多样化的建筑形式。当然,除了地价比核心区便宜,郊区其他建设成本、日常运营、推广、物业、人力、水电等并不便宜。同时,郊区周边有众多的住宅小区,为商业综合体发展提供了巨大的客流基础,在郊区地段选址建设商业综合体,提升郊区功能品质,优化功能分区,充分发挥郊区的土地价值,这是商业综合体的一个发展趋势。
五.市中心新开发商业项目用地不足
现在的城市中心用地比较紧张,无法规划出面积庞大的地块来建造大体量的商业项目,城市中心地段往往同类商业扎堆,过于密集,形成商业失衡,而郊区的位置有大量的土地可供选择,是个非常具有发展潜力的区域,对郊区精准布局,对于商业地产商来说也是个非常不错的选择。另外,市中心位置新建小区楼盘比较少,新建楼盘位置普遍集中在郊区或者偏向郊区的位置,而大量具有消费能力的年轻群体也往往集中在这个位置,因此郊区地段是商业项目布局选择的最佳场所。
六.市中心商业已经接近饱和

市中心地段商业布局比较密集,商业体量趋向饱和,同质化严重,想在市中心有限的商业空间里实现业绩的增长已经变得越来越难了,有的商业项目年年亏本,特别是以百货为主的业态几乎天天都会有撤场的相关报道,生存空间越来越小。随着这几年新建住宅楼盘的热潮,郊区也逐渐发展起来,因此年轻消费人群比较集中于郊区位置,给郊区发展商业项目创造了有力条件,郊区发展较晚,因此商业项目不像市中心位置那样密集,饱和,故郊区可以说是商业项目发展的空白区域,具有巨大的发展提升空间。
7.政策支持地方政府支持郊区商业项目
有些地方政府的城市规划建设中,出台相关的政策支持郊区发展商业项目,提升郊区功能品质;
图1-1 政府政策支持郊区商业项目
地区 支持郊区发展的相关文件 主要内容
北京市 北京市商业流通发展专项资金暂行办法 郊区现代流通网络建设项目。支持郊区连锁商业企业开展商品联合采购,降低商品流通成本,提高商品特别是食品的统一配送率
武汉市 关于进一步激活内需提振商业经济发展的意见 结合城市重点功能区的建设,完善城市商业网点发展规划,优化城市商业网点布局。结合特色商圈建设和轨道交通沿线商贸业发展,重点推动一批大型商业设施建设
乡镇 三乡镇进一步推动大型综合商业项目建设专项扶持奖励办法 符合基本条件的超容积率商业项目,参照《中山市三乡镇“三旧”改造实施细则》中有关激励扶持政策及相关调整规定(从该项目土地出让纯收益中提取60%,返还土地使用单位),给予商业部分缴纳市超容费返还我镇部分(缴纳市超容费部分的80%),其中的60%即超容费的48%作为项目补贴。
图1-2 政府政策支持住宅项目需要有商业配套
地区 相关政府文件 主要内容
北京市 北京市住宅配套商业服务业用房规划建设使用管理办法 新建居住区、居住小区, 必须按国务院和市人民政府关于新建居住区公共设施配套建设规定的标准, 配套建设商业用房。本办法所称商业服务业用房, 是指与住宅配套的小百货店、综合百货商场等;
商务部 关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见 城市新建社区中,商业和综合服务设施面积占比例不得低于10%;地方政府要通过购买方式持有一部分商业用房,低价出租包括菜店、早餐店、家政服务点等关于民生的社区配套商业
三亚市 三亚市居住社区商业配套服务设施暂行规定 三亚按照人口规模或户数,将居住社区分为居住区、小区和组团。其商业配套服务设施包括小型副食品店、中小型超市、文化用品店、小型餐饮店、理发店、诊所药店、储蓄邮政所以及文化娱乐网点等。
无锡市 关于规范市区征地拆迁安置房小区配套商业用房及土地出让程序的通知 市住保房管局已办理初始登记的安置房小区,在满足本小区所需配建的公共服务设施用房的前提下,多余配建的商业用房,经相关部门审核,报市政府批准后,方可办理房屋及土地出让手续。
 
八.城市人口郊区化,注入郊区商业生命体新的活力
随着人口逐年增加,新城的公共服务建设也逐渐为政府所重视,轨道交通等配套设施的加速完善也加快了人口导入的力度,促进了轨道交通沿线新兴商圈的形成,,人口郊区化趋势已成必然。

以北京、上海为例,从1982年第三次全国人口普查开始,北京二环以内的人口密度就持续降低,到1990年老城区人口下降了3.38%。而90年代开始的大范围旧城改造活动,则加速促使了内城人口向三环四环迁移,到2010年中心城区人口较30年前已经下降了10%。
早在2010年,根据第六次全国人口普查结果,上海近郊区、远郊区的人口密度分别为每平方公里4684人、1388人,比2000年分别增加80.2%、61.4%。占上海总面积不到十分之一的核心城区——黄浦、卢湾、静安、虹口、长宁等地的人口不断下降,其中下降幅度最大的是黄浦区,减少四分之一。这显示了上海中心城区核心区域的人口正向郊区、中心城区外围区域迁移。
九. 郊区环境质量优越,玩购引领消费新时尚
通常城市郊区隶属城市发展新区,市政基础配套完善(生态绿化公园、生态旅游景点、游乐城、欢乐世界等多居于郊区),郊区商业的发展,配套城市绿化生态系统,给消费者一种对比闹市、脏乱完全不同的生态优美、空气新鲜购物环境;市政旅游、游乐设施配套,进一步刺激消费者,小区域内实现“一站式乐购与乐游”的目标。
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