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商业地产估值测算逻辑(附案例)

来源:未知       作者:admin       时间:2020-03-23 15:11

收益法是普遍认可的商业地产估值方法,收益法可进一步细分为直接资本化法、折现现金流法,租期及回收金额折现法。
1、直接资本化法
估值 V = A / r
其中A为毛租金或净租金收益,r为对应的毛资本化率或净资本化率。直接资本化法是一种静态估值方法,适用于租金收益稳定的情况。

 

例1:某购物中心NOI值1亿,资本化率6%

 

估值=NOI/资本化率=1亿/6%=16.67亿

 

2、折现现金流法(DCF)

 

商业地产估值测算逻辑(附案例)

 

其中A为“净物业收益”现金流,r为折现率。折现现金流法属于动态估值方法,是理论上最准确的估值方法。

 

例2:接上例1,该购物中心

--初始投资成本10亿;

--持有期5年,期末处置资本化率6.5%;

--租金增长率3%;

--贴现率9%;

 

(1)期末处置收入=第6年NOI/期末资本化率=11593/6.5%=178350万元;

(2)各年现金流按9%贴现率折现,合计得到物业估值15.7亿元;

(3)IRR为10.9%;

(4)内含资本化率=1亿/15.7亿=6.4%

 

3、租期及回收金额折现法(T&R)

 

商业地产估值测算逻辑(附案例)

其中A1为现有租约租金收益,r1为租期内资本化率,n1为现有租约剩余租期;A2为市场租金水平,r2为租期外资本化率,n2为租约外剩余土地年期。

 

例3:接上例2,该购物中心

--现有租约租期5年,租约外剩余土地使用年限35年;

--现有租约年毛租金收益14286万元,市场租金水平15000万元;

--租约内毛资本化率8%,租约外9%

 

(1)租期内价值=毛租金收益/毛资本化率*年期调整系数

14286/8%*(1-1/(1+8%)^5)=57039万元

(2)租期外价值

15000/9%*(1-1/(1+9%)^35)*(1+1/(1+8%)^5)=107874万元

(3)市场估值=租期内价值+租期外价值

57039+107874=164913万元

如有讨论可以微信后台留言,未来可以进行细节交流。

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