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做产业创新区的五大雷区

来源:未知       作者:admin       时间:2021-09-03 16:49

在过去的40年里,随着我们经济的发展,中国产业地产的发展也大致分成三个阶段。

 

第一个阶段是产业园区。

这个阶段的产业园区可谓是一堆厂房一堆载体的集合,它们之间没有关联的。后来发现产业区不仅要考虑产业还要考虑人,这样就引入了第二个阶段——

产业社区,但在这个阶段还是没有解决创新的问题。

按照上海市委书记李强书记的观点,将产业创新能力比做是农业,根据一亩地的产业招商程度来定级产业创新能力。

 

所以第三个阶段:产业创新区,其实是解决了产业附加值的问题,也就是靠人才集聚和产业的附加值来创造未来产业创新区的发展模式。

 

近年来经济增长放缓、产业结构调整、市场需求下降、叠加政策收紧等多种因素影响,大家都开始关注产业地产这个细分领域。

 

于是很多人说,FTA赶上了好时候。

 

其实不是,产业地产这个领域从一开始就是我们的坚持,我们从2003年开始进入中国市场后,就专注于做办公与产业的规划及建筑设计。


到现在,FTA已经在全国各地实践了近1000个产业地产项目其中包括上海市北高新国际科创社区、深圳光明科学城、苏州人工智能园区等等。

 

做产业创新区的五大雷区
做产业创新区的五大雷区

(点击图片,查看更多项目详情)

做产业创新区的五大雷区
做产业创新区的五大雷区

(点击图片,查看更多项目详情)

 

很多时候,我们跟客户开玩笑,未来在我们建完了以后运营如果运营成功了,我们合作的再不愉快,请给我85分,如果我们合作的非常的好,但是运营出现问题了,你只能给我59分,因为设计不是最重要的,最重要的是未来给你带来实际的成功,这是我们服务范围内的事情。

 

所以,经验的积累,也让我敢于在这里跟大家分享这个主题,也就是:在产业创新区领域,经常会踩到这五个雷区。

 

雷区1

产业地产与商办地产

的开发逻辑一致

 

我们把所有的园区,根据位置分成四类:

 

一类是中心圈区的,我们刚才我们像在城市核心区的,其实它是根据这种办公等等我们逻辑来去做的,只要产品好就可以了;

第二是近郊的这种圈层,以市北高新为例。

第三是还有远郊的第四是我们的卫星城。所以越是离得远,我们园区需要更有吸引力。对内我们称之为打造磁极,就像一个磁铁一样,把企业吸引进来,把人才留下来。

 

以我们在山东烟台的国际生物医药园项目为例,其总规模是120万方,开发的主体是一家医药上市公司绿叶集团,如果这个项目当作一个普通的办公,很可能就会无人问津。

 

于是我们FTA的建议是:产业地产做法和办公完全不一样。

 

生物医药园于是做了两件事情,第一件事情是把上海药检所吸引过来,让入驻企业的产品能更高效更快的上市。第二个就是在这边做一个动物实验室,方便企业研发。今天,这个园区在生物医药领域也非常有名,运营地很成功。

 

所以我们说产业园区需要营造磁极,这也是办公和产业地产园区区别很大的一点。

 

做产业创新区的五大雷区

园区设计方:FTA建筑设计事务所

 

做产业创新区的五大雷区

雷区2

为了利于园区招商

一个园区多集中产业主题

 

我们发现在招商的时候有两种类型的模型,一种是一开始招商很容易,但是这个园区越走越艰难。还有一种是一开始招商的时候挺艰难,但是到后面是越来越容易,这种现象的原因是,基本定位对于产业的集聚是非常重要的,所以定位对一个园区它其实是一个灵魂。

 

所以,很多成功的园区,最重要的这个是一个精准的定位,其实在招商的时候每增加一个产业,它的难度就增加很多。

了解行业,了解他们的诉求是很重要的,这就需要趋势性定位。

 

做产业创新区的五大雷区

雷区3

产业地产最核心的是产业思维

 

人类进入到高感性时代,我们一切的产品最终将以生活方式呈现出来,也就是说生活方式终将成为城市与产业的核心竞争力。

 

之前我们更多是在思考产业,其实我们今天的逻辑,是把人群中具有引领性的人才吸引过来,只有人才像种子一样来激发你的产业,才是最重要的。

 

做产业创新区的五大雷区

硅谷最宝贵的资产是人

 

所以,这样的一个物理载体,叫做城市创新社区也好,创新街区也好,它最核心的还是能吸引人。

 

为什么有的园区招商越来越难,因为他们是产业思维,他们思考的是产业。比如医药类的园区,我只要把医药企业拉过来就行了,其实不是,你把人才吸引过来了。所以很多园区在两三年的政策让利结束以后,企业就走掉了。

 

人才吸引人才,产业吸引产业。

 

今天,产业园的概念我们很少提及,我们更多的是提产业社区以及产业创新区。

 

在大虹桥区域,我们做了一个项目,我们把它这个项目做成了一个产业社区。我们在产品的定位,包括它的弹性产品运营这一块还是花了很大的精力。我们希望创造的这种未来的这种工作场景,它是商业体验等是一体的。

 

这个项目里面有两点值得借鉴的地方。


第一个是:这个项目还没有还没投入使用的时候,星巴克就入驻了,星巴克(第三空间)是个指数,是我们觉得是衡量一个园区成为一个社区的一个重要的标志。

第二个是是否宜人,我们通过各处细节的设计,就是不希望它是一个冷冰冰的一个园区,而更应该是一个有温度的一个社区。

 

做产业创新区的五大雷区

雷区4

产业创新区的设计要量身定做

 

很多园区的开发商都会觉得:产业园设计当然要量身定做咯,这句话太经典不过了。

但我们觉得我们的观点是产业园区的空间载体量身定做,更重要的是要去打造它的适应性。

 

以苏州国人工智能园区为例。

7年以前,它的定位是纳米产业,中期迭代为大数据产业,今天又变成人工智能产业。这种定位的这种变化是可以说是翻天覆地的。

但有意思的是,我们当初做这个项目的设计的时候,认为最关键的是适应性的设计:它要能与时俱进,能适应我们城市的不断发展,以及产业在定位变化的过程中能适应我们的变化,

 

这也是我们在其实重要的不是在思考功能,而是在思考从产业园到产业社区以及产业创新区的背后的这种逻辑。

 

做产业创新区的五大雷区
做产业创新区的五大雷区

苏州人工智能园区设计方:FTA建筑设计事务所

 

做产业创新区的五大雷区

雷区5

产业地产必须要

等思考成熟后再建设

 

各位,如果你是政府,一个开发商拿了地,九个月了或者一年多还没有动静,你会怎么做?很可能,你就把地收回去了,是不是。

所以,你会发现,我们产业地产的思考越“全面”,要的时间就越多,而时间往往就晚了。我们经常说一鼓作气再而衰三而竭?迟迟下不了手,那集团对你怎么看?团队内部对你怎么看?

 

因此,在设计上,我们提出一个“启动区策略”,就在九个月内我们把项目呈现一个雏形给我们的客户,具体说来,就是我们在一开始9月的时候,我们把产业展区、服务区建好,包括接待中心以及其他一些配套功能,所有的都在这个2500平米的面积中去呈现。而潜在客户能通过这个微缩的场景来去判断园区的未来,会有什么样的人群等,为未来打足信息。

 

做产业创新区的五大雷区

所以,上面5点,看起来都是“常识”,但却是我们认为的“雷区”,希望有更多机会跟各位进行切磋,谢谢指教!

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