浅谈商业地产的市场调查

浅谈商业地产的市场调查
——调研方法浅谈
 
市场调研是商业地产策划的起点，亦是基础，有效的市场调研能对后续的工作提供很大的帮助。市调的策划有三个关键点，即明确的调研任务、可行的调研程序和方法和科学的调研技术。广义的市场调研策划，包括了这三个方面的全部内容；狭义的市场调研策划，则专指对市场调研过程的构思、设计与实施。
    开展市场调查要有周密的计划，首先必须拟定市场调研的方案。在市场调研方案的拟定中，一般包括以下几个方面。
一、确定调研目的与内容
（一）选定调研专题与调查目标
    调研要有重点，在组织市场调研活动时应当首先找出需要解决的最关键的问题，选定调研的专题，明确调研的任务和目标。
    在确定调研专题时，专题的界定不能太宽、太空泛，以避免专题不明确、不具体。选题太宽的结果将会使调研人员无所适从，在大量的不必要的信息面前迷失方向，反而不能发现真正需要的信息。专题的界定也不可以太窄、太细微，这样会使市场调研不全面，不能反映真实情况。
    总的来说，根据调研专题的性质和调查目的不同，调研项目需要：（1）收集一些初步的资料，更好地阐明问题的性质和可能提出的某些问题。(2)调查和反映某一问题的一些影响因素，以及这些因素的关联性。 (3)对项目未来可控因素、不可控制因素的因果关系所进行的一种研究。 (4)专门为预测未来市场商情变动趋势而进行一系列调研。
    这一阶段的工作非常关键，它决定着整个调查活动的性质和方向。在这一阶段出现失误将导致全局性的失误。
（二）确定调研内容
    市场调查的内容相当广泛，大致包括以下几个方面：
    市场需求调查。也就是市场消费群购买力及其投向的调查，目的在于掌握市场需求状况及其变化趋势。
    购买者调查。目的是了解谁决策、谁购买、为谁买，购买者的购买动机和购物行为等。
    市场竞争调查。目的是掌握周边竞争对手情况，使本项目在竞争中处于主动地位。
 
二、确定调研对象与方法
    （一）确定调查对象
根据项目要求调，可以开列出市调所需收集资料的细目。市调的对象可分成几大类：
（1）项目所在地
（2）消费者
（3）投资者
（4）经营者
    （二）确定调研方法
    根据市场调研目的、调研内容、调研对象可以确定恰当的市场调研方法。市场调研方法常用的有以下几种：
    (1)询问法。直接调查法，是以询问的方式了解情况、搜集材料以获得所需的各种情况和资料。
(2)观察法。到现场观察项目来收集情报资料。也可以通过录音机、照相机、摄影机等仪器进行收录和拍摄
(3)问卷调查法。采用问卷调查可以了解人们对项目的认识、看法和喜好程度等等，并可以分析处理这些数据，得出结论。
（4）访谈法。通过对专业人士的访谈了解项目所在城市商业结构划分、业态业种情况。