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商业步行街的销售和招商该怎么做

来源:未知       作者:admin       时间:2018-11-27 15:48
1.二元销售模式的困难:步行街不同于住宅和临街商铺

业态需要统一及有序规划:

住宅销售只对业主发生,且无论是购买自住,还是投资,都可以不依赖"第三者"而实现房产价值。临街商铺以自主自发经营为主,业态品类较为复杂,以便利、随机性消费为多。业态之间可以不必有严格规。商业步行街则不同,商业步行街其实就是一个露天大卖场,需要合理规划,统一布局,集中品牌规模优势,形成自身业态规划特点。没有业态和经营特色优势的商业步行街,就很难有强劲的市场竞争力和生命力。

必须统一招商、管理及推广:

临街商铺拥有交通便利所带来的稳定人流,自发经营后,经过市场的筛选,优胜劣汰,久而久之,可形成一定的固定的经营群体和消费支持。而商业街则需要在统一业态和品牌布局后,进行统一招商,严把商户"质量关"及进驻品牌"质量关",这是商业步行街成功的基础;然后再是统一对外形象推广和统一经营管理,由内而外,形成消费者倾心和放心的消费场所。否则,由于不是所有商铺都是临街,就必然导致人气欠缺,很多商家经营会出现波动和下滑,最后影响整个商业街的兴旺和品牌地位。而业主和商家在进驻投资之前也都会对以上问题提出质疑并要求解答、解决。

2.关于商业地产(步行街)销售和招商的关系
商业步行街的销售和招商该怎么做
业态规划在商业地产设计和销售策略中的地位:

一个商业步行街的营商前途、物业升值空间首要的是看它的业态规划的市场基础和机会,而不是简单的看其地段、物业设计及硬件配置等。业态是商业生长、发展的门槛,是商家认同和消费认同的前提,而消费市场及其变革的趋势永远是开发、运作商业地产需要尊重和研究的唯一课题。这无论对步行街还是对大卖场、专业市场都一样。所以,在近年来商业地产销售和招商中,没有业态背景的纯地产概念很难成功;以后只会更加如此。在业态作为基础和前提的情况下,地产本身的设计及建设优势才能发挥效用。相信大家都见识过那些有很好的商业建筑而没有商业前途和迄今也没有商业启动及消费者追捧的商业地产项目。

业主:房产投资回报及升值前途如何保障?

商业步行街一般由上百成千的商铺组成,也就是说,必须能吸纳众多优秀品牌进驻才能保障其商业竞争优势,品牌优劣和业态规模将直接影响整个步行街的兴旺及可持续经营。业主投资商铺后,最关心的是商铺的升值前途。而要实现这一目标,就必须有越来越多的有竞争力的品牌商家进驻经营,因此,准确而独特的业态定位,寻找最具市场潜力和经营前途的优势业态,才能确保商业街所有商铺的营商价值和升值前景。少量业主自营如果符合业态和品牌配置计划也许还没什么关系,但过多的业主自营由于业主所自营内容及所代理品牌的问题必导致商业街经营及管理上的混乱,也不会有很强的竞争力。一般来说,如果不是专业市场,业主自营必须严格控制,而且更不允许业主自行招商。这是对项目负责,也是真正对业主负责。

入驻商家品牌的影响力:

商家品牌为什么对一个商业地产项目的销售和招商工作很重要?道理很简单:优秀的时尚的品牌代表了消费潮流和审美趋势;其商业文化、服务理念深入人心并与多数人群、新新人群建立了物质和精神上的沟通及默契;这些品牌商家在管理和销售中建立了规范而具有个性的商业体系,它们让消费者认同并信赖。因此,哪怕是很优惠的吸引这些商家进驻一个商业地产项目不光对招商很重要,而且直接影响后续商铺销售的进度和售价。选择有市场发展潜力和商业文化底蕴的品牌商家进驻是运作商业地产项目的共识,这些品牌要么是已在市场上获得了消费者的喜爱和认可,要么是一些将有很好发展前景的新的优秀品牌,一般来看,它们在产品设计和市场管理上更有经验和方法。商业经营是一门学问,需要商家具备一定的市场意识和经营方法,了解消费者的需求和心理,把握市场动向和流行趋势。没有经营经验或市场意识的商家及投资者,即使盲目进驻商业街,也往往不容易获得成功,至少会在前期遇到困难和挫折。所以有专业商业管理公司统一招商和选择商家,才可以确保商业街今后的前途和业主的长远利益。

招商及统一管理推广的专业性:

商业管理公司能利用自身商业资源和专业性,对商业街进行统一业态规划、招商及管理、推广,从业态布局、所引进的品牌、商业街建设、商业促销的力度及商业的文化传播等各方面,全面推广商业步行街,这样才能带领整个商业街抢占更多市场份额,吸引人流,引导消费,创造消费者信任和满意的市场氛围;各自为政,我行我素,排斥统一招商及管理,最后只能损害整个商业街的形象和市场地位,同时损害商家和业主的利益和前途。这也是一条商业街能否销售推广成功并持久兴旺发展的必要条件之一。
最简单的,我列了以下政府作为和不作为中的几大典型误区和失责,欢迎各位指正和交流--

1、政府在规划一个新商圈的时候,依据了城市哪些膨胀和拓展的可能性和可行性?依据了吗?

2、政府规划和打造一个商圈,就是做做规划批地卖地的工作就可以成就一个新商圈吗?

3、开发商拿走了新商圈中的地,其建筑设计和业态规划的商业依据是什么?政府只对开发商的建筑设计实施监管就可以保障开发商的商业建筑是符合将来的商业业态生长和旺盛吗?

4、开发商拿了地,也作了建筑设计并被政府认可,政府然后就可以放任开发商用任何形式去卖房吗?商业地产能什么都卖吗?即使能卖的部分,政府能对开发商的怎样卖放任不管吗?

5、开发商为了卖商业地产赚钱,什么样的炒作和什么样的弥天商业大慌都使得出来都撒得出来,卖完算数,或卖前卖中卖完后玩它几年返租经营管理数字的游戏(且有大把商业策划公司和管理品牌为了利益卷入其中合作炒作和撒谎),政府都看不见吗?没有政府的销售许可和产权认定,开发商敢这么大胆的什么都卖想怎么卖就这么卖吗?

6、卖到各个小业主手里,是商业地产的高价和虚高不实的租金回报,商家能在一个合理的低的门槛下顺利进驻吗?新商圈能培育起来吗?

7、一个新商圈的规划和打造,只做卖地规划,不做人口总量的迁移计划,不做更多交通、商务、银行、文化、教育等配置系统的同步计划和实施,新的商圈靠什么生存?商业能在一个看着漂亮却人迹少至的新所谓新商圈发展起来吗?

8、甚至,连政府很多管理部门的支持和理解政策也不能跟进(如工商、税务,特种经营权限等),商家更拿什么来活下去?永远靠美丽的新商圈的兴旺之谎言和天真的预期吗?

倒霉的可叹的是那些善良而贪婪的小业主们,他们买了很多商业地产,化光了自己和几代人的积蓄,把自己的后半生绑在银行按揭的绳套上,没做成哗哗银子的回报梦,却换来多少人全家每年的心痛和无处可泄的永无止尽的愤怒……
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