大众创业，万众开店。消费升级驱动下，各类店铺如雨后春笋般冒出。时尚潮牌、网红餐饮、鲜花店、水果店、便利店、生鲜店等各类店铺共同勾勒出生机勃勃的商业生态。
但我们留意一下身边的街铺，就会发现这种现象：几个月前还大力做宣传的服装店突然换成了美甲店；去年门前排起长队的网红奶茶如今是一家鸭脖店；街铺上的几个快餐店更是每半年新换一轮品牌；唯独那家看上去既不时尚，也无特色的烟酒店却坚强地经营了多年。
上述现象引发笔者思考：当前我国街铺换手率在合理区间吗？商铺高频率流转是正常的商业现象吗？店铺更替背后的生意逻辑是什么？
带着上述思考，《第三只眼看零售》调查了位于北京通州的一条商业街。调查显示，该商业街店铺租金以每年5%的速度上涨，转手频率从原来的每16个月一次，缩短至每2到3个月一次。也就是说，这条商业街上的九成商铺熬不过三个月。
这是国内商业街的缩影，折射出的问题值得深思。一腔热血的创业者和资本驱动下的门店盲目扩张，使得商业经营变得无序化，分散客流的同时助涨了租金和用工成本，反过来又加速商铺更迭。最终导致家家赚不到钱，门店成了给装修公司打工的。
客流少，租金贵
业态单一，多数店主不赚钱
《第三只眼看零售》调查的这条商业街位于北京通州，它旁边是一家购物中心，商业街作为购物中心的配套和延伸。
通过58同城网检索，该商业街的400多家商铺中有122家正在招租。店铺租金伴随铺面位置及面积大小等因素，从5元/㎡/天至30元/㎡/天不等。商业街租金与它附近的购物中心中心租金持平。据该商业街一位铺主介绍，这里的客流量仅是旁边购物中心客流的四分之一。
客流少、租金贵，是多数商铺难以维系的主要原因。小魏的美甲店是其中之一：20㎡的美甲店，每月租金1.2万元。
“我当初也担心租金太高，但考虑到这里背靠购物中心，附近也有办公楼，客流量应该不是问题。开业后发现，这里周六、周日属于‘有人气，没生意’，周一到周五，人气也没有。 我们店定位工薪阶层，人均消费70元，价格是住宅底商美甲店的二分之一。美甲店的团购顾客偏多，开店半年营业额仅有4万多，连房租成本都难以打平，只能转让了。”小魏告诉《第三只眼看零售》。
小魏表示，这条街上的商铺几乎每过一段时间就更换一茬店主。即便如此，房租依然持续上涨。房东在租房合同里注明，每年房租上涨5%。
王女士的服装店在步行街一处不显眼的位置，50㎡月的铺面租金是2.3万元/月。据王女士介绍，这间商铺2016年的租金是24万元/年，如每年租金涨到了28万元，她不得不将租金转加到衣服上。
“这使得我们店的服装跟专卖店里的衣服差不多一样价格。顾客们觉得衣服贵了，慢慢也就不再来了。光顾我们店的上班族收入也不高，图个时髦和便宜，真正有钱的消费者就去商场消费了。”王女士说。
一位房屋中介表示，租金不断上涨，导致该商业街的业态越来越单一。400多家商铺中，90%为利润较高的饮食业态。
不过，川菜馆老板孙先生表示，以目前的租金水平，这条商业街的大餐饮也很难做起来。孙先生决定转让商业街的店铺，去附近的购物中心重新选址。
商铺租金高企，业主赚到钱了吗？其实也未必。业主张先生告诉《第三只眼看零售》，“我在商铺看涨的时候入手的，维持目前的租金，也要20年才能回本。若房租降下来，再涨上去不容易。因此即便商铺空置，也没有业主会主动降价。”
此时，张先生120㎡的商铺已经空置了2个月，但他仍坚持4.2万元/月的租金不让步。
年轻创业者居多
盲从网红业态，缺乏经营常识
一位地产中介告诉《第三只眼看零售》，这条商业街的400多家店铺中，更迭较快的多数是一些网红品牌。
小钟的网红茶饮店于2018年底开业，60㎡的商铺月租金2.4万元，店员工资每月1.2万元。“当时我在找合适的创业项目，有一次看到一家奶茶店外排起一条长队，生意不错，身边的朋友也追捧这个品牌，很快便加盟了这家店”。小钟告诉《第三只眼看零售》。
开业后，小钟才发现“排队”是个套路，这种饥饿营销的手法，现在被许多人效仿实施。
“奶茶店客单价30元左右。第一个月平均每天营业额1万多元，我甚至开始计划三个月后投钱再开第二家分店。我以为背靠网红经济，有互联网营销引流，生意便成功了一半。”小钟说，但网红也仅仅是一阵风潮，第二个月就已经入不敷出。现在他辞退了一名店员，自己顶上。此外，小钟还把奶茶店二楼委托中介出租，希望能降低成本。可惜直到门店关闭，二楼都没租出去。
小钟的问题在于，没有做过生意的他不了解一些起码的经营尝试。以市场调研为例，小钟的市场调研依据就是来自房产中介报上来的数字。
“找铺面的时候，中介给我举了两个例子：蜜雪冰城在这边有四家店，每家店每天两万多元的流水；CoCo奶茶单品价格10元到30元不等，一天的流水在四万元。我以此估算，一家茶饮店客流量一天3000到4000人没问题，就是缩水一半也是非常可观的。没想到，实际上相差悬殊。”小钟表示。
乐铺网交易服务总监李越超对《第三只眼看零售》分析称，一些创业者无品牌运作经验，无法判断一种业态是否为“虚假繁荣”。同时，创业者心态浮躁，不做扎实的市场调研，也让关店率增高。
尽管生意难做，但这条商业街的转让费却是非常“坚挺”。50平方米左右的商铺转让费在9万元到15万元不等。一位地产中介表示，这是由于转让门店的一部分创业者属于家庭比较富裕的年轻人。他们想做点事，但缺乏经验，“无知者无畏”。
2018年9月，大学生小李在这条商业街一家云吞店吃了一次饭。小李觉得这家店的食物很有家乡的味道，再加上老板有意出手，就联合几位大学室友一起将这家店盘了下来。
没有任何餐饮经营经验的四个年轻人靠家里的资金维持这家门店，并雇了6名店员负责经营。苦撑一年，这家店现在已成为鸡肋。为了回收成本只能高价转让，9万元的转让费也是他们拍脑门算出来的。
“这个转让费根本转不出去”，上述中介表示。
被低估的传统业态
夫妻老婆店盈利可观
黄焖鸡米饭、张亮麻辣烫、江西瓦罐汤等看上去很传统的餐饮业态在这条商业街最终沉淀了下来。它们共同特点就是：夫妻老婆店。
老黄夫妇经营的黄焖鸡米饭可能是这个商业街经营最久的店铺之一。60平方米的铺面，月租金2万元，可堂食，可接外卖订单。老黄夫妇与儿子、儿媳一起经营这家店，从而省去了人力成本。
据老黄介绍，这家店的营业额几乎都是外卖业务做起来的。2019年上半年仅在美团一个平台就售出9000多份外卖，这使得他们在人气不旺的商业街得以存活。
老黄表示，如果请服务员来经营，每装一份外卖平台的订单，需要给服务员5毛钱的提成，而服务员如果出现疏忽，例如漏装餐具或纸巾的话，会导致差评，损失很大。自己人则用心，很少失误。
一位餐饮分析师称，这条商业街的消费层次并不高，而黄焖鸡米饭更加接地气。黄焖鸡米饭更像是“正餐”，不像是快餐，更符合中国人吃饭的习惯。
老黄认为，自己的店能越做越好有三点原因：
第一，价格公道的正餐。黄焖鸡米饭的价格公道，人均消费20元左右，比同类中式快餐便宜一些，而且更像是正餐，具有饱腹感；
第二，定位精准，就是做给上班族的午餐。黄焖鸡米饭在很多城市都已经成为白领午餐的代名词；
第三，品种搭配合理。米饭，鸡肉，再配一些蔬菜，很难让人短时间有吃腻的感觉，这就为顾客形成长期消费习惯打下了良好的基础。
张先生经营的江西瓦罐煨汤是商业街另一家夫妻老婆店的典范。张先生提供的菜单显示，这家店冷热菜从10元到48元不等，汤品大多一盅9元，共计有30多个菜品和23道汤。
与老黄家不同，张先生的餐厅以堂食为主，外卖相对较少，两间铺面的门店，有16张餐桌。张先生在商业街经营两年多，他的江西瓦罐煨汤持续盈利。乐铺网铺面经理潘文堂认为，价格实惠，人力成本低，是张先生店铺能成功经营的主要原因。
韭菜一茬又一茬
高频转让背后的商业“异象”
商铺高频转手，这是多重因素促使下的复杂局面。
既有消费需求层面的因素。新生代的消费者需要更加创新的业态，网红店的不断涌现客观上满足了部分新一代消费者的需求，也创造了当前热闹、丰富的商业环境。
也有就业与投资环境的问题。一位零售企业家表示，在不确定的经济形势下，中国社会缺乏一个让员工有安全感的就业环境，当然企业家也缺乏足够安全感。在这样的背景下，年轻人将创业作为就业的重要途径，而开店是门店相对较低的创业。特别是一些90后，他们基本上没有买房的压力，再加上父母的积蓄，足以支持他们实现自己的创业梦想。
还有商业运营的因素。一位地产研究员告诉《第三只眼看零售》，在商业街项目中，地产商处于利益链顶端。一些非地产商自持的商业街，都存在商铺转手频繁的问题。
地产商将商铺卖给小业主，而小业主出于投资回报率的考量，不愿降低租金以培育市场。此外，小业主持有商铺，还导致商家进入壁垒低，缺乏规划，这就使得后期的竞争更激烈。举例来说，北京通州这条商业街开业的时候，一条街上曾经出现过七家小面馆，然而不到三个月的时间就死掉一半。
一位实体店经营者认为，这是一种不正常的商业现象。一腔热血的创业者和资本驱动下的门店盲目扩张，使得商业经营变得无序化，分散客流的同时助涨了租金和用工成本，反过来又加速商铺更迭。最终导致家家赚不到钱。
不过，在乐铺网创始人张家鹏看来，当前商铺更迭率虽然较高，但也可以理解。很多网红品牌开店就相当于创业，而创业本来是不容易成功的事情。在张家鹏看来，任何处于上升时期的商业社会都会存在这种现象。
一位便利店企业总经理认为，他虽然不赞成年轻人开店创业，但这种趋势不可避免，未来可能还要上演5-10年。因为“韭菜一茬又一茬，总是割不完的”。
