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政策资讯

杭州特色小镇类型、分布及典型案例分析


随着第一批和第二批特色小镇的公布,全国特色小镇建设已经进入加速期。根据三部委的联合通知,到2020年将培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇,引领带动全国小城镇建设,不断提高建设水平和发展质量。本文,飙马将以杭州为研究样本,分析其特色小镇的典型案例,为行业发展提供一定参考。

 

杭州特色小镇类型与分布

 

我国特色小镇以华东与西南数量最多,文旅资源丰富。目前公布的第一批与第二批特色小镇华东区有113个,其中浙江第一批有8个,第二批有13个,浙江省作为特色小镇的先行者,凭借优良的自然环境以及产业基础形成了众多特色小镇。目前来看,浙江特色小镇主要集中在电器、制衣、影视等产业领域,总体占比超过80%。

 

杭州色小镇重点案例

 

杭州市经济发达,旅游资源丰富,成为浙江省特色小镇的重点发展城市。浙江省第一批特色小镇共有37个,杭州占9席,这9个小镇涉及信息经济、金融、时尚、健康、历史经典等产业领域。

 

城桃李春风:家庭颐养生活小镇

 

桃李春风位于杭州市临安区科技大道附近,距杭州市中心40公里,杭州东站80公里,附近交通便利,生活配套相对成熟,有玛丽蒂姆酒店(建设中)、星汇天地生活广场、浙医二院青山湖院区(建设中)、育才小学、浙大幼儿园等生活配套;产业配套,西边有青山湖科技城。

 

有文化内涵的中产阶级和中式产品。居民主要为60岁以上中产阶级,产品定位为中式徽派住宅,80-186m21:1小院,50-120m2精装小洋房,强化适老化功能。

 

开辟商业街区“春风里”,打造核心活动场所:占地面积118亩,业态包括超市、茶馆、饭店、影院、咖啡、传统工艺品、农庄等。涵盖颐养健康、家庭学习、休闲运动、文化生活。

 

 

健康管理中心:2000平米左右,二楼有床位护理和康复,包括上门居家养老。

 

升华“颐养健康、颐乐学习、颐居生活”三大服务体系,将范畴扩展至全龄化。

 

健康—引入胡庆余堂:健康管理中心约2000平米左右,二楼有床位护理和康复,包括上门居家养老。设有社区诊所、日间照料中心,满足家庭基本的就医、配药、输液等需求,还可为长者提供药物管理等上门定制服务。

 

颐乐—颐乐学院:项目进一步升华颐乐学院的颐养健康、颐乐学习、颐居生活三大服务体系,将服务扩展至全龄化范畴。

 

教育——限量版幼儿园:绿城旗下拥有初小幼等十四所杭州知名学校。

 

农业——食堂院:园区食堂日常配备四季时蔬,推进“都市农庄”。

 

开发服务——绿城物业:管家服务为依托,开发智能化系统,并协助组建慈善群、高尔夫群、园艺群、摄影群、垂钓群等公益社群。

 

全龄化生活服务内容具吸引力。桃李春风定位为“中国家庭颐乐生活新里程”,定位涉及三代人,覆盖居住、健康、教育、农业、商业、服务等多个维度,其在健康、颐养、教育、农业等多个领域的探索为生活品质提供了保障。

 

商业业态文化特色深厚。商业街区业态涵盖现代养生文化特色、传统工艺特色、特色餐饮等,具备旅游和运营的基础,目前,商业街区半数商铺营业,餐饮有2家周末较为火爆,已经对临安周边也开放;未来商业街将作为景点,有门票,并对参观团体收取300元的讲解费;社区教育已经开了10门课,3门为纯业主,其他主要为商家和业主来参与,内容包括烹饪、园艺、瑜伽、舞蹈、手工,每个班15人。

 

乌镇:注入互联网基因的江南水乡文化古镇

 

乌镇距桐乡市区13公里,距周围嘉兴、湖州、吴江三市分别为27公里、45公里和60公里,距杭州、苏州均为80公里,距上海140公里。建城区面积2.5平方公里。乌镇临近的机场为虹桥、浦东或萧山机场,火车可达桐乡站,内部交通方式为公交、出租车,景区内主要是步行和游船。乌镇是桐乡北郊的江南古镇,是黄磊和刘若英主演的《似水年华》的取景地,主景区分为西栅、东栅,二者相距约1.5公里,有10-20分钟一班的免费班车连通。1999年乌镇大火,桐乡市政府办公室主任陈向宏被派往安置灾民,之后开始拆除新建包括东栅西栅以及停车场,进入乌镇新建时期。乌镇东栅景区于2000年建成,2003年1亿元投资全部收回,一年营收超过3000万元。2006年中青旅进入开始开发西栅,2013年引入首届戏剧节。

 

经营状况较好:2016年营收13.6亿元(2017年预计15亿元),净利润5.5亿元(2017年预计7亿元),毛利率80%,旅游人数900万人次,预计2017年旅游人数超过1000万人次,其中东栅约470万人次,西栅约530万人次。

 

收入结构三三制:目前乌镇的收入结构中门票收入占 50%,酒店餐饮不到 40%,商贸部分10%左右。乌镇景区内现有特色民宿、精品行馆、高档度假酒店等15家,可同时满足3500余人入住,价格在300-5000元不等,入住率在80%以上。

 

 

图:2011-2017年乌镇旅游收入及利润情况

 

主题活动日益丰富:

 

主题节日及展览:乌镇国际当代艺术邀请展、第四届乌镇戏剧节、首届乌镇国际未来视觉艺术计划、尼采与木心主题展、莎士比亚与汤显祖特展等展览,日常的戏剧演出和电影展映。

 

世界互联网大会:以乌镇作为世界互联网大会永久会址为契机,打造互联网国际会展中心项目并对景区客房、配套设施进行改造升级,实现吃住行游购娱全环节电子钱包覆盖,并与高德地图合作上线“智慧景区”服务,推动景区向“会展小镇”、“智慧旅游小镇”的战略升级和转型。

 

乌村观光农业:打造“乌村”创新旅游体验的试验田,发展观光型农业,加大民宿体验活动的丰富性,与东、西栅景区联袂互补,完善乌镇全域旅游功能布局。

 

管理重全局,平衡业态:所有商户统一招商,业态占比及分布严格规定,并非价高者得而是注重与古镇定位相符的业态,比如手工艺店、特色客栈、传统餐饮等,根据酒吧区、小商店区、传统工艺区等进行分布,每个区域的功能定位清晰业态不冲突,尽量到一店一户一品,杜绝恶性竞争,对于部分薄利但具传统意义的业态商户,仅3000-5000元象征性的低租金甚至给予贴补,以招全传统业态。乌镇硬件投入与客房收益为青旅,客栈经营者获得餐饮收益,便于统一调控价格,对细节有所要求,如客栈店内椅子数量、炒菜价格及配料均有细致规定,维护服务质量。

 

 

管理重全局,平衡业态:所有商户统一招商,业态占比及分布严格规定,并非价高者得而是注重与古镇定位相符的业态,比如手工艺店、特色客栈、传统餐饮等,根据酒吧区、小商店区、传统工艺区等进行分布,每个区域的功能定位清晰业态不冲突,尽量到一店一户一品,杜绝恶性竞争,对于部分薄利但具传统意义的业态商户,仅3000-5000元象征性的低租金甚至给予贴补,以招全传统业态。乌镇硬件投入与客房收益为青旅,客栈经营者获得餐饮收益,便于统一调控价格,对细节有所要求,如客栈店内椅子数量、炒菜价格及配料均有细致规定,维护服务质量。

 

 

整体开发实现三个跳跃:第一阶段:以东栅茅盾故居为核心的旅游观光小镇,拆除百货大楼等,统一风格,严控居民生活污染;第二阶段,西栅历史街区再造为度假休闲性小镇,民宿、酒店不对外合作,自己经营,拆建50万平方,居民全部搬出,实现了三次产业功能的跳跃;第三阶段,以戏剧节为特色做大文化IP,转型文化小镇,前四届乌镇戏剧节共有特邀剧目65部,演出225场,16场戏剧活动,5100多场嘉年华,共吸引了嘉宾700多人次,媒体700多人次、游客和观众100多万人次。而第五届乌镇戏剧节规格将再创新高,囊括了来自俄罗斯、德国、英国等12个国家和地区的24部特邀剧目共计100场戏剧演出。

 

 

图:乌镇发展的三个阶段

 

雅达国际健康生态产业园:学院式养老度假特色小镇

 

2011年4月雅达国际成立,2011年5月雅达国际与桐乡市人民政府正式签约乌镇健康生态产业园项目。2016年5月,雅达国际健康生态产业园项目--乌镇达园A区、B区被列为2016年浙江省服务业重大项目。现已成为中国功能最全、设施最先进、模式最多样、规模容量最大的健康医疗、养生养老、休闲度假特色园区。

 

 

区位临近景区,交通便利:浙江省桐乡市乌镇镇白马墩村,项目距离乌镇西栅景区直线2公里左右,车程10分钟,公路网较成熟,西边是周星驰与文化中国共同开发的西游文化创意产业园,东侧的世纪大道也即将贯通,届时项目到桐乡高铁站仅需半小时,到桐乡市区仅需10分钟左右。

 

项目规模大,养老配套占6成:项目总规划用地约5500亩,总投资75亿元,核心区1516亩,其中住宅规划500亩,养老配套1000亩。项目以养生养老、健康医疗和休闲度假为三大主题,打造集养生居住区、颐乐学院、养老示范区、康复中心、特色商业区和度假酒店区六大板块于一体,形成“一心、一院、四区”的功能布局结构。

 

 

绿城乌镇雅园:总建筑面积约为50万方,采用新民国建筑风格,以原生态自然景观加以江南园林式造林手法,规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型,主力户型以56平方米、72平方米、90平方米和128平方米为主。

 

乌镇颐乐学院:建筑面积逾2万平方米,临摹古代书院布局形制,内有社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动休闲娱乐区等完善功能。

 

 

六大板块构建产业体系,人气正在聚集:项目依托历史名镇乌镇,以养生养老、健康医疗和休闲度假为三大主题,打造集养生居住区(乌镇雅园)、颐乐学院(老年大学)、养老示范区、康复中心(雅达康复中心)、特色商业区和度假酒店区(乌镇达园)六大板块于一体,形成“一心、一院、四区”的功能布局结构。目前,功能区已经具备开放能力,各类活动安排较多。

 

 

雅达国际康复医院一期建成:医院主要提供神经系统病患和亚健康人群健康管理等康复治疗、老年全科门诊和专业体验等服务。

 

 

良好的政策环境为特色小镇的发展提供了基础,杭州市已经出台大量落地支持性产业政策为发展特色奠定了重要基础。在云栖小镇、基金小镇、余杭艺尚小镇等重点小镇的带动下,“产城一体化”明显加速融合发展,正在走出一条真正具有区域特色的城镇化道路。

 

文章来源:产城瞭望

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