特色小镇正式推出已经有2年时间了，各地特色小镇也正式进入开发阶段。但是，许多开发商和政府官员对特色小镇仍然没有一个清晰的概念，甚至有的小镇成了圈地的噱头，有的成了标榜政绩的工具。
特色小镇建设存在很多问题，有些问题无法避免，有些问题则纯属认识上的。而这些问题不是个别现象，是普遍现象。这样下去的后果是显而易见的。两年已经过去，一批小镇刚冒出头就遇到严重危机，给我们敲响了警钟。
在当前，各个所谓特色小镇，玩概念、玩情怀、造名字的能力，已经远远超过了规划、培育和创新的能力。如果不是头脑发热，盲目跟风，那就要归于市场忽悠、浑水摸鱼的行为了。问题是，不管出于怎样的目的，如果根本不懂特色小镇，没有扎实的理论知识和实操总结，到头来，就只能是竹篮打水一场空，白白浪费资源和金钱。
所以，在此呼吁政府领导们、开发商们，不要以为参加了几次峰会论坛，以为在微信看了几篇专业文章，就可以撸起袖子开干了。在做特色小镇之前，请先问问自己，以下问题真的想明白没？
什么是特色小镇？
在国家大力提倡、推动特色小镇建设的背景下，什么样的项目都往特色小镇上靠，成了常态，特色小镇本身的内涵，则被有意无意的忽视，淹没，致使在错误的道路上越走越远。
我觉得，大家有必要需要重新回过头来，探讨一下特色小镇究竟是什么？
根据定义而言，特色小镇是具有地域特色、文化内涵、鲜明产业特征、以及具备一定社区功能和相应城市功能的综合城镇化开发项目。
说白了，你不能把特色小镇当成景区，也不能当成单纯的旅游项目，更不能当成游乐园、房地产大盘开发。特色小镇无疑可以包含以上这些内容，但特色小镇是多元的，是生活和发展的一个平台，归根结底，特色小镇最美的，是生活在这里的人，以及这里的生活氛围。
既然是小镇，特色小镇必然具有一些城镇化的功能，那就是居住、商业，配套，还有赖以发展的产业。同时，特色小镇又是区别于一般大城市的发展和生活空间。
区别在于规模上，无论在空间规模还是、人口规模上，小镇必然是小的，小镇不需要城市才需要的大型配套，就能很好的满足居住和生活的需求。
在产业发展上，城市往往掌管着重要的制造、金融、商业、生产服务业，而绝大部分的特色小镇可能以旅游、生活服务等为主，特色小镇可以成为大城市产业发展的补充。
区别表现在生活方式上。人们为什么会远离大城市，而到小镇生活，必然是因为不同的生活环境、生活节奏、生活体验，并不是所有人都适合在小镇生活，小镇必然有它特定的需求对象。
什么地方都可以建特色小镇吗？
现在，大部分的特色小镇，都是在原本荒芜一人的土地上开发，也就是从零起步，这就必然面临一个问题，所有地方都适合开发特色小镇吗？
其实，特色小镇面临的最大问题是“人气”，没有人气就什么都没有，就什么都不是。如果是在原有古村、古镇的基础上进行改造、规划、扩建还好，因为这里已经具备了一定的人口基础，而历史的选择必然有其存在的道理，接下来就是重塑和提升的问题。
但如果是从零开始起步，“人气“就是最大的挑战，短期内要聚集相对多的人，并不是那么容易的。这时候，选址就成为重要的制约因素，并不是什么地方都适合开发特色小镇。
简单来说，特色小镇的选址有三要素，即资源要独特，交通要顺畅，人气源要近。
资源要独特，这里的资源包括自然环境方面的，也包括人文环境方面的，选址地需要具有特殊的、独一的资源，某种程度上来说是稀缺的，这样才能给消费者带来独特的体验价值，才有吸引力。海南为什么越来越“热”，因为热带风光、因为海浪、沙滩、阳光、椰林。阳朔为什么经久不衰，因为卡斯特地貌、因为漓江。乌镇为什么一飞冲天，因为江南水乡、因为乌篷船、石拱桥、青砖黛瓦白墙和青石板的历史感、文化体验；
交通要顺畅，是指要能便利的到达，与外界保持通畅的联系，否则，资源条件再好，到达不便利，也无法聚集人气。交通要顺畅，还要指交通时间，神龙架很美很神秘，但你去做一个小镇看看？
人气源要近，是指与主要目标消费人群的距离要近，毕竟全国如海南、三亚那种地理条件，能吸引全国各地人群的地区不多，大部分区域都是具有地域性的，这也决定了经济发达的大城市周边最适合做特色小镇的选址。
特色小镇凭什么生存？
小镇首先要活下来，这是个基本问题，但许多小镇开发似乎并没有考虑过这个问题。规划再好，外观再漂亮，这些都不是小镇生存下去的理由。小镇能够存在和发展的唯一基础就是产业。产业之于小镇，就像造血功能，产业活起来，小镇才能健康、持续。
前面已经说过，小镇因为独特的资源和环境、人口（人才）规模和结构，绝大部分小镇都以发展旅游业为主，这本身并没有什么问题。现在的问题是大部分小镇旅游都有同质化的趋向，只是简单的解决”游、乐、购、吃、住、行“这样的问题，这样的小镇和景区有什么区别呢？游客来来往往就像流水，终有一天会流向别处。
旅游产业到底应该怎么做？
唯创新能活。旅游产业本身就是一个不断发展、升级的消费创造过程。以前人们简单的出行、观光，到后来的度假，到现在已形成多元化的井喷趋势，象养老养生、情感体验、研学旅游、商务度假、探险猎奇，无不可以成为旅游产业打造的对象。所以不要觉得没有什么事情可做，旅游产业是个数万亿元消费级别的产业，足以容纳众多的特色小镇。
差异方显特色。这首先要对自身有充分的了解，自身的独特资源是什么？区域内竞争环境怎样？能否打造独特的IP？面对的市场消费群体的特征是什么？等等。就是要对自身有一个定位，做能够做好的事情，最怕好高骛远，盲目自大，动不动就是什么打造国际ⅩⅩ小镇。当然，一叶障目，对自己的资源麻木和忽视，同样难以做出准确的定位。同时，从外部引进资源，结合自身的“土壤”条件，也是快速形成核心竞争力的有效捷径。这里必须注意引进的资源要与小镇的定位相呼应，要注意彼此之间的逻辑关系，你总不能在一个养老小镇引进金融和互联网产业吧？
打造自己的“护城河”。许多少数民族地区的特色小镇，民族文化就是自己最好的“护城河”，但没有被善用，反而被过度商业化的开发。也有一些依靠独特的自然资源和地理条件就可以建立自身的“护城河”，比如海南，比如阳朔。但大部分小镇并没有这些条件，怎么办，可以学学乌镇，“互联网大会”就是自己创造的“护城河”，这也是别人取代不了的优势。我们策划的清远DL湖“全球校长大会”、“一带一路人才培训基地”也是“护城河”。
特色小镇如何突出“特”？
特色小镇如果不能突出“特”，那和普通小镇有什么区别？特色小镇的“特”，其实可以说是城市化建设过程中，一个如何体现品味的问题。中国城市千篇一律，是要好好提升审美和品味了。
那么如何突出特色小镇的“特”呢？
一是特在形态和建筑。我常常感叹，为什么国外的小镇可以色彩缤纷、形态各异，而国内的小镇，不是整齐划一，就是清一色的马头墙和“黑白灰”，我们不能让根深蒂固的民族情结限制了设计者的思维，在保留传统的同时，也要继续发展创新，民族文化才有持续的生命力。我们已很久没有在建筑方面有所创新了，单调成了主色调，无趣成了主旋律，为什么我们的建筑不能再灿烂一点，再惊艳一点，我们的小镇不能更充满激情一点呢？
二是特在文化氛围。文化之于小镇的重要性不言而喻，可以武断的定论，一个没有文化的小镇，就像是一具没有生命的僵尸。我们从很多成功的案例可以看出文化到底是如何成就小镇的。拈花湾的禅文化成就了一个品牌，乌镇的江南水乡风情风靡世界，丽江的纳西文化让人流连忘返，凤凰古城的湘西民俗别有风味，袁家村的黄土文化吃出一个神话……而我现在正在操作的几个小镇同样因文化而鲜活：戈壁小镇的大漠沧桑和孤远壮阔，鹰猎小镇的激勇和自由，峰岚小镇的秀美和静谧，陌仟小镇淳厚和淡远……无不体现着各个小镇的生命特征。文化如此之关键，可文化又如此之飘渺！文化无处不在，一切皆文化，似乎看得到、摸的着、听得见、闻得了，可文化到底是什么却又很难说的清，特别是不同小镇如何植入不同的文化，让文化表达的更清晰，让小镇因文化更有风采和神韵，却又是那样的艰难，甚至是无从下手。为什么呢？因为文化概念太泛太宽；文化必须选择最适宜的载体进行表达；文化的变异性增加了表达的难度；不同人对文化有不同的认知度。
所以，小镇的文化氛围营造的怎样，决定了小镇的特色“特”的怎样。文化的植入不仅要有情怀，还要注重文化的深度表达，比如法国的奥维尔镇，这里曾经是梵高生活和创作的地方，但这个小镇并不像国内众多小镇，以名人故居来简单包装，而是将整个小镇打造成梵高画作中的场景，让游客在小镇任何一个拐角都能驻足、留念，最终成为著名的“梵高小镇”。在文化氛围的营造上，中国特色小镇还有很多可以借鉴和学习的地方。
三是特在生活气息。小镇要想留住人，真正最关键的就是有没有独特的生活气息。什么叫气息，说不清，道不明，只能感觉，但这种感觉却非常清晰。比如我们走进一个古寨，泥土墙、黑瓦，村头的大槐树，树下一条吐着舌头的看家狗。几只老鸭有一下没一下的在溪水边游戏。黑瓦房上炊烟缭绕，几个村民坐在槐树下打着小麻将，远处的山峦云卷云舒…….这是一个多么宁静、多么惬意的古村。为什么袁家村仅凭一个“吃”字，红遍大江南北？
我们来看袁家村的晚上：入口的那头老驴仍然不紧不慢的拉着磨，青砖灰瓦的仿古街上，灯早就点燃昏暗的夜，挂在门口的红灯笼在风中摇曳，游客川流不息，满街的香味交杂着油烟扑鼻而来，辣子面、肉夹馍、粉汤羊血、关中豆腐……油坊、布坊、醋坊、茶坊、面坊、醪糟坊、药坊……一字排开。古井的辘轳，茶炉旁的风箱，满脸沧桑的老母亲和纺织机……请问，袁家村给您的又是什么感受？这是一幅近似于原生态的关中农村版画，快乐、满足、无拘无束的大口吃肉、大碗喝酒，典型的关中民俗民风，地道的农家生活。
又如湖南凤凰古城，一座典型的湘西少数民族风俗画。吊脚楼、苗族花帕、三月三情人节、土家族的赶过年，山歌、山花、山景，还有清澈的沱江和竹排。这一切都无不表达着湘西苗、土等少数民族文化的生活风貌，而蜂拥而至的游客，也正是通过吊脚楼、民族服饰、民族节庆等这些载体，感受和体验着一种原生态的纯美。
特色小镇的房子卖给谁？
无需遮遮掩掩，房地产开发是小镇盈利的重要板块，同时，目前小镇开发要实现财务平衡，也只有依赖房地产，否则几十亿的投入，仅靠门票、餐饮、住宿几百年能才能收回成本？这也正是各大房企转型小镇的最根本原因。
但如何做好地产开发却是一道难题。与普通的住宅开发相比，文旅小镇的地产开发更加复杂，更需要专业的知识和团队。造城者用过去的经验、理念“种高楼”，必然只有死路一条。试想，你在远离城市中心的荒野之地造房子，请问你准备卖给谁？他们为什么要买？他们买这里的目的是什么？这三个问题必须弄明白，否则，不管你的房子做的多好，最后也只是一堆无人问津的钢筋水泥。
要在小镇开发房地产，首先是定位要清晰。小镇虽然规模比较大，但不能什么都往里边放，否则，到最后，到底是个什么东西不说别人不知道，就连自己也不明白。不同的小镇应该有不同的禀赋、不同的颜值和气质，正是因为有这些不同才非常清晰地区分各自不同的游客群。而不同的游客群，其旅游方式又有很大的不同，如走马观花的观光游、暂居小栖的度假游，有家庭集体出游，有个人独处背包游。有的纵情山水、有的追求浪漫、有的沉迷历史文化、有的只想孤独前行。回归、回忆、找寻、探索都可以是一段旅游的主题。因此，这就决定了某一类游客对某一类小镇的情愫，一旦情愫滋生和发酵，任凭什么都不可阻挡他们前往的脚步。而这一批又一批满怀情愫的忠诚游客，是最有可能由暂居变旅居，继而成为小镇的＂镇民＂的。试想，当他们准备成为镇民时，首先考虑的是什么?置业！这是扎根在中国人心中千百年都无法改变的观念，难道不是最好的购买动机？小镇的定位越淮确，其情愫表达的就越充分，吸附力就越大，忠诚度就越高，人气就越旺，如此，房子还愁卖吗？
做好需求研究。需求决定产品。这个道理相信大家都懂，但懂和做是两回事。人为什么需要度假?人在度假时的心理状态是怎样的？度假的层次如何划分？度假和日常生活应该有哪些区别？这些问题研究不透，谈何度假需求分析？我曾经将人们的度假需求和目的概括为四种类型：减压放松类；享受成果类；感受情怀类；满足新奇类，只有真正了解了度假需求特征，旅居才能真正实现。只有实现旅居，小镇房地产开发才有基础。
产品设计要创新。具体说，就是产品品质和档次要求更高；比如居住产品，户型不一定太大；风格必须切合小镇的整体定位；景观以原生自然为主；配套以玩、吃、看、乐为主。这里特别强调的是户型的功能和居住有很大不同，如厨房、客厅、衣帽间、储藏室等其功能作用不大，完全可以简化,有的甚至可以舍弃，而室外空间成为重要的需求，如前后小院，屋顶露台等，这需要设计师更多的创新。比如酒店，不要盲目追求星级标淮，而应根据小镇的总体定位，以主题酒店的形态出现，更能增强小镇的文化氛围。所谓主题酒店就是一定以表现某个或某种主题为原则，并不一定是奢华，而是文化或者情怀。主题酒店档次和舒适度并不比五星六星差，但情趣和风格更有个性。比如商业，以满足小镇居民日常生活为主的商业中心，不建议盲目追求高大上，因为小镇居民消费实力和消费观念不一定能接受什么购物中心、商业广场等。面积无需太大，但业态要丰富，购物功能和购物环境同样不可忽视；而针对游客的商业形态，最好是以商业步行街的形态出现，吃购为主，但休闲业态如咖啡吧、书吧、游戏室、西点、艺术品、书画、土特产、纪念品、都应整合设计。这些商铺有的可以很小，仅作展示用，有的却可以更大，特别是进深可以更长，因为，有些特色商品现场制作更让游客有体验感。
以上，只是小镇开发需要了解的一些基本概念，希望有越来越多的人，认真学习和研究小镇，做出科学决策，避免大跃进式的运动式开发，这样小镇才能出现良性健康的发展势头。
文章来源：仁科地产
