文旅小镇在规划设计阶段，就应该做出细致切实的市场调研，确定项目总体定位，为后续的良性运营做好铺垫。但文旅小镇是新生事物，由于经验不足，项目方在期初往往会忽略一些问题，导致后期不得不整改，甚至造成无法弥补的损失。最常见的有以下几个问题：
1、文旅小镇的商业形式属于文旅商业步行街，区别于城市商业体。
从特色小镇项目立项开始，我们要有一个明确的认识：从属性上来看，文旅小镇的商业业态是以街区型的文化旅游为主。因此，业态布局上，要注重旅游属性，但需要提醒的是，不能完全做旅游业态，也要兼顾到在地消费和属地化消费特性。
如果完全做旅游业态，忽略了本地的市场，就会导致在小镇商业街在客流量还没有达到一定阶段的时候，难以维持理想的开门率。
另外，在规划和策划阶段，就要把整个项目的商业动线、旅游动线，文化动线、人流动线综合考虑到一起。使得游客能够按照我们所预想的节奏来游玩和消费，由此实现商业价值，拉高人均消费。
2、公共区域的运营和维护成本，要提前考虑在运营阶段如何转化。
诸多文旅小镇都具备水系景观，在运营维护过程中，除了水费，还要交资源费，如果小镇没有活水水源支撑，那么这会是不小的开支。
另外开支比较大的就是公共区域的保洁费、照明费及安保费用，这些公共区域的费用最好不要分摊到商家身上，如果这些费用都由商家来承担，必然会导致这些负担通过商家转嫁到消费者身上，这将对整个小镇的运营产生不良影响。因此，在前期我们要在公共区域的运营和维护方面周密考虑，可以通过旅游产品经营等手段进行转化。
3、商业区域的容积率不是越高越好。
目前特色小镇开发商和投资人大多脱胎于地产行业，一般都会认为容积率越高越好，但事实上容积率高，建安成本(建安成本是建筑安装工程成本的简称，包括建材费、人工成本、机器使用费、水电线路安装费等)也会相应的较高，对于资金使用效率来说，不见得是好事情。
那么容积率达到多少才是最佳的?我认为，要在投入单价、物业市场价值和物业使用坪效三者之间找到最佳平衡点，资金使用效率较高，物业单价较高、使用坪效更高的积率才是比较合理的。
4、高科技互动项目的上马需要谨慎。
目前较多的投资人由于年长的关系，倾向于将高科技项目投放在小镇里，他们通常会认为高科技互动项目体验度高，互动性强，并且又能突出自己小镇的文化氛围和主题。
但事实上高科技互动项目，有几个先天性缺憾：第一，保鲜度差，游客体验过一两次后，可能就不再想去了。第二，技术淘汰的快，可能你上半年刚做好，到了下半年，新的技术已经淘汰了这种玩法，对消费者没有吸引力了。
5、演艺项目的上马，要做好评估。
大型演艺项目的运营难度系数很高，在国内市场上，演艺项目是重渠道的文旅产品，需要运营团队对市场熟悉，对渠道运作非常了解。另外，很多人在投资的时候，只关注这个演出形式的独有性，或者演出内容的吸引力有多强，但往往忽略了，演艺项目落地后每日耗费的人力和物力成本。如果日常运营花费大量的物力和人力，就会造成项目后期的运营压力。
目前演出行业有人提出了演出项目“小而美”的概念，我本人对此也是持怀疑态度的，从我的运营经验来看，也不见得能取得市场认同。演出项目究竟应该是大型(实景)、还是“小而美”。不是由投资人或者策划师想象出来的，是游客的接受度决定的，大型演出的市场表现下滑之后，不一定小型演出的就能好卖。
大型演出项目市场下滑的原因主要是团队游客市场的变化，要找到真正有“出路”或者卖点的演出产品，而不是演出形式和规模的问题。笔者认为演出产品要根据消费需求，做好业态的生态组合才是出路。
6、提前做好税务筹划。
小镇项目的商业部分基本属于商业地产，如果是物业自持或返租，就需要提前做好房产税的税务筹划。因为房产税是很大的一笔支出，主要有两种收税方式：第一是每年度税费，原值×70%×1.2%;第二是，房屋年度租金×12%。
小镇操盘的几个“忌讳”
作为一个文旅小镇项目的决策者，应该对文旅小镇行业有一个基本的认知，不能凭感觉决策，要做好行业调研。
1、关于小镇门票的收取问题。
目前来看，收门票的文旅小镇，里面的商业都不太强;不收门票的小镇，商业都做的还不错。但是，要想将两者同时做到最好，难度是很大的。如果既想把商业做好，还要收取门票，要对市场做一个周密的调研，去找到两者的平衡点，切忌盲目自信，异想天开。
另外，商业行为都是存在风险的，并不是说自营就一定可以赚钱。自营业态在整个项目股份中的占比多少，需要做周密的核算。
2、关于小镇项目的旅游市场定位问题。
文旅小镇首先要对它的旅游市场做一个总体定位。除了某几个独特的古城，如丽江古城、凤凰古城，其他绝大多数文旅小镇不可能做到服务远方市场，很难吸引到远方市场的游客，其主要服务于一级客源市场(两小时车程)。笔者认为，应该定位为周边旅游产品或周末休闲游的产品，不要好高骛远。有了总体定位以后，就会清楚知道小镇的市场在哪儿?游客群体是怎样的消费特点?景观系统和景区商业动线如何规划等问题。
3、考察项目要用行业视角，不要看不起已经存在的市场。
操盘手去考察项目的时候，不要只看到项目的缺点或表面现象，要知其然也要知其所以然。不要急于否定任何一个已经存在、被认可的市场，要抱着客观学习的态度去研究，它的旅游吸引物究竟是什么?思考项目的整个商业模式，它到底是靠门票赚钱，还是靠门票拉动市场?靠旅游商品来赚钱，还是靠旅游商品拉动市场?还是靠景区服务来拉动市场?这些问题都不可轻易下结论，需要操盘手认真的考察和辨别。
如何避开“雷区”
文旅小镇的繁荣不可一跃而就，是大量的从业者精雕细琢出来的，需要耐心的付出时间和精力，培养市场，完善产品，做好服务。
1、属地市场的重要性不可忽视。
每一个小镇都有其独特性，运营的时候需要扬长避短。所以说，深刻的认识属地市场，才是运营的第一步。属地市场是基础，如果连属地市场都做不好，就很难做好远方市场。要想做好属地市场，就要在项目里体现出属地特色，这里需要强调的是，商业品质与地方特色不是相互排斥，是可以相容的。
2、做好计划运营。
在年前或年初的时候要做好整年的运营计划。除了小镇的常态活动以外，在年度的每个月做什么活动?每个节庆如何来打造?商业如何来管理?怎么与商户互动?这些都要统筹安排到，不能在问题出现了，才去想解决方案。
3、小镇需要培养，要有持之以恒的决心。
特色小镇要想良好的运营起来，最需要的就是持之以恒的市场培养，最初的3到5年，都是需要付出的阶段，不能急于求成。在最初的使用资金计划中，要留出市场培养起的费用预算。
总之，文旅特色小镇是一个系统工程，既有旅游的属性，又有商业的属性，还有地产的属性，是需要长线运营的项目，在策划规划阶段就应充分考虑运营的因素，为小镇的长线运营打下基础。
文章来源：大佬俱乐部
