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  • 养老地产

        养老地产,从建筑设计、园林规划到装饰标准,这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律,创新核心在于适老化设计。




        养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合,从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护,增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括:保险资金推出的升级版的养老机构,如养老院,把养老地产视做商业地产项目长期经营;开发商推出的养老地产项目。


        中国养老产业还处于早期发展阶段,但相信随着老龄化社会的到来,养老产业的社会需求将迅速增长,在相关经营方式和服务理念更新转变的带动下,养老产业有望实现社会效益与经济效益的“双赢”。


        养老地产运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响养老地产的经营成败,因此养老地产的运营模式的构建十分关键,其运营模式的构建主要有以下形式:“养老文化"概念营销模式;产业链延伸模式 :老年服务业、老年房地产业、老年医疗保健业、老年用品业、老年旅游业、老年娱乐文化产业、老年咨询服务业、老年金融投资业;租、售、反按揭组合入住模式。


        根据国家人口计生委数据,2009年,全国60岁以上老年人口已达1.6714亿,比上年净增725万——这是历史上老年人口比重增幅最大的一年。据估计,到2015年,老年人口总量将突破2亿,占总人口比例超过15%。此外,根据中国老龄科学研究中心调查,当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款,2010年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元。


        当前,养老地产再次成为资本追逐的热点。保利地产在北京宣布进军养老地产,并成立养老产业专业管理公司,将在北京西山区域试点首个养老地产项目。


        早在2010年,地产大佬万科就宣布在北京房山窦店试点养老地产项目,采用租、售并举两种养老地产模式,为万科养老地产领域铺路。万科集团副总裁兼北京公司总经理毛大庆表示,万科养老地产首先试点的是一线城市,因为这些城市年轻人工作繁忙,没有时间照料老人,有很多“空巢”老人,需求量更大。


        国家“十二五”规划指出,从2011年到2015年,全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿,每千老人30张床位,据此推算至2015年国内市场需要近700万张床位。


        《2013-2017年 中国产业地产行业运营模式分析报告》[6] 数据显示,截至2010年底,全国各类老年福利机构39904个,床位314.9万张,年末收养老年人242.6万人。即“十二五”期间,我们的市场缺口需要在现有规模上翻一番。这让养老地产开始逐步成为各方追逐的投资热点。


        政策的突破是启动养老地产快速发展的根本之路,因为它使养老地产投资符合国际资本价值准则。一旦一种项目的投资盈利模式符合国际资本价值准则,同时又有巨量的消费需求,那么她就像今天蓬勃的房地产市场一样,不但能吸引民间资金、公众资金,也能吸引国际基金大量进入。


        在没有政策大突破的情况下,我国养老地产或将通过地产资本跨界进入专业服务领域、政策允许下的商业模式探索以及设计升级等方面进行突破。


        目前国内很多开发商在研究养老地产,由于开发养老地产面临的困难太多,鲜有开发商采取实际行动。养老地产在我国大部分省份还是空白,国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数,做得比较好的有北京的东方太阳城、广州的友好老年公寓、台湾的长庚养生文化村等。

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