`
P.M.视点

房地产企业转型升级有哪些出路?地产行业如何转型

来源:未知       作者:admin       时间:2018-08-07 15:50

房地产行业不仅是社会发展基础与保障产业,也一度成为我国经济发展与解决就业的支撑产业。因为房地产行业不仅提供社会住房需求,也带动了近70多个关联产业的发展,对带动经济繁荣、解决社会就业起到重要支撑作用,同时由于特有建设用地供给制度,也为政府财政提供来了重大支撑。在当前发展新的时期,各类房地产企业都遭遇了新的挑战。

任何产业发展都会受到政府政策、市场需求、产业发展模式等内外部形势的重大影响。房地产行业在经过三十多年的高速发展之后,也面临当前产业发展新的形势。科学分析理解房产产业发展的新形势,对找准产业转型升级的方向与突破口有重大意义。

近年有不少龙头房企开始业务多元化,万科在去年股东大会宣布抛弃房地产,转型为美好生活场景师,意味着开启多元化发展的道路,包括养老公寓、发展商业、物流、长租公寓、冰雪度假、教育、产业办公等业务,业务几乎涵盖一个城市生活所涉及的所有领域。近期万科更宣布入股华人文化集团,并宣布参与投资中信资本医疗健康专项基金。此外,除万科外,中国恒大也向健康、文旅和高科技产业进军,上月宣布入主美国新能源汽车公司Faraday Future,正式进军新能源汽车行业。碧桂园则进军智能制造,打造起机械人产业园,今年亦成功分拆其物管业务——碧桂园服务(06098)到港股上市。

由于地产行业整体转型升级,龙头企业的多元化布局一方面是为了适应新形势,另一方面也是为了捕捉未来潜在的盈利机会。那么,房地产企业的转型有哪些呢?飙马商业地产总结了一下

1.转型到商业地产行业:

讲到国内传统房地产做商业成功的企业,华润置地是典型代表,龙湖也是一个做商业比较早且成功的房地产企业。

商业综合体地价更便宜。出于政府的区域发展模式、综合体本身的带动效应、综合体靠出租为主的收益性质,商业综合体的土地出让价格显著低于周边住宅地价。拿着这么个低价,再和政府好好磨一磨,在综合体旁边做一些附带住宅、底商,溢价能力非常高。商业综合体需要“大气的”呼声、“膨胀的”规划。这些东西是拿来和政府谈地价的需要,是招商的需要,是很多未来事情的铺垫。

然而,商业地产并不是像以前的房地产那样好做的,商业并不是外行易入行业。不同于前些年的住宅房地产,只要有钱,拉一票人马就能做出来,然后也能卖出去。商业综合体的覆盖面要大得多,前期的定位规划、开始的招商开业、后续的运营提升,真的是需要长久的心力和能力才能做好的一件事,远不是一锤子买卖。房企转型商业地产一定要有专业的,有经验的商业地产代理公司做指导。

特色地产诸葛亮-飙马中国,20余年专业、专心、专注为地市县房地产企业转型特色小镇、商业地产&产业地产项目提供全程保姆化菜单式服务:1、拿地顾问,联合国际国内机器人、科创名校、智慧医院、文化创意、养老产业资源,为特色小镇、特色商业街等特色地产项目战略策划顶层设计;2、策划设计一体化,携手国家甲级建筑设计院,为房地产企业转型商业地产如综合体、购物中心、商业街、专业市场、社区商业;产业地产如商旅、文创、科创、农创、大健康、运动休闲、养老教育、新经济园区开发,提供定位策划、概念规划、建筑设计方案;3、租售代理,携20余年千万方地市县菜单服务经验,为商贸物流地产、特色商业街等产业地产&商业地产项目招商销售;4、项目诊断,为地市县问题项目提供解决之道;5、全程顾问,以20余年积累的菜单服务经验为项目全程保驾护航。

2.转型做产业地产

其中现在比较热门的是旅游地产和

伴随宏观调控政策持续加码、土地市场竞争愈发激烈,房地产企业纷纷加入产业转型行列,将目标瞄上旅游市场。战略布局文旅地产已成为房企转型的新趋势。据了解,目前已有超过1/3的百强房企进入到文旅地产,海南饱和之后开始向云南转移,拥有山海等自然资源的景区最受青睐。不少地产商依然沿用住宅的生意逻辑进行文旅项目开发,这不仅无益于项目推进,还会带来更大风险。

文旅地产从字面上是“文化+旅游+地产”,但其本质和核心是“文旅”而非“地产”。如今大多数项目是打文旅概念,实则促进住宅销售,激活商业物业。还需提升认识水平和运营水平,真正的起到以文化旅游拉动项目长期增值,从而实现盈利模式转型

国家政策重点力推特色小镇的建设培育工作,房企也将特色小镇作为转型发展的新方向。国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员冯奎认为,在目前的情况下,很多房地产企业转向特色小镇的开发、建设、运营是有道理的。

在他看来,房地产企业转向特色小镇不可怕,可怕的是企业不转型。房地产企业应该从发展的理念、运营的能力、发展的模式等方面做出改进。例如树立长期发展的理念,一个特色小镇的发展需要很多年才能够培育完善,房地产企业应抛弃过去短平快的思路。

此外,在特色小镇的发展过程中应追求综合性收益,包括房产的收益、地产的收益、产业开发的收益、资本投资的收益,也包括特色小镇发展可能对于其他相关方面提升所带来的收益。

如今,无论是碧桂园、华侨城、绿城、华夏幸福等品牌房企,还是宏泰等产业地产企业,或是上海元合、内蒙亿利金威这类地方企业,都将转型的战略指向特色小镇,产业地产成为新的利益增长点

3.发展租赁市场,与金融结合

 

目前房地产市场是以销售物业为主的,但未来的导向是发展租赁用房。目前政府已经开始供应只能建设租赁用房的用地,而且保障房中很大一部分是公租房,租赁物业需要很高的运营能力。作为开发企业,应该提前做好转型的准备,提升自身的租赁物业运营能力,在未来的租赁市场之中分一杯羹。

当然,租赁用房需要开发企业持有很大的资产,这对于开发企业来说会有很大的资金压力,这就需要开发企业积极拥抱金融,拓展融资渠道,同时积极发展资产证券化业务,比如说ABS、REITs等。发展租赁物业市场必须与金融进行很好的结合。

4,完全是很分散化的投资,有部分开发企业投资一些完全与房地产业关系不大的行业,比如有些投资了体育、娱乐、餐饮、教育等行业,甚至有些企业已经将部分新的业务培育成了公司的新利润增长点。

总之,多样化投资是房地产开发企业未来发展中一个不错的选择。

我们来回顾一下,改革开放后4波财富浪潮:第一波是制造业、商业,代表人物如鲁冠球、刘永好、宗庆后等;第二波是房地产行业,如万科、保利、绿城等;第三波当属互联网行业,如BAT,百度、阿里和腾讯;根据目前国内外形势判断,随着我国供给侧改革的推进,第四波应该出现在消费领域!民以食为天,随着食品安全意识的强化和升级,以三产融合为典型特征的休闲农业异军突起,无论是国家政策的支持力度,还是市场需求的热度,都彰显出这个行业的强劲发展。于是,很多人关注“休闲农业”领域,不足为奇。

那么,房企怎样做好转型升级,顺利对接到下一阶段呢,飙马商业地产认为需要做到以下几点

首先,企业应该完善战略管理,投资和经营从“机会导向”转变为“战略引领”。例如,万科的企业愿景从“中国最大的住宅市场企业”,调整为“城市配套服务商”。绿城也把自己的定位从高品质开发商调整为“城市理想生活综合服务商”;

其次,重视分工合作,根据自身优势,在房地产产业链的一些环节进行专业化、特色化发展,突出自己的核心能力。例如,平安不动产突出自身优势,只做“投资商”,不做“开发商”。许多开发能力强的开发商,如绿城、滨江、万科等,则大力发展“代建”和合作开发,“为更多的人造房子”;

第三,主动适应互联网经济发展,采取“互联网+”或者“+互联网”等各种方式,创新业务模式。例如,万科前副总裁毛大庆离职后,创业“创客工厂”。写字楼开发商SOHO中国决定不再拿地,转型为持有物业经营管理。

地产行业的转型升级之路道阻且长,在这条路上不能急于求成。在数字化转型进程中,移动互联网、云计算、大数据、物联网等与智慧城市、交通、能源、教育、医疗、制造、旅游等行业的深度融合,将进一步形成更加开放、融合、协同发展的数字化生态体系。未来的地产行业一定是一个开放合作的中小企业各具优势、竞相创新、梯次发展的数字化产业格局。

特色地产诸葛亮-飙马中国,20余年专业、专心、专注为地市县房地产企业转型特色小镇、商业地产&产业地产项目提供全程保姆化菜单式服务:

1、拿地顾问,联合国际国内机器人、科创名校、智慧医院、文化创意、养老产业资源,为特色小镇、特色商业街等特色地产项目战略策划顶层设计;

2、策划设计一体化,携手国家甲级建筑设计院,为房地产企业转型商业地产如综合体、购物中心、商业街、专业市场、社区商业;产业地产如商旅、文创、科创、农创、大健康、运动休闲、养老教育、新经济园区开发,提供定位策划、概念规划、建筑设计方案;

3、租售代理,携20余年千万方地市县菜单服务经验,为商贸物流地产、特色商业街等产业地产&商业地产项目招商销售;

4、项目诊断,为地市县问题项目提供解决之道;

5、全程顾问,以20余年积累的菜单服务经验为项目全程保驾护航。

 

Copyright © 2008 Perfcet Market.Cn All Rights Reserved. 皖ICP备11004787号-2
×

欢迎拨打一对一免费咨询电话:

13816360548

您也可以咨询我们的在线客服

在线咨询

QQ咨询