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商业地产开发经常遇到的五难

来源:商业地产与电商       作者:网络       时间:2018-10-11 17:09

商业地产有五难:定位难,规划难,招商难,管理难,资金难。做住宅开发是小学生,做商业地产是大学生。

商业地产开发经常会犯、自以为是的错误。

1、产品形态规划与盈利模式相矛盾

 

  • 项目本来打算出售的却规划成了不适合销售的大面积、集中式商业产品形态;
  • 本来是要自己持有经营的却规划成了不适合引进大型品牌主力商家使用的产品形态。

 

好的做法是在产品形态规划时把持有型和销售型分离,比如持有型部分规划为大面积集中式商业,销售型部分规划为小面积沿街商业

 

2、先盖楼后招商

 

这是目前国内大部分开发商的通病,他们习惯于先把房子盖好然后再考虑招商的问题。这些开发商在住宅开发的时候就是这么做的,先盖房子再卖房,也赚得盆满钵满,他们就认为这种做法是理所当然的。

商家对选址的要求,要考虑地段、商圈、业态、建筑结构和功能、成本等多重因素,当这些要求不被满足的时候,商家是不会进驻的。“订单式开发”的核心思想是先与下游商业机构形成战略联盟,按照下游商家的需求去拿地、去做规划、去盖房子,盖好房子租给这些战略联盟伙伴

 

3、盲目追求大体量

 

大体量对住宅开发来讲是降低成本的主要手段,对商业地产来讲,脱离市场需求的大体量就是找死

 

4、不切合实际,市场定位为高档次

 

在接触和了解的开发商中,大多数开发商对自己所开发项目的预期都很高,不管项目的位置在那里,动不动就要做成当地最高档商业中心,不过这也是人之常情,可以理解,这就好比每位父母都认为自己的孩子是最优秀的一样。

商业定位不像住宅,商业是非常理性的,一定要在市场研究分析的基础上,根据项目的区位,研究目标消费群的规模和消费特点再做定位。比如有些项目位于普通居住区中,由于与目标消费群错位,就不可能做成高档商业。

商业市场定位是“最好的不一定适合自己,适合自己的才是最好的”

 

 

5、业态组合中要选国际大品牌

 

引入国际大品牌,必然要付出巨大的代价,那就是远低于市场平均水平的租金!

某些开发商,为了招这些商业巨头进驻,甚至是不惜血本。山西某开发商,开发了一个二十多万平米的SHOPPING MALL,房子盖完招不来主力店,竟然不惜免十年租金招沃尔玛进驻!北京的某商业项目,为了招LV进驻,也是开出了八年免租金的条件!

如此一来,开发商面临巨大的收回投资的压力,只能寻求“堤内损失堤外补”:

一是大幅度提高非主力店小商户的租金

另外一种就是利用产权式商铺,将商业物业分割出售,利用世界商业巨头的号召力,通过媒体进行疯狂炒作,最后把商铺卖出天价,以此收回大部分前期投资,但这种做法无疑为后期的商业经营埋下了隐患。

 

 

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