商业综合体的大店综合征

商业综合体的大店综合征

国内大多数的商业综合体，在招商的时候都希望招进具有知名品牌影响力的主力店，希望借助主力店的品牌作用来给自己商业体带来庞大的客流，增加业绩。这样的思路咋一看确实是符合商业体发展的规律，但是在飙马中国商业地产机构来看未必。
首先，主力店的业态定位是否与项目整体的定位是一致的？其次，主力店是否符合发挥项目整体的商业价值？对此我们可以简单的分析一下主力店的利和弊。利：主力店可以利用品牌的影响力带来众多的客流，区域商圈中的亮点，形成主力店效应，让许多商家入驻，减轻招商压力，占用楼层面积较大，贡献一定比例的租金等。弊：附加条款较多，要求给予装修补贴、要求提供大规模的免费车位、卸货区、通道，占据商业项目最好的位置，租金较低且租期时间长，将一定属于自己的区域再转租给别的商家，客流专属性强，难以与其他商户分享客流，连带风险高，一旦撤离将会引发商家连锁的撤场等。通过这些简单的分析，相信很多人都可以看出主力店弊的一面其实一点也不容乐观，不能只看到主力店利的一面，商业体的开发商必须要一分为二的看待主力店会带来的影响，并对此保持警惕，积极应对可能会类似于上述分析中出现的问题，避免后续运营出现主力店店大难掌控的现象，拉长项目投资回报周期。
有些商业氛围以及商圈影响力不是很强大的情况下，一旦发生主力店撤离，运营管理方如果没有及时的启动招商来填补落下的主力店空置，将会引发连锁式商家撤场现象。安徽合肥某个商业项目，地段位于老城区核心位置，通地铁，百盛撤场之后，商业体发生了商家集体撤场的现象，甚至商圈都陷入瘫痪状态，最后不得不进行全体改造，引入儿童业态，只做以儿童为主的商业。因此开发商在招商的时候想引进主力店，就要根据项目的实际情况筛选出符合条件的主力店商家，与符合条件的主力店商家进行洽谈， 可以在前三年商业培育期内适当的给予主力店部分优惠政策，如适当减免租金、广告排位、允许一定区域比例的转租等措施。可以多接触几个与项目定位吻合的主力店，综合对比分析哪个更加的符合项目定位，发挥出项目的整体商业利益，再综合对比分析对方提出的要求和条件，看看哪一个是商业体最能接受的，这就需要招商团队给力了，当然也不能给招商团队施加太大的压力，避免招商团队只注重短期利益而敷衍完事。
飙马中国商业地产顾问机构认为，商业体在引进主力店的时候，要慎重选择外资主力店，近年来全国各地都出现外资主力店发生关店撤场的情况，有些外资主力店只要一定期限内盈利不理想就会立刻关店走人，这对项目的整体影响比较严重，消费者和投资者以及普通商家都会出现信心上的波动，因此，引进外资主力店一定要权衡各方面。其实从另一方面来看，商业体也不是非要主力店不可，广州一家著名的商业体业绩非常突出，但是该商业体却没有主力店，而是有较多的次主力店。目前国内大多数的商业体布局有主力店模式、主力店加次主力店模式、无主力店模式，这三种模式。绝大多数的开发商都会选择前两种模式，其实开发商也可以成立自己的主力店，很多当地的连锁超市，营业业绩丝毫不差于品牌连锁超市。
飙马中国商业地产顾问机构认为，商业体在引进主力店时候一定要根据项目的实际情况做到权衡利弊，切勿过于看重某个主力店，被主力店商家牵着鼻子走而忽视项目的整体商业利益。