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商业地产策划主要工作内容以及做商业地产策划需要掌握哪些知识

来源:未知       作者:admin       时间:2018-11-02 16:13
 商业地产策划的核心技术 在于定位,定位的实质就是决策。对于商业地产而言,商业地产策划先于规划;策划是一种积极的规划,能最大范围体现开发的价 值。策划是商业地产开发的必须程序,绝不是可有可无的琐 事,许多开发企业不知这种内在的顺序关系,把商业地产的策划一并交给设计机构执行,设计人员为难,外国设计人员会做不能做,因为不了解中国消费市场,中国的设计人员不会做, 因为中国的建筑教育缺少这一环节,于是商业地产策划变得十分重要。 对于商业地产而言,几乎可以说"无处不策划",商业地产策划策划存在于前期拿地、策划定位、开发方案、招商企划、营销、资产经营等 每一个环节,只有通过高超的策划,商业地产才能尽显其特殊 的魅力和投资价值。
商业地策划工作内容
商业地产策划的具体工作内容包含以下几个方面:
1、首先需要了解商业地产项目及所处商圈的基本属性,比如位置、体量等,有经验的人看了这些属性,就可以得出一个大概的假设——这是一个什么样的商业地产项目。
2、然后了解公司、老板对这个商业地产项目的大概打算,主要是投资和收益方面,这将大大影响商业地产项目未来的定位,你策划再好,老板可以一句话否定。
3、做市场调查。主要三个板块,一个是商圈调查,把城市商圈分布、辐射情况、业态特点等搞清楚,再重点对商业地产项目所在商圈进行调查分析,涉及体量、租金、品牌、业态等多方面。第二个是消费者调查,分析消费者的构成特点和消费需求、偏好,最起码要搞清楚是些什么样的人会来到商业地产项目,他们希望在商业地产项目里买到什么、吃到什么、玩到什么等;第三个是竞争商业地产项目调查,了解他们的定位、招商或销售的情况、租金、售价、业态、品牌等。搜集了这些数据后,要有几个有专业经验的人来分析,他们能从数据中看到规律和趋势,得出定位的方向。
4、开展商家访谈。把调查数据和定位的方向和意向商家进行沟通,对其进行修正。
5、考察并分析国内类似属性成功商业地产项目,从中吸取经验,修正定位方向。
6、给出初步定位结论。体量、类型(是社区商业、还是百货、还是综合购物中心、还是专业市场)、业态、业种、意向品牌、租售建议(是全部持有还是销售还是两者结合)。
7、给出初步规划设计建议。(与设计部门沟通)
8、给出营销推广建议。(比如商业地产项目总体案名、总的营销策略等)
9、经济测算。(需要与财务部、预算部、投资部、营销部、工程部等配合,计算成本和收益,并具体落到时间表上,再看那些重要的财务指标)
商业地产策划所需要的知识结构。
1.从业经验:书本上没有,赤果果的干货。
2.房地产全程知识结构法律法规:
3.城市建设规划法律法规、
4.地产相关法律法规城市规划科类
5.建筑学知识:
6.零售业及商业活动知识:这个太宽泛。
7.市场经济、消费行为、消费心理学等等.....
8.社会学:人口学、社会结构等等
9.绿化知识:在产品设计中,需要对绿化作出建议。
10.其他方面的多涉猎,比如对案名的建议,就需要文学素养
基于以下分析[项目所在城市、区域(板块、商圈)的属性价值+项目自身条件(地形条件、经济技术指标、与周边环境关系)+开发商战略]的基础上→项目的规模、档次、产品类型、业态规划布局、产品形态及开发战略和价格建议等  一句话总结就是通过自己的调研分析后帮助开发商解决做什么、做多少、怎么做的问题
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