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购买行为决定商业地产的核心竞争力

来源:飙马原创       作者:飙马       时间:2018-11-07 14:22
购买行为决定商业地产的核心竞争力
纵观国内商业地产项目,当前商业地产有两个重大的挑战:1-总量过剩,2-电商冲击。商业地产的价值在于:现代城市里面的居民,他除了上班和回家做饭睡觉之外,因为社会分工的存在,其他所有的需求都需要购买来获得(商品,服务,娱乐等)。而这些购买行为,大多数情况需要有一个交易的场所;所谓的商业地产开发商,就是给这种购买行为建造和提供场所的商人。
所以所谓的商业地产的核心竞争力,其实就是“给购买行为提供场所”的活动,而这个活动到底给买卖双方带来了哪些好处?
1 - 安全舒适方便:
假设在一个古代的城市,它的全城性的商业交易场所,可能就是河边的一个大空地,买家卖家在室外空地上交易,可以说这不需要任何开发成本。但是这种方式缺点也是显而易见的,缺点就是不够舒适,不够安全,不够方便:1.夏天热,冬天冷,买家卖家都不舒适。2.露天场地,雨淋风吹,可能会影响货物质量。3.刮风下雨,客人不喜欢来,影响客流等等。这时候,假如有个人,在河边盖一个大棚子,请大家到他的大棚子里来交易。他向卖家收钱,来平衡他建设棚子的成本。如果他收到的钱多于建设大棚子的钱,他还能从中赚钱。这个目标,应该就是综合性的商业建筑最早的策略路径。所以,按照历史来说,商业建筑提供的第一个价值就是安全舒适方便(实际上大部分建筑类型的发展,都是以“呆在房屋里面更安全更舒适”为第一推动力的)。
 购买行为决定商业地产的核心竞争力
2 - 聚合:
各种类型的卖家聚集在一起,还有第二个好处,因为聚合带来的生意机会。比如说,某人计划要进行一次相亲,相亲活动需要置办三样东西,衣服帽子皮鞋,而这三件东西的卖家,分布在城北城东城南,这对买家来说,是很不方便的。如果有人建设了一个很大的棚子,把这三样东西的卖家布置到一起。很显然,这样的综合商业体,对所有要相亲的人来说,具有可以一次完成购买的便利,他们会更倾向于到这里来买齐这三样东西;而对于卖家来说,他们都是别的商家的相关配套产业,可以互相分享客户,促进人气。所以,这个大棚子,在商业模式上是成立的,它可以吸引更多的人来这个聚集地买东西。这里面需要说明一点,就是对于同质的卖家,比如三个帽子卖家,他们并不是完全支持这个策略的,因为他们彼此是竞争关系。但他们之所以有可能聚集在一起,是因为三个帽子卖家聚集在一起,成为了“帽子一条街”,这对买家是有额外的吸引力的,这有可能把买家从独立开业的第四家,第五家帽子卖家那里吸引过来。聚集在一起的三家共同分享这一单生意,时间长了,概率上来说,相当于每个交易机会,每家都可以做成1/3单的生意。所以,他们虽然不是百分百支持,但这是一个次优的选择,也还算不错。
3 - 非目的性购买
接上面的例子,如果一个商场有三家服装店,三家帽子店,三家皮鞋店,当客人在这九家店之间来来往往选购的时候,会带来额外的生意:首先,这里面有个时间问题,他可能会在这个商场度过午饭时间,这自然就带来了餐饮的消费;其次,当他忙于选购他计划好的三样东西的时候,他可能看到了不在他计划里的东西,比如说领带,比如说领带夹,这些商品和客户的相亲活动,也可以算是直接或间接相关,临时起意买一个,也在情理当中。这是完全由聚合而额外带来的生意机会,在过去商品稀缺年代,临时起意的非目的性购买只占很小的一个比率,因为商品稀缺,大家又都相对穷,买一个不在计划中的东西,概率比较小。在现代化以后,商品的丰富远远超过人类的需求,顾客手里的钱也比原来多了很多,这时候,非目的性购买的比率就大大提高,提高到了即使是大商场大老板,也很把它当做一块肉的程度。
飙马商业地产顾问机构认为从上述几点出发,为此而服务的功能,才是商业地产的核心竞争力。
 
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