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商业地产策划如何入门?

来源:网络       作者:飙马整合       时间:2018-11-12 14:59
商业地产策划如何入门?
很多刚入商业地产策划行业的新人,不知道该怎样去学习行业知识,飙马给大家整理了一些商业地产策划怎样入门?怎样开始学习商业地产策划,以供新人们或者准备进入商业地产策划行业的人士参考
没有项目的时候,尽量多出去跑跑
1.从眼界来看,三年内尽量熟悉北、上、广、深、蓉的知名购物中心,看过万达6-10个第三代万达广场。这样有利于建立起对商业地产的核心部分——购物中心有基本理解认识;
2、跑遍所在省份所有地级城市,了解当地商业发展历史和城市的发展关系。这是用相对较少的成本,实地案例性的理解房地产与城市化、商业之间的关系;
3、对项目所在城市深度调研(我先假设为省会城市,除长、珠三角以外,其它省会城市以下,真心不建议从事商业地产行业),应该对该城市的大部分商圈的写字楼、购物中心、步行街的租户结构、租赁面积、租金水平、销售价格建立基本的数据库。
商业地产策划如何入门
多看一些商业地产策划行业内的书,万达的商业地产系列书就不错,包括书本《商业地产投资建设》《商业地产运营管理》
《商业地产投资建设》
本书将从三个层面论述“运营管理”,按照商业地产项目筹备期、开业期、经营期的顺序来编写:第一部分—筹备篇,重点阐述开业前筹备到商家进场的阶段,如何通过商业定位、房产条件控制、招商实施与管控、商业运营前置,将一个地产项目变成商业项目;第二部分—开业篇,重点阐述从商家进场到开业后一个月的阶段,通过营运组织、营销企划、开业保障、复盘评审,让一个项目万事俱备、盛装亮相、火爆开业;第三部分—经营篇,重点阐述开业后制定经营目标与策略,进行营运过程管理,重视商业环境与服务以及安全运营保障,实现商业地产项目的资产保值增值,提升商业价值。当然,对于一个庞大的商业地产项目来说,风险控制尤为重要,这在本书最后一章做了集中阐述
《商业地产运营管理》
一、商业地产与万达商业地产
商业地产,狭义上特指用于商业以及商务用途的房地产,以区别于满足居住功能的住宅地产、满足工业生产功能的工业地产、满足仓储物流功能的物流地产等。广义上,区别于所有自用的居住物业,泛指所有受供需规律影响,以物业租金收入为目的的长期房地产投资。
商业地产按具体用途划分可细分为、办公、酒店、公寓等类型。各个类型在选址、运营、效益等方面都有各自的规律。
商业地产的发展有三个阶段:初级阶段是开发公司阶段,中级是投资公司的阶段,级的是金融公司阶段。真正的商业地产实际上是金融公司资产证券化阶段。
先是开发公司阶段,商业地产的投资商绝大部分是由做住宅的房地产商转型而来,它们把做住宅的思维带到商业地产的模式当中,将商铺做分割销售。这种实际上不是地产公司,是开发公司。
第二阶段是投资阶段,可以是企业,也可以是开发企业,甚至是其他类型的公司,在实践当中认识到销售商铺不可行,改成只租不售,统一招租,追求长期性的稳定。
第三阶段是金融公司资产证券化阶段,这时候的商业地产不再是房地产企业行为,而是金融公司将资产证券化的行为。这时候的购物中心的投资商和运营商,有90%都是金融公司。金融公司发行债券和股票,从市场上看是长期的资金选择项目,由证券机构、证监会、交易所来严格监督。由于按照资产证券化来设计,这种投资才是真正的商业地产。
二、万达广场的核心和综合效益
万达商业地产的核心产品是以“万达广场”命名的城市综合体,是不同商业地产类型集聚,形成商圈,相互依托共同经营的商业地产形式。
在多年经营商业地产的基础上,万达广场得到持续发展和逐步完善,成为汇集大型商业中心、酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能与业态的大型综合性建筑群。它将不同的业态融为一体,形成良好的互动作用,为共同繁荣创造条件。
从建设及运营的角度来看,万达广场围绕终端消费者的需求,通过功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动,并以全新理念打造商业室内步行街,使商业中心内的各主力店和中小店铺之间形成有机联系,引导来访者合理流动,满足他们休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求。
从社会生活角度来看,万达广场是现代化城市生活方式的代名词与标志物。在万达广场中,消费者温饱层次之上的精神与物质文化生活需求得以完整满足,并被激发出更高层次的个性追求;消费体验成为消费者与社会和城市的情感联系,它帮助消费者找到自身定位,获得安全感与满足感。
如果有项目要做商业地产策划,就从以下几方面着手
1、了解你要做的项目的产品结构。从还没有拿地起,要对这个城市的商业,以及地块的规划做很全面的调查,这个里面大概可以包括:商圈调查,行业租金调查,商业形态调查,交通组织,政府未来发

展规划等等。
2、针对大的条条框框,是未来公司拿到这块地后将做什么。城市中心地块,或者是周边地块,根据不同的类型,会有不同方向的规划。
3、到拿了地之后,商业的类型,也要根据前期精准的商业调查来进行规划。然后就是在这个部分里面会涉及到你需要了解的各个产品的定位,以及项目的经济技术指标。
4、各个产品的定位:酒店,写字楼,公寓,住宅,购物中心等都是产品,如何设置,这个就因项目而定了(水太深)。
5、项目分期建设建议,各项成本,财务的测算。(与钱相关的都是大事)
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