商业地产的四种运营模式

商业地产的四种运营模式
一、不租不售
开发商即投资商、经营者。如广州城建集团的某些商业项目。但是这种形式目前还不是市场的主流，由于资金、资源掌控等方面因素，很多开发商无法做到不租不售。
二、只租不售
这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通过招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢？通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是银行抵押融资；第二次可能是基金会、信用凭证等融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短。
只租不售模式租期较长。可分为分散出租和整体出租。
1.分散出租
分散出租是开发商在确定主体功能后对各个铺位进行招租，租期相对短些，一般在2~5年。许多成功运用模式的案例多数为大型专业批发市场，如深圳赛格电子市场。分散出租租金高，开发商收益可最大化，租期短，容易改变功能或调整经营。
分散出租适用于区域商业或城郊大型商业物业、有足够大的停车场和卸货区的商业物业、售后返租的产权式商城。


 2.整体出租
整体出租时开发商不将物业出售，而将其整体出租给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规划及经营。开发商每年向商业企业收取约定租金。租金一般在第三四年开始递增。前一二年主要帮助商家持续经营，同时商业企业向开发商缴纳相当于2～3个月租金的押金。这种物业可进行抵押贷款，升值空间大，其带租约更有利于日后整体销售或设计产权式商铺，但收益低，在3%~5%之间，租期长，套现难度大。
整体出租适用于资金实力雄厚，经营相对保守的开发商。
三、只售不租
物业建成后，整体出售或者将产权分割后再进行销售，也就是当前比较流行的产权式商铺、产权式酒店等。开发商通常希望通过提供后期的物业管理为项目提供服务。适用于资金实力不够、融资渠道有限、急于变现的开发商。如SOHO中国的SOHO系列产品主要是采用只售不租模式。
四、又租又售
为什么租售结合呢？大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分以套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路。这就属于为售而租，为租而售，租售结合的模式。如将商业建筑的底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼、三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，一段时间后一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万元一平方米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。
商业地产三种主要盈利模式对比

盈利模式			优点	缺点	适用类型	案例
只租不售	分散出租		租金高，开发商收益可最大化，物业升值空间大，容易出售，租期短，容易改变功能或调整经营	需充分重视前期的市场定位、功能定位、业态定位的策划工作，设立专业的经营管理公司负责经营管理，对招商能力、日常经营管理能力的要求极高，同时经营风险较大	区域商业、城郊的大型商业物业、有足够大的停车场及卸货区的商业物业	万达广场,中粮大悦城
	整体出租		不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员，交易简单，结算方便；物业可进行抵押贷款，升值空间较大，有利开发新项目，带租约更有利于日后整体销售	收益低、在3%～5%之间的回报率，即使物业升值，其套现的难度很大，采取这种方式还要加强对租户的评估	没有商业专才、资金实力雄厚、经营相对保守的开发商，其物业面积一般不超过3万㎡
只售不租			相对省力且风险较低	失去了更大收益前景的可能性，商业经营不稳定	资金实力不够、融资渠道有限、急于变现的开发商	SOHO地产
又租又售,且租且售		分层或分片出租模式	租金相对整体出租要高一些，风险分散、租金相对有一定保证，物业可进行抵押贷款，比整体出租更适合日后带租约出售物业，如果某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租	需重视前期的商业策划（业态组合、功能定位、市场定位等），需设立相应的管理部门及配备相关的商业专才；要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力	资金实力雄厚的开发商	六佰本, 大成国际购物中心
		层（或片）与分散结合出租模式	主力店的进驻有助于带动其他小商铺的销售，大小租户的结构使项目稳定性提高，有利建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功动作的条件	要求开发商具备很雄厚的自有资金：需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才，对主力店的招租能力极高	5万㎡以上的商场