主力店的常见误区

主力店的常见误区
大型的商业地项目往往是由多种业态形式整合而成的综合体，主力店作为中坚力量，凭借深入人心的品牌效应，能够提高Mall的影响力，同时自身也能吸引大量客流，带动周围小商铺的运营。于是有些开发商认为只要主力店入驻，就一定能拉动项目整体效益，事实并不尽然。
在实际的商业地产招商、经营中，国内的开发商总是崇拜国际大型主力店，但是却缺乏对国际大型主力店本身的业态研究，对国际大型主力店能带来什么、要付出什么代价的认识远远不足。这种认识的误区往往也是很多商业地产项目失败的原因。
以著名的主力店——沃尔玛为例，我们来分析引入大型主力店的常见误区：
对于超市大卖场这个业态来说，它本身就是以低价和销售量取胜。即使是在卖场也是高中低档各种品牌店。但对于沃尔玛这个以最低价格获得成功的公司来说，低成本和低价格更是它成功的核心。所以，大卖场本身就不意味着高档商业，而是大众化、中低端客户为主。城市中心的商业地产项目非常适合做高档商场，这样才能充分发挥土地价值。
在卖场和高档商场本质上是商业的两种业态。即使对于数十万平方米的超大型的商业地产，比如Mall，引进沃尔玛等的风险仍然很高。两种业态放在一起就有问题了。北京的金源Mall的做法是将整个建筑分成几组，一边是超市，另一边是高档商场。
最可取的做法是东莞华南Mall，它们专门拿出一栋给外资超市。把它和其他商业分开。在国外，这些大型外资超市都是在城市郊区的高速公路边，是一个独立的建筑。而中国的沃尔玛店，大都位于市中心，而且与高档商场在一起。
沃尔玛事实上的确能带来人流，它开店的原则之一就是每天的人流正常在3万人左右。
但是在一般的大型商业地产中，超市都会占据整层楼面，是独立的一层。对整个商业来说，未必带动其他的商业。因为来超市的人流未必是其他商业的目标客户，他们不可能带着一包食品和生活用品去逛其他的高档消费。在国外，这种业态一般都是独立的建筑，而不会与其他商业在一起。
但是这些人绝不代表其他商业的人流，你不能指望买鸡蛋的家庭主妇拿着鸡蛋去买路易威登的皮包。超市的消费人流和其他的业态不一样，只是一些基本客户，什么样的业态适合和超市在一起呢？只能是一些低价的商品，比如万通新世界小商品市场适合和这些超市在一起。
一般情况下，在沃尔玛、家乐福超市边的席铺，大多是他们自己经营或转租的，都是一些消磨时间或互补性的商业，比如美甲、鲜花、快餐等。
现在，外资大型超市的商品种类越来越多，从洗发水、鸡蛋、床、服装、家用电器等样样齐全，它的低价会带来极大的杀伤力，严重影响其他相关商业的销售。
目前商业地产对外资零售招商 的普遍问题是：这些大卖场原则上都是以低价取胜，所以他们的成本承担能力很有限。很多曾经与沃尔玛接触过的开发商都抱怨说，它们的要价太低，租期也非常长。这很大程度上影响商业项目的整体租金回报。
很多开发商认为，只要能引来沃尔玛这个大品牌，整个商业项目的出租和出售都不用再发愁了。事实上，如果你要把自己的商业地产当作商铺销售，以沃尔玛做广告的风险可能更大。沃尔玛这类大卖场客流专属性极强，难以与其他商户分享，其低价杀伤力更是其他周边店铺的极大威胁。不可能在它旁边出现过旺的商铺。而对于购买产权式商铺的业主来说，与沃尔玛为邻不是幸运，而是噩梦。
由于主力店在整个Mall运营中占据重要地位，主力店商家又往往会依靠自己品牌的强势要求理想的经营位置、最低租金、最优惠政策、占有最好的资源等这就造成了一种利益的博弈。开发商对这部分利益做出牺牲，更应借助整体规划，使主力店最大限度发挥自身优势，促进整个项目的发展，这些牺牲才真正值得。