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商业地产交易市场两极分化,项目运营创新压力加大

来源:中国商报       作者:张涛       时间:2019-03-07 17:21

近日,全国工商联旗下的全联房地产商会商业地产研究会与RET睿意德联合发布了《中国商业地产行业2018/2019年度发展报告》(简称“报告”),对2018年商业地产领域代表性事件进行了盘点。报告显示,尽管宏观经济整体下行,但商业地产交易依然非常活跃,但交易总体呈现冷热不均,商业地产运营价值凸显,优质商业资产成为变现工具。与此同时,商业地产过剩现象突出,市场形势的变化和消费升级给商业地产的发展也带来了新课题和新挑战。

商业地产交易市场两极分化 项目运营创新压力加大0

交易活跃但冷热不均

2018年商业地产交易之活跃为之前所未见,甚至呈现出过热之势。业界专家观察认为,这既是商业地产证券化努力的成果,同时也是经济新常态下,房企变现压力的释放。

去年5月,著名商业地产开发商香港恒隆地产以107.3亿元的价格、118%的高溢价率,摘得杭州核心商业区杭州大厦旁百井坊地块,杭州将迎来首个恒隆广场及地标性商业综合体。竞购当天,除恒隆地产外,参加竞买的还有华润新鸿基、阿里城投、新世界、九龙仓、银泰知名地产公司,而且竞争一度陷入白热化。

报告认为,在全国各大城市商业地产总体过剩且经营困难的背景下,杭州这一商业地块的拍卖之所以受到如此追捧,不代表商业地产热的复燃,主要是基于项目在城市量级与区位上的个案优势,核心地段商业抗跌性好的理念依然被认可。

在经济新常态下,优质的资产成为变现工具。去年9月,以广州正佳广场为标的物业的“广发恒进-正佳企业集团正佳广场资产支持专项计划”成功发行,总规模达73.0亿元,成为2018年最大规模的CMBS。此外,以国瑞购物中心、国瑞哈德门广场、北京合生汇、新建元邻里中心等优质物业为标的的CMBS/类REITS产品也密集发行。报告认为,根据国外的成熟经验,在企业面临困境时,与其他房地产产品相比,优质商业资产具有变现能力强、抗风险性高的优点。

不过,去年,全国商业地产交易出现了冷热不均的状况,商业地产的运营价值日益凸显。一个典型的例子是,2018年年末北京市场的两宗商业资产交易:一宗是乐视控股所属的世茂工三资产拍卖案,去年12月初,阿里网站进行了预拍公告,评估价为32.89亿元,而起拍价仅为23.02亿元;而另一宗是盈科中心项目以105亿元高价成交,打破了北京商用物业交易金额记录。报告认为,这一冷一热的背后显示了资本市场对于资产运营价值的认可。世茂工三项目尽管地处北京核心商务地段,但是由于长期处于空置状态,资产价格不升反降。与此形成鲜明对比的是,盈科中心因为一直处于满租状态,拥有良好的现金流,即使总价高企,依然成交。

项目运营面临多重考验

不可否认,2018年,商业地产过剩的现象表现突出,与此同时,市场形势的变化和消费升级给商业地产发展运营带来了新的课题和挑战。

业内普遍认为,多年来商业地产大跃进式的发展,导致了购物中心竞争过度,再加上宏观经济下行压力犹存,新项目普遍面临招商难与资金难问题。报告显示,根据2018年抽样数据,体量在5万平方米以上购物中心实际如期开业数量不足六成,开业成为商业地产实力的象征。

在新形势下,很多商业地产因势利导,对存量物业进行了创新升级,并积极引入了新业态,利用互联网技术加快线上线下融合。

去年年中,位于北京前门核心地段的城市更新项目”北京坊”全面营业,无印良品体验酒店、星巴克甄选旗舰店、Page One旗舰店等众多创新业态亮相,颠覆了北京市民对于前门商业的落后陈旧印象,越来越多的本地年轻人开始将北京坊当做时尚打卡地。去年9月,世茂集团旗下上海世茂广场重新开业,强烈的时尚感和创新性吸引了大量的本地顾客及外地年轻游客。值得一提的是,该项目多年前世茂集团曾委托百联管理,经营业绩并不理想,不过,从目前的情况看,改造前后可谓冰火两重天。在业内看来,早年这里的定位既留不住本地消费,更吸引不了南京路上的外地游客。而改造升级为时尚商场之后,上海世茂广场业绩翻番。此外,在古都西安,SKP将十年烂尾楼改造成西安城市商业新名片,同样带动西安高端商业发展迈向新的台阶。

这些成功案例为城市商业更新带来了活力与信心。报告认为,由于增量商业开发成本越来越大、周期越来越长、区位越来越偏,存量商业的更新改造正成为新的商机。

在引进新零售业态方面,业界态度积极,充满期待。但经过一段时间的运营,去年,新业态的问题也明显暴露出来。去年12月,“新零售先锋”超级物种主体公司永辉云创就爆出累积总亏损达10亿元之巨,以至于永辉宣布将其剥离出上市公司业务体系。之前,盒马鲜生还被爆出修改食品保质期的“标签门事件”,以及迫不及待地推出盒小马加盟业务,这些都让业界普遍形成了新零售叫好不叫座的印象。

尽管新零售实验遇挫,但是,业界并未因此而放弃关于商业模式的创新探索,巨亏的超级物种依然会独立于上市公司继续发展,新零售前行的脚步并未停止,线上线下走向融合的期待依然存在。去年5月,美团将旗下生鲜超市品牌“掌鱼生鲜”升级为“小象生鲜”,同时还加快了拓店步伐。京东7FRESH在经历人事重组之后再出发,渠道已经下沉至佛山、廊坊等三四线城市。

另外,报告显示,实体商业正在加码数据智能 ,技术驱动运营成为共识。例如,以大悦城、印象城、爱琴海为代表的购物中心纷纷自建商业科技公司,有的增设了首席技术官岗位,更加注重技术对商业运营的引领作用。作为商业地产领跑者的凯德,基于对数字化技术应用、商业迭代和消费演进的深刻洞察,以及对自身业务逻辑的充分审视,即将打造出商业新物种——凯德中国创新中心,品牌名称定义为“来探Next-Ten”,代表着对未来十年购物中心零售模式的前瞻性布局。宝龙联合京东跨界无界零售,打造新品“宝龙创想实验室”,对接新零售,业态涉及儿童、餐饮、超市、数码等,包罗生活细节,融合线上消费实现流量导入。同时,由宝龙创想室投资的逛友智能科技,现场发布了其刚刚在2018 CES上斩获机器人类创新大奖的ShopPal小炮逛街机器人,将广泛适用于购物中心、商业综合体、大型零售商、主题园区等公共场所的共享跟随服务机器人。

对于2019年的市场发展趋势,报告认为,总体预期趋于谨慎。受宏观经济影响,消费者消费行为更趋谨慎,再加上商业自身创新不足,渠道分流更加明显,今年业界的市场预期普遍下行,新项目的拓展更趋保守。餐饮、影院等购物中心传统增长引擎表现乏力,新零售的发展也不尽如人意,行业步入“无创新不商业”的新时期,亟需替代性创新业态与模式,市场倒逼的创新压力加大。

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