武汉最大烂尾楼“浴火重生”

武汉最大烂尾楼“浴火重生”
有的“烂尾楼”是真的无法再重生，还有的“烂尾楼”却能重新活过。对于昔日武汉最大的“烂尾楼”——新时代商务中心来说，算是“浴火重生”，成为今日建筑节能的典范。下面就一起来看看它的前世和今生的故事吧。
1.1 项目工程概况
新时代商务中心项目位于武昌区武珞路与中南路交汇处,是未来武昌区武汉公司总部区的核心;交通极为便利,多条公交线路行经门前。该项目周边商业配套及市政设施完善,为更多大型机构进驻创造了优越的条件,有酒店、银行、商业区、各类大型超市、书店及各种餐饮设施,是湖北省的政治文化中心。该项目建筑面积140000m2,占地面积13000 m2,包括主楼、裙房、地下停车场、附楼;其中主楼地上45层,地下3层,总高度208m,武昌第一高楼。新时代商务中心项目定位为高档写字楼,拥有武汉市最高的写字楼配置,立志为具有全国视野与国际视野的公司打造最好的商务平台。
1.2 项目演变过程
1994年,中煤武汉设计研究院报经批准,兴建煤炭科技设计大厦,由中建三局承建。后因国家部委机构调整,给予该项目的投资因而取消,在建成27层框架后,因资金问题停工,成为武汉地区极具影响力的烂尾楼之一。2004年4月,中建三局房地产公司积极响应武汉市政府大力整治烂尾楼号召,与煤炭设计院合作,共同投资十亿元开发该楼,大楼于2004年4月复工,2007年7月,项目交付使用。1.3 项目swot分析及投资收益分析在项目启动初期,项目业主委托知名地产及金融咨询公司专门对本项目做了较为精确的SWOT分析和财务分析,开发过程中采取对策以规避财务风险,提高项目盈利水平。项目投资收益分析结果见表1和表2。
表1 项目swot分析表
项目优势(Strength)：A、市中心的地理区位;
B、交通方便;
C、完善的周边配套措施。
项目劣势(Weakness)：周边噪音较大。
项目机会(Opportunity)：A、周边地块的规划为商业圈;
B、规划地铁经过附近。
项目威胁(Treat)： A、项目在市民心目中烂尾楼印象根深蒂固;
B、周边有类似项目。
 
表2 项目投资收益分析表
(一)销售收入36100万元
(二)成本17619.96万元
(三)税前利润(扣除营业税)16471.08万元
(四)所得税5435.46万元
(五)净利润11035.63万元
(六)项目总投资17619.96万元 
（七）投资利润率62.63%
 
  通过项目分析可以看出本项目拥有良好的区位优势,本项目具有合理的利润空间,较低的风险度。1.4 项目营销与策划在初步理清了解决前期合同的思路后,项目业主马上转入营销策划工作。在进行详细的市场调查和分析后,结合项目实际情况,经公司领导批准在营销策划方面拟定了以下政策:
1)功能定位 主楼:由原来一般办公楼改为高档写字楼,5～20楼作为集团物业出租经营,暂不考虑出售,为集团提供稳定的物业收入;21～30楼对外销售,以整层销售为主兼顾零散需求;30～35楼作为原业主办公用房;35楼以上留作中建三局办公使用。
裙楼:作为中、西餐厅及休闲中心。
 
2)市场定位 写字楼目标客户群包括:武汉地区新崛起的大型民营企业、省内外政府机构转制的大集团、中外合资公司和外资公司、港澳地区外资银行后勤服务中心、金融投资公司等。
裙楼目标客户包括:银行、证券、移动通讯以及中西餐厅等。
 
3)销售推广计划 根据项目的现状以及工程推进的计划,分阶段进行策划和宣传推广系列活动,同时确定与之对应的销售量和销售价格,并围绕各阶
段的宣传重点进行销售,以求产生协同效益。并尽可能采用定向销售方式。充分利用自身的网络媒体,如公司地产资讯网、公司网等。并通过集团物业公司向小企业派送宣传单。
 
4)销售渠道 针对项目和集团公司的特点,项目业主选择了代理方式,由代理公司制定销售底价。而其它中介公司均可参与,方式是通过介绍自己的客户提取相应的佣金。
 
5)提供产品 根据客户需要,提供以下3种销售价格不同的选择。
选择1:纯毛坯,只是提供土建结构。
选择2:办公区部分毛坯,核心筒部分包括电梯间、走廊、洗手间等带装修。
选择3:全部装修。
2 新时代商务中心工程概况运作模式
2.1 重新定位、价值重构
中建三局认为该项目在规划设计已不能作大改动的情况下,经过缜密的市场调查和分析,结合项目实际情况,重新制定了项目的功能定位。尽管主楼前期工程投入了大量资金,中建三局舍弃了用作其他的功能,因为项目原规划设计为办公楼,即使是勉强改建,如改为酒店,房型平面布置及其附属配套设施均不合理,导致酒店档次不高,回收期较长。同时,考虑到主楼均为写字楼,体量较大,若同时推出市场,其承接力有限,故保留。从而达到项目短期和长期的收益最大化。
2.2 妥善处理前期相关的合同和违章建筑
规避风险为避免在后续开发中碰到前期纠纷,在处理前期合同的过程中,中建三局注意协调和保障自身、原开发商、前期各合同签定者三方利益。中建三局在收购协议中明确,将原开发商在建设过程中,签署的一系列包括施工、供货、借款等合同分为尚未履行、部分履行、完全履行3类,分别处理。
尚未履行的合同,由原开发商负责与该合同当事人解除合同、因解除合同产生的经济和法律等后果由原开发商自行处理。
部分履行的合同,由原开发商负责与该合同当事人划分和确认合同履行与尚未履行产生的法律和经济责任,并负责清偿合同项目下全部应付款项。如项目建设需要继续使用未履行合同部分的材料、设备的,中建三局同意,在同等条件下可优先采用。由中建三局与该合同当事人另行签定合同。
完全履行的合同,由原开发商与该合同当事人终止合同关系。若尚未付清应付款项或资料未交结清楚的,由原开发商自行偿还该部分合同的款项同时负责追索相关资料。
2.3 通过工程改造,赋予项目新价值
对于不符合现行规范标准或因功能改变而不符和要求的分项工程,根据实际情况果断地做“减法”。一方面,根据市场分析,主楼的功能重新定位为高档写字楼,果断地放弃了原来作为一般办公用房功能的工程投入;另一方面,又在设计上尽量保留已经安装的部分的,去满足写字楼间隔要求,力图尽量减低转换成本。即使是否定,也不是盲目地全盘否定。
对于能够通过工程整改增加项目附加值的分项工程大胆做“加法”。以项目北面为例,通过在3楼架设连廊与新建的纽宾凯酒店连为一个整体,显得大气,又弥补了该项目没有酒店功能的不足。在南面增加了园林、水景等设施,营造一个有一定规模的广场,大大提高了项目的档次。另外增加了智能化工程,采用国际上最先进的5A智能化管理体系,这些措施一方面较大地提高了项目的品质和档次;另一方面也为日后用户的高效办公和大厦的物业管理提供了良好的平台。
2.4 利用品牌,重塑形象
在房地产咄咄逼人的竞争态势下,中建三局充分发挥企业品牌优势,做好企业品牌这篇文章,通过企业品牌来扩大市场影响力,着手开发和建设该项目。而重启烂尾楼的首要任务是彻底摆脱烂尾楼的形象,考虑到过去关于烂尾楼的报道对本项目的影响,中建三局经过周密分析,决定采取以下策略:
1)在大楼命名方面,通过多方征集,以“新时代商务中心”重新来命名,突出“新”和“商务”的内涵,以改变过去烂尾楼的印象;
2)在现场包装方面,采用整体玻璃外墙,并在主楼主要侧面嵌上“中建三局”4个霓虹字,凸显中建三局的品牌。同时,设置外墙射灯,采用8000m余LED点阵式视频灯带,通过特殊计算机软件控制,可在楼体外部显示出不同的图案与文字。通过“亮化工程”大楼”变身”为一个100m高的巨型“显示器”,成为江南地区首座完成楼体动态亮化的高层楼宇。上述手段,其主要目的并不是直接进行推广,而是给广大市民和相关客户一个强烈的信息:该项目已经被中建三局救活了,而且将其重新推出市场,让公众扭转原来烂尾楼的印象,通过中建三局的优良品牌去树立项目精品形象。
3 总结及展望
烂尾楼项目的重启是短期投资,项目可以在较短的时间内完成,市场风险易于控制。而在拯救“煤炭大厦”的实际案例中,中建三局凭借其充裕的资金和良好的信誉,经过准确的市场研究和策划,通过工程改建增加项目自身的价值,取得了市场巨大的成功。
目前我国在房地产过热阶段留下的烂尾楼仍为数不少,这就需要我们“前车之鉴”了，有效地科学分析定位，合理准确的再定位，相信烂尾楼也能“浴火重生”。