干货！以销售为主的住区型商业街究竟如何打造？
来源:未知 作者:陈嘉男 时间:2019-06-10 09:03
以销售为导向的住区型商业街发展现状、相比特色主题商业街，住区型商业街是城市中存在最多的商业形态，而在住区型商业街中，绝大多数又以销售为导向，这类的产品该如何处理也是开发商比较棘手且关注的问题。本文，就对其目前所存在的客观问题进行分析，并探讨该如何发展。
而在城市的众多街道中，那些历史文化感丰富、建筑风格独特、公共设施便捷、业态多元化、交易活动发生频繁的街道更容易形成商业氛围，也就是我们今天所见的商业街，如：巴黎的香榭丽舍大街、纽约的曼哈顿第五大道、北京的王府井、上海的南京路等，由众多商店、餐饮店、服务店共同组成的街市，是多功能、多业态的商业集合体，既反映了城市的繁荣，也浓缩了城市的人文。
相比特色主题商业街，住区型商业街是城市中存在最多的商业形态，而在住区型商业街中，绝大多数又以销售为导向，这类的产品该如何处理也是开发商比较棘手且关注的问题，那么笔者接下来就对其目前所存在的客观问题进行分析，并探讨该如何发展。
由于住区型商业街带有浓厚的住宅底商特征，开发商为平衡资金，多以分割的方式将物业进行销售，从而导致大部分项目缺乏整体规划与统一管理，难以形成统一运营模式。与国外成熟的商业模式相比，以销售为主的住区型商业街不仅在意识形态上存有一定的差距，在产品打造上更容易陷入误区，具体表现为以下几个方面：
业态难控：由于住区型商业街多以销售为主，注定了商业街在业态及品牌选取方面的不可控。导致住区型商业街在后期运营上面临“通病”——业态自由发展：多以小吃店、便利店等生活服务类为主，商业功能单乏味，难以对消费者形成独特的吸引力；品质难以保证：以本土快餐小吃、配套商户为主，品牌级次较低，无法与消费者日益增长的消费需求相匹配。
而这些将给住区型商业街带去一串连锁反应，即：消费者不买账→投资客日渐丧失信心→后期开发的商业产品滞销。那么，以销售为主的住区型商业街究竟应该如何打造？
一般而言，以销售为导向的住区型商业街在开发过程中需要同时满足开发商、投资者、商户、消费者这几种角色的不同需求，而如何处理他们之间的矛盾，平衡好其之间的关系，需要从以下方面着手：
、精准的前期定位。
业态是商业产品前期定位的外在表现之一。因此，商业街在业态落位上既需要满足消费者多元化的需求，还应与定位保持一致：对于家庭生活型街区，业态选取应侧重于生活零售、家庭餐饮、生活服务、儿童相关等方面；对于时尚休闲型街区，则应侧重于潮流零售、文创、主题餐饮、特色休闲娱乐的设置。
目前绝大多数的住区型商业街定位大同小异，导致项目在业态布置上趋同，不过，运营者可采取一些小策略，可在常规业态下加入一些“特色”元素，设置一些更具风情的亮点业态……不但突出商业街的主题，增强商业街的独特性，而且能让商业街更具外向吸引力。前文提到的“电影”主题商业街，为了能让业态与电影的主题相呼应，笔者为项目规划了包括影院、电影主题餐厅、主题酒店、酒吧、摄影工作室等在内的一系列特色业态，让消费者从味觉、听觉、视觉多个感官角度感受长春电影的文化氛围。
、主力店带动租售。
在过往案例中，位于远郊新区的远洋·时光海就依靠主力店的驱动成功突围。项目规划了迪卡侬+大型超市为主的主力店组合，起到的商业合力作用成功吸引了众多品质商户的进驻——韩国三大咖啡品牌之一的“zoo coffee”东北首家旗舰店落户于项目，融合中西文化的海鲜酒楼“北香食府”也顺利入驻……形成了主力店逐级带动商业街发展的优质模式。而与远洋·时光海相似，以销售为主的山西阳泉滨河新天地项目同样采取主力店驱动的策略，通过引进沃尔玛、北国商城等主力店，带动了麦当劳、金宝贝等品质商户紧随其后进驻项目。可见，主力店相当于商业街区的引擎，能够有效带动租售，并对其发展起到推波助澜的作用。
、尺度适宜的产品。
首先，从整体宏观角度来讲，商业街的尺度应该以消费者的步行活动为参照。消费者所关注的纵向范围主要集中在建筑首层，对二层以上的感觉并不敏感；而横向关注范围一般在20米之内，超过20米宽的商业街，消费者很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的街道内“之”字前行；从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/2-1之间。
任何商业项目的成功都离不开人的因素。对于以销售为导向的住区型商业街来讲，购买店铺的多数业主并非商业经营者，而是投资者，其并不考虑租户的品牌实力、业态是否与项目定位、规划对应，从而导致商业街在日后出现经营无序、品牌参差不齐的状态。此时，更需要一支专业的运营团队，统一规划、集中管理，以保证商业项目的良好品质与口碑。
