核心提示：资产证券化是实现轻资产发展不可或缺的重要手段，也是构成星河未来城市运营引领者的核心能力之一。
判断一个人说的是实话还是场面话，就看他日后是否为这件事情付出实际行动。
近日，星河控股旗下公司——星盛商业管理股份有限公司（下称“星盛商管”）的企业出现在港交所上市聆讯申请名单中，终于证实早前市场猜测。
约半年前，星河商置（星盛商管的前身）发布公告表示，因公司发展需求并结合自身情况，拟申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌。终止挂牌不久，就有消息称，星河可能会转战主板上市，但星河方面一直以“不知情”为回应。
企业转板并非什么新鲜事儿，但此次事件的主人公黄楚龙和他的企业一直以低调著称，不上市，不负债经营是外界对这家企业的描述。
“你不好，我好个鬼”
作为深圳地产界的实力房企星河地产在外界一直非常低调，但在业内这家房企却因精品众多，老板黄楚龙为人豪气而颇受好评。
上世纪80年代，改革春风拂过深圳，为了讨生活20来岁的黄楚龙来到深圳谋生。那时深圳到处都在兴土木，自然黄楚龙在工地上谋得一份泥瓦匠的差事儿。
图/黄楚龙
“在家靠父母，出门靠朋友。”
只身来深圳打拼的黄楚龙深知这话的重要性，在认真砌灶、打沼气池、粉刷房子之外，他一直坚持“你好我才好，大家好才是真的好。你不好，我好个鬼”的人生信条与人相处。
渐渐的，黄楚龙身边聚集了好多兄弟，他也从一名泥瓦匠成了一个包工头，深圳第一大道深南大道（上海宾馆至上步路）的建设工程就是他早年承接的工程，也是他事业做强的开端。
1988年，黄楚龙创办了怡和公司，做起了房地产生意，开发出了海悦华城、怡和楼等楼盘，并在公司成立第二年将公司从怡和改名为星河。
黄楚龙多次在公开场合表示，“星河的经营原则是‘做一个就成一个’，星河品牌是通过每个精品楼盘来塑造、来积累的。”他是这么说，也是这么做的。
据悉，星河的“星河丹堤”、“星河国际”、“星河盛世”、“星河时代”等项目在深圳开盘时均爆出客户彻夜排队哄抢房源的盛况。其中，2006年开盘的星河丹堤，销售额近9亿元人民币，一举为其夺得了深圳“豪宅开发商”的江湖名号。
图/深圳星河丹堤项目
凭借着对朋友真诚，盖房子盖一个就成一个的信条，黄楚龙的生意越做越大，从一家地产公司发展成一家主营地产、产业、置业、金融四大业务集团，业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务、金融投资、产业运营等多元领域的国内大型综合性投资集团。
但有一件事儿还是颇为少见，地产行业是一个高度依赖资金的行业，可公开报道显示，星河的负债才140亿元。
此外，作为一家资金过千亿的公司，星河至今没有主板上市公司，仅有“智善生活”、“星河商置”两家在新三板挂牌的“准上市公司”。也因此，不少人说深圳地产圈内真正的老大是星河集团的老板黄楚龙，福布斯排名并不能显示出黄楚龙的真实财富状况。
如今这家不上市的企业，也终于要进入主板市场了。
地产 金融两条腿走路
作为一家房企，星河的业务早已经覆盖珠三角、延伸至长三角、环渤海区域。布局深圳、广州、惠州、东莞、珠海、普明、天津、常州、宁波南京等城市，但140亿左右的负债着实在房企公司中不算多。
除了星河在地产业务上稳扎稳打不急于扩张，做一个成一个外，还得益于其公司的战略布局。早于2009年，星河便开始涉足金融产业，并逐渐形成地产、金融两条腿走路的发展路线。
2018年星河控股和中国产学研合作促进会下属的中国科创金融联盟，共同成立了一只首期规模30亿元的国家级基金——中国科创金融创新基金。
黄楚龙表示，星河金融将在5年内形成房地产特色显著的金控平台，完成金融服务体系闭环，实现自有资产管理规模超300亿元。此外，他还控股了深圳创新投资集团、阳光保险等金融公司。
虽然有金融业务做支撑，但在近年星河也喊出要在2023年让地产业务上迈入全国四十强，商业迈入全国十强，因此他们在资本市场有更多动作展开，即资产证券化。
2018年7月，星河“方正证券-星河World项目一期租金资产支持专项计划”在深交所发行，规模8.421亿元。2019年5月，星河“平安汇通-星河丽思卡尔顿酒店资产支持专项计划”在深交所挂牌。该项CMBS以深圳星河丽思卡尔顿酒店未来12年收入为基础资产，发行规模22.11亿元，最终发行利率5.10%。11月，“南方资本-星河福田COCO Park资产支持专项计划”已获深交所受理。项目计划发行金额45.76亿元，发行人为星河实业（深圳）有限公司。
星河控股集团副董事长兼总裁姚惠琼曾表示，资产证券化是实现轻资产发展不可或缺的重要手段，也是构成星河未来城市运营引领者的核心能力之一。
在近年房企融资难的背景下，资产证券化作为房企金融创新方式，能为企业带来更多的市场资金，同时也为商业地产退出找到好的方式，但实行起来并没那么容易。
目前，零售物业的退出渠道有两种方式，一种是销售、商场主体店可以整栋出让的形式退出；另一种是以商业地产并购基金的名义收购物业进行“蓄水”，未来以REITs形式上市完成退出。然而无论前者还是后者，都对项目运营回报率提出很高的要求，特别走真正REITs形式退出。目前，在国内商业地产领域做资产证券化最好的企业是来自新加坡的凯德。
进军主板市场
近年来随着住宅地产因宏观调控而风险日增，商业地产迎来所谓的春天。但商业地产前期资金投入大，投资回报慢又是其短板。如何在这条赛道上找到可持续的稳定现金流继续做大规模，是众多企业进入商业地产后都在追寻的。
早在2002年就拿地盖商业项目的星河，也算得上商业地产的老兵。2002年，黄楚龙在福田区买了一块地，聘请了香港著名设计师陈幼坚亲自设计COCO Park 商场。该项目于2006年问世，首创公园版情景式购物中心，一直是星河的代表项目，也是深圳CBD板块的商业代表。
而后星河又陆续开发出，区域型购物中心COCO City及星河iCO、社区型购物中心COCO Garden及高档家居布置购物中心“第三空间”等项目，构成一套完整的品牌系统。
招股书显示，截止2019年9月30日，星盛商管已在全国16个城市，签约服务38个大型商业地产项目，总服务面积约287万平方米，其中57.1%由独立第三方物业发展商开发，21项位于大湾区（15项位于深圳）、6项位于长三角地区、4项位于华中地区及7项位于其他地区。
在宏观政策调控下，星河控股正从城市空间提供商向城市运营商转型，定位成“城市运营引领者”。其中在商业端的表现就是加快轻资产输出与扩张。如去年7月，星河经典项目COCO Park落户南昌。这是该项目首次进行品牌输出，也是这个品牌第一次走出深圳进行外地扩张。此外，区域性购物中心COCO City 也先后在汕尾、普宁、鄂尔多斯等城市落地。
2017年至2019年9月末，其独立第三方物业发展商面积分别为96.8万平方米、137.7万平方米、164万平方米，占比分别为59.61%、66.43%、57.14%。相对应的公司持续经营业务的收入分别为人民币2.781亿元、3.287亿元及2.894亿元，持续经营业务的利润及全面收入总额则分别为5040万元、8510万元及8370万元。星盛商管称，公司业务“录得稳定增长”。
但星盛商管也承认，由独立第三方物业发展商开发的项目数量不多，所产生的收入相对较低。星盛商业由独立第三方物业发展商开发的项目从2017年12月31日的7个增加至2019 年9月30日的13个，收入从2017年底的2722万元到2019年年9月底的3296万元，收入占比从9.8%提升到11.4%。
对要进入全国地产40强，商业地产10强星河，显然这是不够的，它势必要打通各路渠道融资换取发展。而新三板交易市场活跃度低，显然不能满足星河需求。
星河商置在新三板挂牌三年，仅挂牌首年有大笔融资，为2352万元，此后两年分别为24万元和0元。且其所取得资金均来自股东投资，并未进行借款、发行债券等其他融资活动。
而向来对租金收入模式为主的企业态度更为友好的港股市场，或许是对星河实现商业地产十强目标是个好选择。不过，10强目标只是星河大蓝图的一部分，星河的大目标是：集团在2023年实现规模1500亿元、营业利润150亿元战略目标。
文章来源：奇点商业地产
