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夜间经济不是商业地产的常态

来源:商业地产与法务       作者:飙马中国       时间:2020-05-09 16:28

从2019年开始,夜间经济成为了一种热潮,众多的地方政府和机构都在推行“夜间经济”概念,仿佛只要有了夜市、灯光、烤串就可以成为夜间经济。公允的讲,夜间经济的提出是一种好的思路,是对于商业地产的坪效提升的一种技术性指导,但是由于很多的执行者并不能理解夜间经济的商业地产实质,而采用了错误的手段、错误的方式和模式,使得夜间经济形成了一种并不经济的行为。

一、常见夜间经济的误区。

(一)夜间经济的并没有产生经济的增量

1、从项目类型来说。

从目前这些商业地产项目形成的效应来说,多数的夜间经济并没有形成真正的经济增量,原因有三:

(1)一是原有的多数商业地产项目(购物中心类),本就是营业至夜间21点至22点左右。如果再增加两到三个小时的营业时间,并不能带来更高的坪效增量。

夜间经济不是商业地产的常态

(2)是多数的购物中心位于市区中心区域,本身所服务的客群在日间能够由于交通便利而获得扩大,而夜间只能是以周边半径三公里左右的客群作为主力消费客群,所以无形中夜间客群与日间客群的范围进行了所缩减,二者之间存在着消费差。传导到消费品来说,很多会在日间消费的商户不得不延时营业,但取得的销售却没有显著的增长。

(3)百货、购物中心、商业街等业态的建筑属性不同,如在夜间进行夜间经济的消费延时,很多业态并不适应于夜间延时经营,获得的坪效增益其实不多。

夜间经济不是商业地产的常态

2、从社会效应来说。

盲目追捧夜间经济是一种违反商业地产规律的行为,社会效果也存在着成本增大、资源浪费的情形:

(1)如果采用延时经营的模式,从社会用工成本来说会导致超时工作量。很多商户在夜间经营,会导致员工远远超出现有8小时工作制的劳动制度。如果是专门雇佣服务于夜间经济的员工,则存在着人力资源浪费的问题。如果采用工时制模式,则现有的劳动备案模式极其复杂,制度上没有铺平道路。所以现有很多省市在推行的夜间经济模式,会存在着相关的劳动法律问题。

(2)夜间经济的保障性因素之一就是光照的问题,所以一定要采用足够的夜间照明的来保障消费的安全性。直白的说,夜间照明的能耗问题如何解决?费用承担者又是谁?在前面说了,如果坪效增长有限,那么商户对于夜间电力照明的费用承担意愿则不会很强烈。这不光是电力能源的浪费,更是对城市环境的破坏。

3、从人体的本能来说。

人的每日总时间是固定的,同样是一项商品与服务,一旦在日间已进行了消费,那么夜间消费的意愿则会非常低,即晚上消费时间就被挤出。尤其是先有夜间经济所倡导的消费模式多数是以服务业为主,强调购物、餐饮、娱乐、休闲等方面的消费。个人总时间不变的话,等于是将白天的消费时间转移到夜间而已。此外由于夜间经济的消费时长增加,个人人体的睡眠能否保障(不就是熬肝嘛)?日间的消费是否会存在减少?

所以从上面四个角度来说,目前的夜间经济只是存在着消费时间转移,并不是真正的消费增量。

(二)目前多数的夜间经济是边际收益递减

1、多数城市的夜间经济是成本总量的增加而造成的收益增加。

目前看到的夜间经济模式,多数是以延长了交通运营时间、治安人力增强、能耗延时增加的后果后增加的,直白的说就是靠公交司机、警察加班和机器设备多运转来造成繁荣景象,而这些都是有经济成本的。用这些成本的增大来推动保障夜间经济的销售增长,实质就是一种社会财富的转移,是利用每个公共纳税人的财富来保障商户的收益,从理论上,确实不是一种合理的经济行为。

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2、夜间经济面临着很强的边际收益递减规律。

边际效益递减规律,指在短期生产过程中,在其他条件不变(如技术水平不变)的前提下,增加某种生产要素的投入,当该生产要素投入数量增加到一定程度以后,增加一单位该要素所带来的效益增加量是递减的,边际收益递减规律是以技术水平和其他生产要素的投入数量保持不变为条件进行讨论的一种规律。而在很多二三线城市现有推行的夜间经济模式,就是这种现实,晚上8点人山人海,晚上10点人声鼎沸,等到了晚上11点就开始人流稀少,到12点就寂静无声了,毕竟第二天上班迟到的罚款没人替消费者交。

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(三)夜间经济不应盲目适用。

夜间经济应当注意区分,一定是适用于经济较发达、城市化较强、人口较集中的城市中个别商业区域。从底层逻辑来讲,现代世界经济的主旋律是产业分工的形态,能源、资源、制造、农业、金融、文旅、科技研发和工业设计,已各自被几大板块划定了边界,而且会是数百年持续的形态,其它国家毫无染指的机会。目前中国是以制造业为主,现在正在试图发展科技研发和工业设计和文创旅游这一块。所以所谓的城市化会是东部城市的崛起和富裕的过程,人口的流动会更加涌向东部城市区域,那么在这些拥有大量人口,尤其的年轻化人口的城市进行夜间经济,就有着夜间经济成功的可能性(年轻人肯定比中年人能熬夜)。

这就要求地方政府或企业,如果想推行夜间经济,就一定要先算清楚经济成本与自身优势。如果是需求小的地方进行强令推动,就可能会适得其反。

二、如何应对夜间经济。

(一)找对应用客群需求。

真正解决夜间经济的难题,是在于对日间无暇消费的客群诱导,使得他们在夜间有地方能够释放购物欲望和购物的场所。所以这就要求我们从根本上找到那些具有不同行业、不同人群工作作息规律的差异性,利用时间错峰的特性来实现坪效提升、效率提升,从而真正推动城市经济的多样性发展。

(二)找对商业需求。

现有的夜间经济模式,不外乎是夜市、餐饮、演艺、影剧院、KTV等种类,并不能带来经济生态的多样性。无论再怎么繁荣,无非是将晚餐转变为夜宵,而人体的饮食总量是有限的。所以一定要找到新的消费需求,比如夜间读书会,比如夜间的培训业。这一类的消费模式属于固定的长效需求,值得研究与发展,但整体看来,却能够有稳定的社会服务和良好的社会效益。

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(三)依靠商户去解决。

任何商业地产,本质上都是需要进行商业运营来促进商业的发展,而运营的根本目的是帮助自身项目与商户、客群消费者三者之间更好地建立起关系。只有作为项目的运营方,使得商户承租人在经营过程中不断受到良好呼应,并使得他们成长且受到合理引导乃至产生相应回报时,他们就会主动来促使项目的经营和良性运转,即便是在夜间经济上也是如此。靠商户来挖掘需求、靠商户来打造需求,以第一线的商户作为主力来促使项目的多样性、丰富度和运转。只要是合法合理,这些商户就能够自发的建设夜间经济和完善项目,形成项目循环,而项目方与政府只要安心做好服务方即可。

(四)夜间经济更要注重推广。

只有好的运营才能保证夜间经济项目的发展,这才是问题的核心。而目前国内很多夜间经济的管理方往往还是以一种比较粗糙的模式在运行。甚至连基本的管理方案、制度都无法提供,对招徕进场的商户只是提供了最基础的场地、最基础的电力后就进行了营业。既无服务,也无推广,所依靠的都是商户自身产品和谁喇叭电量足谁能挣钱的原始模式来挣钱。这就要求现有夜间经济模式一定要注重推广运营工作来进行,其核心就是围绕着一个或一系列活动的策划、资源确认、宣传推广、效果评估等一系列流程做好全流程的项目推进、进度管理和执行落地。

夜间经济不是商业地产的常态

三、夜间经济只是短期效应,长期还应以发展正规商业地产为主。

夜间经济有利于促进当地经济发展,是在当前整体经济增长速度放缓的大背景下提供了一个新的消费场景,但并不是真正具有代表性的经济增长模式。由于线上消费基本处于饱和状态和垄断状态,那么拉动内需的必然选择会是以更丰富的线下消费作为载体。只要选择了合适的城市与区域,并能够清晰认知到夜间经济的利弊之处,再辅以专业的引导和措施,就能够使得夜间经济成为一个新的消费场景。然而本质还是应当对于正规、完善的商业地产进行深耕,才能够在更加符合现代商业零售应用的中使得日常消费发挥更大的活力。

文章来源:商业地产与法务

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