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市调和商业地产策划中常用的基本术语

来源:招集了APP       作者:飙马中国       时间:2020-05-14 16:59

市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定:

1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标

这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。

区位——带综合性的规划学用语,指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所,在某一城市(地区)中所处的空间位置。

板块——住宅房地产开发、营销常用的词语,一般指住宅小区相对集中开发的城市区域,沿交通干线居多,如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。

商圈——零售学用语,现商用物业开发也借用该词,意指商业圈,指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群,以其所处的最远距离为半径,划定的一系列圆形或方形区域,简言之,即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈(离消费地最近,吸纳总量50-80%顾客的范围)、次级商圈(吸纳15-25%顾客的范围)、边缘或辐射商圈(吸纳5-25%顾客的范围)。

显然,“商圈”现有两种用法,一是正式的零售界用法,着重指吸纳的目标顾客分布空间范围,另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧义的用法,着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时,若有必要,应指明商圈的准确涵义。

商业中心——规划学用语,与商业功能区同义,与通俗的“商圈”称法接近,一般分市级、区级、社区、邻里四级。

地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主,因此商圈、商业中心再可细分为某一地段,房地产开发也常用此术语。

节点——规划学用语,指观察者、行人进出、经过的集中焦点,基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等,它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段(步行街)常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。

地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点,观察者一般不能进入内部,仅具外在主观、仰视、眺望的视觉性,如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。

应用:

①上述概念常用,应熟练掌握与区分,清晰界定市调范围;

②上述概念的空间范围,除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外,基本是从大到小排列,应根据特定任务选择市调区域。

③出书面正式报告,应使用准确、学术性用语。

2、业态、业种

零售商业用语,现对零售消费的各类商户也使用此术语。

业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态,特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态,日本20多种,美国40多种。

业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类,特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种,国外发达国家更多,难以胜数。

应用:

①策划商业地产,必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功;

②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计,查清所需类别基本状况进行比较分析;

③传统和新兴业种,也逐渐采用不同业态模式经营,如:建材、IT、文仪、药品、图书等业种;

④零售商业外的业种,也流行采用零售业态经营模式,如:美食街、自助式咖啡店、量贩式KTV、旅行社超市等。

文章来源:招集了APP

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