在全球经济一体化的背景下，任何一国的经济发展均与其他各国息息相关。受疫情影响，欧美经济环境遭遇较为严重的冲击，而我国虽然较早实现了疫情的可防可控，但经济表现也难以走出独立行情。
在疫情的影响下，我国经济的三驾马车一定会受到深远的影响，在未来较长的一段时期内，外需萎靡、内需担纲，一定是我国经济复苏的主基调。那么结合我国10年经济翻番战略目标的兑现要求，我们来具体看一看，地产行业存在怎样的发展趋势和机会。
2020年行业总量萎缩
是大概率事件
疫情带来的多重因素影响下，行业总量可能会显著下降。
其一，按照惯例，每年的一二月份，楼市都会有一波返乡置业小高峰。特别是四五线城市的楼市，受益于返乡潮，会涌现出不小的购买力。但自2020年一月份疫情爆发以来，许多经济活动被迫停摆，房地产销售活动也暂时性停滞，导致绝大多数房企销售额受损。
从图中我们可以看到，百强房企仅2020年1月的销售额就降低51%。整个行业一季度商品房销售额同比下降24.68%，销售面积同比下降26.32%。
其二，恒大率先降价，引爆了购房者的降价预期。而对中小房企来说，降价空间相对有限，所以很多会选择捂盘惜售、暂避锋芒。从近三年重点城市新开盘的数据表现来看，2020年一季度的新开盘次数和出售房源数量均接近腰斩。
其三，居民的收入预期下降。2020年1至2月，我国城镇调查失业率存在明显的上升，居民未来的收入预期显著下降，因此，刚需群体的购买力水平受到影响，全面复苏仍需要政策的进一步刺激。
行业后市需求会复苏
改善型需求率先回暖
我们从需求端来看，在国内疫情稳定之后，房地产市场的需求量已呈现出向好趋势。
首先我们来看需求现状，2020年三四月份的刚需认购同比下降了35%，但是改善型和次改的认购则下降30%。
基于表面的数据我们推测，改善和次改的认购金额，其实际的下降幅度可能并没有这么大。因为同一面积段，在一线、二线、三线及四线城市，可能存在一定的认知差异。比如，125平方米的房子，在深圳可以算作豪宅了，但在三四线城市则是刚需。
所以我们将数据结构进行调整后，改善和次改的认购金额下降幅度，大约在15%至20%左右。意味着，这一部分群体的需求还是具有保障的，他们的复苏力度相对比较大。
其次关于到访量，这里其实有两类数据。
一类是，今年4月份到访量大约相当于去年同期的90%左右。但经过我们调研也发现，也有企业超过了去年同期，比如说阳光城。
那么我们是否可以就此判断，市场已经处于反弹的态势了呢？
我们不排除在疫情影响下，过往二三月份的市场需求，可能被延缓到了4月份集中爆发。因此，基于表面的数据去预判市场已经处于反弹的态势，我们持较为严谨的态度。
另一类是，周到访量环比上一周下降的幅度较大。就此很多房企可能会提出疑问，是不是现在市场需求的反弹开始见顶回落了，所以后续的市场表现就不容乐观呢？对此我们持否定态度。
通过我们调研，如受法定假日影响，一周只有一天的周末，少了一天的假期，那么案场的周到访量就会有特别大的影响。如果仍是两天的周末，访量量的数据肯定不是呈现触高回落，一定还会持续走高，所以我们不用特别的悲观。
正如中梁地产业务联席总裁李和栗在交流中所提到的，疫情对我们行业的影响是短期的，需求仍是存在的，只是被延后。
最后，从认购端我们可以看到，4月份的认购总额，已恢复到去年同期70%的水平，呈现出逐渐好转的趋势。
行业销售价格下降
价格分化态势显著
接下来我们来看一下价格变化。调研的数据显示，今年行业内打折的项目相比去年多了10%。其原因在于，一方面，很多房企不得不跟进恒大等头部房企的打折策略；另一方面，出于自身现金流的压力，部分房企只能选择以价换量的方式快速回款。
从全行业来看，2020年初，百城住宅平均售价略有下降。从数据走势可以看出，2020年1月之前，平均价格保持上涨趋势，2020年2月受全国范围内疫情冲击，购房者多持观望态度，导致销售价格呈现较大幅度的下降。
降价潮在行业内正在发生，无论是头部千亿房企还是区域龙头企业，大家对于五六月份的营销战都保持了较高的期望。
由于一季度销售受阻，房企去化及推盘压力后延至二季度，预计多数房企都会集中推盘，可能会出现“供应踩踏”。届时，具有差异化产品优势的房企，将会脱颖而出，跳出同质化竞争的泥沼，从而规避价格战带来的影响。
二三线与四五线城市，房地产价格持续分化。
近年来，城市建设、交通建设，产业发展等因素，正在让部分二三线城市的头部效应越来越明显。但是，当下沉到四五线城市的时候，我们会发现另一番现象，就是马太效应正越来越明显，强者民营经济活跃、凝聚力增强，弱者人口流失明显，产业凋零。
反映到房地产行业，城市发展潜力、土地价格、市场需求以及居民购买力水平等方面的差异，均对不同城市的楼市价格分化，产生了关键影响。
融资环境边际放松
融资窗口期到来
由于国内疫情较早得到控制，我国各行各业目前都在慢慢复苏，经济恢复走在了国际的前面，前景相对更为明朗。从2月初，央行万亿元流动宽松、下调1年期MLF10个基点来稳定市场预期，再到个别地区银行开始落地房贷差异化，房企迎来了较宽松的前融环境。
因此，从中长期来看，随着政策端的利好因子逐步得以释放，市场的流动性显著增强，地产行业的融资环境将会迎来边际放松。
资金总量在放量：2020年3月，房企的境内融资环境延续放量趋势，房地产境内债当月发行规模达1180亿元，创出2016年7月以来新高，环比增长204%，同比增长48%。
融资价格在下降：综合考虑房企的发债类型、发行期限及发债规模等因素，2020年第一季度，房企在国内的发债成本多控制在5%以下。
随着国内复工复产稳步推进，以及因城施策的地方扶持政策等利好，房企境内融资环境仍会持续向好，融资价格短期内仍呈下降态势。
融资途径可拓展：虽然房企融资的环境持续改善，但房地产金融政策大概率仍将保持“连续性、一致性和稳定性”。而房企对于资金的诉求，其实取决于房企对未来发展的诉求。
如果房企对未来有较高的增长诉求，那么在融资渠道方面就需要去全面考量。除了传统融资之外，供应链融资、自持物业的标准化、境内债、境外债、建工融资、创新融资、基金等方式也均可尝试。
行业加速洗牌
几家欢喜几家愁
销售目标基本不变：经我们大量的调研走访，目前百强房企，基本都没有调低年度销售目标，仍然有发展中房企，2020年的增长目标超过30%，甚至50%。足见房企对未来行业走势总体持乐观态度。
行业洗牌加剧：疫情冲击之下的2020年，行业总量大概率萎缩，蛋糕变小，房企要确保规模甚至获得规模的进一步增长，这背后一定是抢夺其他房企的市场份额。
正如融创中国董事长孙宏斌判断，今年的并购机会肯定比往年大很多，融创内部把它定义成洗牌年，远远超过任何一轮机会。
所以，一定会出现此消彼长、几家欢喜几家愁的局面，行业竞争势必加大，行业面临再度洗牌。部分竞争力较弱的房企，市场份额将被大型房企瓜分，所以我们预计，这些房企半年度可能会将全年销售目标下调10%左右。
行业分化仍在加速：从行业集中度来看，TOP10、30、50房企集中度在持续攀升，2019年龙头房企销售额占比已经接近六成，强者恒强。
行业政策空间加大
楼市未来值得期待
首先，五限政策中，我们需对限价保持足够敬畏，房价已是政治问题，但其他“限”放开的空间很大。
依照过往经验，接下来的一段时间内，地产繁荣将是大概率事件，但是全面放松价格管控不太可能。所以关于后市价格的预期不宜过高，政策管制的天花板可能会一直存在。
当前各地其实都在酝酿政策的出台，除了价格之外，在限购政策、限贷政策、限售政策及限商政策等方面，仍会存在边际放松的可能。因此，政策层面仍会有比较大的空间值得房企去期待。
其次，目前的政策利好聚焦在“供应端”，未来政府慢慢会释放“需求端”的政策，毕竟购买力受到了不小的影响。
近期我们也可以看到，部分城市已采取了调整土地出让金缴纳期限、顺延竣工期限、对于困难房企降息减税等政策措施，在预售政策、融资环境、税收优惠等方面也进行放松，但这些政策的侧重点主要集中在供给端。
在因城施策的基调下，预计后续将会针对需求端释放一些利好政策，例如购房补贴、契税减免、降低首付比等。
最后，从当前的宏观政策可以看出，楼市已然具备上行条件。
2020年3月27日，从中央政治局会议的最新成果中我们看到，国内即将全面的启动经济预案，主要是4个维度：一是引导贷款利率下行，二是提高中央政府财政赤字，三是发行特别国债，四是增加地方的专项债。
这几项政策的出台，为后续楼市的上行做足了铺垫。因此，未来的政策环境应该是偏乐观的，房企短期对于四五线楼市的预期，也可以适当的调高。
文章来源：明源地产研究院
