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房企战略错了,越努力死得越快

来源:明源地产研究院       作者:飙马中国       时间:2021-06-29 16:42

从去年开始,地产行业不断有房企暴雷,多家百强房企被收购。之前笔者就讲过,房地产行业已经进入“大鱼吃大鱼”的时代,不但是中小房企很危险,即便是千亿房企,也很可能随时就倒下。

最近这段时间,又有不少房企被曝出资金链出问题,命悬一线。比如大规模裁员、商票违规兑现、拖欠员工工资等等,当中不乏标杆房企。

有地产人感慨:预计今年还会有不少房企倒下,融创可以大展拳脚,继续买买买了。

有人问笔者,为什么很多看起来很牛的百强房企,说倒下就倒下了?到底是什么原因造成的?笔者认为,这两年很多房企暴雷,核心原因有两个:

❶战略滞后:同样的事情,5年前这样干没问题,现在还这样干就错了,但很多房企偏偏心存幻想,以身犯险。

❷能力错配:喜欢跟风,看到标杆房企这么做了,自己也跟着干。结果别人这样干是对的,你这样干是错的。

下面笔者详细来分析一下。

战略滞后

同样的事情,以前干可以

现在干就错了

据笔者观察,这轮倒下的房企,很多都是错误判断了形势,看到标杆房企以前干这个事情成功了,自己也想复制。但事实上,时机已经过去了,如果还按照以前的思路来操作,就会出问题。

一、以前加杠杆可以快速做大规模,现在一味加杠杆等于给自己找套

以前,敢于加杠杆的房企,很快就突破千亿了。相关数据显示,规模和杠杆是正相关的,百强的杠杆,远高于中小房企。2017,净负债超过200%的规模房企大有人在。

很多房企想复制千亿房企的成功路径,不断囤地,不断高负债推动企业发展。他们笃信:能借到钱就是本事,杠杆越高,赚到的钱越多。

可事实上,这个逻辑的成立是需要2个前提条件的:一是资金链不断裂。二是高杠杆带来的项目利润能覆盖资金成本。

以前,很多房企敢加杠杆,一方面,借钱容易,以往银行机构或是非银机构大约每年有10%增长的额度可以给到房地产公司。很多房企借的钱到期了,就去借新的钱来覆盖之前的负债。另一方面,市场火热,项目不愁卖,而且利润高,可以覆盖资金成本。现金流也不成问题。

但现在,这两条路基本都走不通了。一边是三道红线出台,银行把水龙头关掉了,很多房企都借不到钱,另一边是房企开发销售受到限价政策影响,根本无法溢价,一旦融资利率很高,项目算下来都亏损。现金流严重不足,最终无法偿还到期债务。

现在还有很多房企自以为是,还在到处借很贵的钱,认为自己能搞定各种各样的钱很牛。其实这不是能力,而是自己在给自己上套。

有些房企就是因为一笔几百万、几千万的钱还不上,其债主金融机构就通报到很多同行,导致其在金融机构借不到钱,最后资金链断裂。

二、以前快速扩张没问题,现在步子迈快了就吃不消了

早几年,市场处于上升期,当时是区域房企进行全国化扩张的好时机。当时,很多城市钱便宜地也便宜,很多房企都抓住了这一波扩张机会。

但也有很多区域房企没有踏准这个节奏,错过行情后,看着别人都在全国扩张,自己也迫不及待想冲出去。

某区域龙头房企就这样评价他们的全国化:“走向省会的时候就已经晚了。时机是不好,那就更努力一点。别人顺风顺水游过去,那我可能逆风逆水也要拼命游。”

这句话反映出很多区域房企全国化扩张的急迫心理。但他们忽略了一个事实,很多成功布局全国的标杆房企,都是在市场上行周期开始扩张步伐,他们踏准了行业节奏。那时候即便拿错地也不怕,放两年就补救回来了。

而在市场下行期进行扩张,拿着大本营的钱去不熟悉的城市投资,风险太大,一旦拿错几块地,水土不服,很容易把本钱都折进去了。

三、以前拿地王放3年就解套,现在拿地王,可能会被套死

以前很多房企喜欢囤地,到处疯狂拿地,大肆并购,即便拿了地王,也不觉得地价高。因为原来不管怎样,房地产市场是向上走,而且行业3年一个周期,买贵的地放2-3年之后,房价上涨带来的增值部分就远远超过了土地成本。

但是以后地价、房价翻番的趋势不可能有了,一旦买高价地就意味着要被套牢5年10年,很可能把公司拖到破产边缘。

前段时间,集中拍地结束后,行业内流传一个段子:没拿到地的人请拿到地的人吃饭说,谢谢你救了我们。因为现在拿到地要不就是亏,就是微利,能有几个点利润都要谢天谢地了。

其实,很多房企也明白,做房地产做大的风险就是地拿贵了。但为什么还要冒着巨大的风险去拿地王呢?很多房企对调控放送还存在幻想,赌调控会放松,赌房价还会大涨,甚至是盲目跟风,冲动决策。

比如某地产50强当初为了追逐规模,拿了数不清的高价地,并且大部分买地钱还是借的。借很贵的钱去拿很贵的地,当市场下行,叠加融资管控效应,最终该房企不得不卖身他人。

最近被曝出资金有问题的某房企,据其年报数据,他们去年拿地平均楼面价平均销售楼面价还要高,面粉比面包还贵,亏损是必然的了。

旭辉总裁林峰指出,投资踏空了,最多饿一顿,但套牢了,却是会死人的。特别是土地和房价的上涨抵不过财务成本增加的阶段,这时候土储会是脖子上的枷锁,而不是口中的蜜糖。

四、以前捂盘惜售能赚钱,现在敢捂盘就是找死

以前很多地产项目为了多赚钱,在政府没有调控,市场大好的时候捂盘惜售,开盘卖5千,就想着涨到6千再卖,现在卖6千,想着说不定能涨到1万。

当时市场处于上升阶段,房价一直在涨,确实很多房企通过捂盘赚到了更多钱。比如深圳曾经有个地产项目,开盘卖三四万,后来直接捂盘,把项目租给别人做酒店,过了好几年才收回来出售,房价涨到了十万。

但现在还有不少房企幻想通过捂盘惜售来解决高价地块的难题,这很危险。

曾经有一位地产高管指出,现在捂盘惜售是自嗨式的惯性思维,幻想限价会放松,房价上涨幅度会高于资金成本,这显然是不切实际的,拖的越久,资金成本越难消化。

很多地王捂了3年,地价一分钱都没涨,最后却要付出巨额的利息成本,其实就是亏钱。

还有些三四线很多项目,捂着捂着调控来了,市场到了波谷,他们错过了市场良机,项目陷入困境。

五、同样的区域,不同时间布局,结果差异很大

很多房企喜欢跟风标杆房企,标杆房企去哪里拿地,他们跟着去哪里拿地。

但实际上,布局时间不同,操盘结果差异很大。比如一些三四线城市,看着市场很火爆,跟着标杆房企去拿地做项目,你去得比别人晚,客户都被收割完了。别人吃肉,你去晚了连汤都没得喝了。

能力错配

别人能干的事情,你不一定能干

除了战略出错,盲目自信、能力错配,也 是很多房企出问题的重要原因。具体来看,有以下几个表现:

一、不赚钱的地,别人能拿,你不能拿

现在很多地块,在测算阶段就知道没钱赚,但很多房企还是争破头。为什么呢?

一方面,规模房企拿地是算总帐,他们在全国有几百个项目,可以风险对冲,一个项目亏钱不重要,只要总帐算得过就行了。

另一方面,有些标杆房企拿地,本来就不是为了赚钱。比如某地产高管就明确表示,他们拿下某热点城市地块,不为赚钱,而是为了搞好政商关系,以后政府有什么业务,可以优先考虑他们。

但对于中小房企而言,手里没几个项目,家底本来就不厚,一个项目亏损,可能就会拖垮公司。

二、别人干多元化可以,你干多元化会把自己搞垮

前几年,地产行业很流行搞多元化。万科、恒大、碧桂园、融创等头部房企都开辟了新的赛道。比如长租公寓、文旅、产业地产、物流地产、医疗健康、新能源等等。

但大部分多元化业务都有一个共性:门槛高,投资回报周期很长,短期内看不到回报。比如文旅地产,一开始可能利润只有1%或0.5%。还有些房企做养老地产,一直都处于亏损的状态。

对于标杆房企,他们地产开发规模足够大,在地产赚到的利润可以支撑他们去投资多元化业务,他们要为未来10年的发展提前探索和布局,所以他们愿意烧钱,也烧得起。

但有些中小房企,每年只有一百多亿的规模,也盲目跟风去搞多元化。自己主业都没搞明白,手上钱也不多,还跑去做文旅、商业、旧改,资金沉淀在项目里出不来,你不出事谁出事?

 

这两年多元化成功的案例很少,但很多房企还总是相信自己是特殊的那个,还在不停地投入,最终是把在地产辛辛苦苦赚到的钱都亏光了,拖累了主业的发展。

某房企去年营业利润同比大跌了49%,核心原因之一是其城市综合体业务出现了巨大的亏损。

小结

这轮出问题的房企中,除了战略问题,还有老板性格导致的管理问题,最突出的就是不舍得放权,手伸得太长。

比如某千亿房企,虽然砸钱从头部房企挖来很多职业经理人,但老板还是什么都会管。从拿地测算、工程施工、招标投标,到成本管理、预售回款,事无巨细都要过问。结果就是挖来的高管,不到半年就跑了。

据该房企员工透露,他们半年就换了3个运营总,基本没有几个职业经理人能在公司待过超过1年。高管不停地换,也导致员工军心不稳,人才流失严重。

在房企规模还小的时候,老板管得细是对的,有利于快速决策,提高效率。但当房企规模越做越大,项目越来越多,如果老板还舍不得放权,什么都想插一脚,那一定留不住真正的优秀人才,因为没有哪个职业经理人只想当个执行者。

这也导致房企决策效率低,执行力低下。

某房企老总曾反思:公司管理只有小学生水平,比同行差距很大。

文章来源:明源地产研究院

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