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文旅地产开发的致命陷阱

来源:博志成地产观       作者:飙马中国       时间:2021-06-30 16:52

1. 追逐风口,盲动冒进

部分企业惦记国家出台政策的好处,导致于把“经”念歪;开发商让惦记的“好处”有:

1) 政府的各项补贴。很多补贴和指标的奖励很多是劣后的,无法为项目前期提供现金流支撑;

2) 地方资源。很多地方资源非常好,但远离客户源,导致土地价值不大;有价值的区域,建设用地不足甚至没有。

2. 选址布局,能级乱序

文旅选址是有要求的,正确的选址顺序:

首先,选择三大湾区和全国性旅游目的地,全国旅游目的地游客量一般需要达到三千万左右;

第二,国家中心城市 + 省会 +区域性旅游目的地;

第三,百万人口城市亦是风口;但是千万不能冒进,要充分考虑到控制体量和控制节奏的问题。

3. 定势调规,自损溢价

开发商在准备拿地时期容易犯的一个致命错误:在传统地产对于宗地的理解过于深刻,仍然采用做城的方法做乡村,会出现:

1) 做宗地思维导致规划设计条块分割,十分呆板;

2) 建设强度和密度特别大;配套和地产板块是割裂的,不能有效协同和支撑;

3) 建设用地和非建设用地割裂,导致文旅地产项目的溢价在规划阶段就损失掉了。

4. 客研缺位,手行脑职

开发商在没有文旅地产的开发经验或者理解不深刻的时候,往往会出现:设计师的手,替代了开发商的脑。即设计师怎么设计,开发商就如何建设。而设计师在设计层面很专业,但是在通盘的考虑上会有短板,设计师的思考会带来一些硬伤,甚至造成致命的错误。同时,还有些开发商过于迷信咨询公司。咨询公司的脑代替了开发商脑。

5. 产品同质,竞争乏力

文旅地产同质化十分严重,会导致缺乏竞争优势,竞争乏力。

6. 产地倒挂,算错大账

很多的文旅地产项目都会出现:在文旅的投入的现金通过地产的利润是无法平衡的,这个项目从最开始就背了巨大的包袱。且千万不能押宝到项目的运营收益上。总体来看,文旅的总投入一定是要小于地产利润的。

7. 误加峰值,时序错乱

避免出现前期将大部分资金投入到文旅配套中,导致资金峰值过大;正确的做法:分拆前期的配套资金,降低风险,同时并不影响购房者对于项目的信心。

8. 酒店错配,价值无锚

做文旅度假地产,不建议配置传统酒店、商务酒店及规模性酒店,而是需要做有调性的酒店,其作用为:

1) 给整个项目增加调性,需要配置度假型酒店;

2) 度假酒店有自己的粉丝;酒店可以自带流量。

同时,酒店房间数不宜过多。房间数太多,价格易根据市场等情况产生较大波动,容易动摇投资者信心。

9. 配套缺失,支撑不足

在做文旅地产项目时,一定要将客户定位、客户研究搞清楚;只有这样才知道客户的喜好、需求。不同客群,需求不同,配套不同,配套的排序也不同。应该基于客户需求不同进行合理排序和合理的适配打造。如果配套偏离了客户的主要需求,项目支撑就不够,去化一定会出现问题。

10.传统营销,渠道争利

许多文旅地产的营销是属于长臂作业。部分全国旅游目的地和区域性旅游目的地,导客十分困难,导致各种各样的卖房渠道在同开发商争夺利润。因此,文旅地产开发商在全国旅游目的地项目的时候,如没有很好的营销力,项目将存在巨大风险。因此,营销力应该是文旅地产商应该着力练就的硬功夫。

11.能力不足,膨胀出击

很多传统地产开发商在能力不足,且自身没有意识到的情况下,四面出击。但是实际上,传统地产需要重新审视以下能力:

1) 客研能力;

2) 产品创新能力。很多企业自认具备,但是实际并不具备;

3) 老业主资源。很多头部企业具备该优势,拥有很多老业主;

4) 品牌影响力;

5) 资金与融资能力;

6) 泛文旅IP整合能力;

7) 项目建设与管控能力;

8) 营销力(过度依赖渠道);

9) 项目总等人力储备不足;

10)(文旅康养核心模块+地产)产品线或标准打法未形成。

在能力不足的情况下,四面出击一定会四面楚歌。

文章来源:博志成地产观

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