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房地产未来稳健发展就靠这两大业态

来源:宋丁视点       作者:飙马中国       时间:2021-08-30 15:58

中国房地产快速发展了20年,也连续调控了20年,似乎到了今年,地产界才真正从整体上感到威胁和压力了,国家和地方政府调控政策频出,红线压力山大,一些地产商有点扛不住了,连地产头牌恒大都进入“紧急状态”了。

其实,危机危机,危中有机,这是老话。我在上一篇文章中已经讲过,政府调控打击的是房地产里面的投机、加杠杆、炒作、泡沫,并不是打击房地产业本身,就这个产业来说,会永远存在,而且从中国城市化角度看,仍然有将近20年的机会期,只要不陷入房地产的炒作中去,认认真真做房地产业务,就不会有什么过不去的坎,更无需紧张到手足无措。

当然,时代变了,房地产的业态和模式都需要跟着改变,这很正常,无需大惊小怪。以往业界习惯把房地产业务开列出长长的菜单来,其实,就过去20年的发展看,简单地说,房地产就分两大业态板块,一个是住宅地产业态,另一个非住宅地产业态。为什么以住宅概念划分类别呢?这是因为过去20年间,中国处于城市化的高峰期,每年一个百分点的增幅,也就是1000多万人口农转非,可谓波澜壮阔,而农民进城,首先是要有住房,反映在房地产上面,必然是住宅业务非常发达,加上“招拍挂”,加上楼市炒作,加上国家在M2货币发行中大量流动性盲目进入房地产,就让房地产的重心无可争议地归到了房产上面。

如果说房地产在变,最大的一个改变,就是以房产为核心的格局在改变,未来房地产的重心将向产业转移,房地产在更广更深的意义上,将成为各类产业发展的平台。那种拿地单纯盖房子卖房子的时代基本上过去了,房地产商仍然会拿地,但按照政府规划,所拿到的土地无论是盖房子,还是发展产业,都将有各种政策性约束,将以政策和产业发展约定土地使用权。

这意味着,基于过去20年的两大房地产业态分类的表述也将发生改变,未来的房地产业态同样是两大类,一类是住宅地产业态,另一类是产业地产业态。

这里需要纠正一下产业地产的概念。过去,业界有人把产业地产和商业地产、工业地产、旅游地产、物流地产等等并列起来,这是错误的。其实,产业地产概念比其他各种分类的产业类地产要高一层级,例如,商业地产属于产业地产,工业地产、旅游地产、物流地产等等都属于产业地产。

可以确切地说,未来住宅地产业态“一枝独秀”的时代将要结束了,住宅地产和产业地产“并蒂开放”的时代到来了。

那么,未来住宅地产业态和产业地产业态会呈现什么样的发展趋势?

我们先来看住宅地产业态。

住宅地产业态又分为增量型业态和存量型业态两大类。增量型就是新建住宅部分,楼市上称为“一手房”,显然,这个增量型业态和城市化进程关系密切,中国房地产过去20年之所以以增量型业务为主,就是因为处于城市化的高峰期,目前已达63%,按照国际标准,到80%城市化就结束了,中国还有约17%,大概还需要十几年时间,这期间增量型业态仍然有红利。去年全国住房销售总量将近16亿平方米,估计未来10年都将保持在10亿平方米以上。

但是,住宅地产的增量型业态规模显然将不断下降,加上新房面临众多的政策限制,房企由此获利的空间正在逐步缩小,这导致一些房地产商已经或正在减少和退出这项业务。

增量型业态收缩的同时,存量型业态却开始大展拳脚了。这是因为,经过20多年的快速发展,全国的住宅存量已经非常庞大,据相关统计,目前中国房地产的市值约为400多万亿。这可以看做是房地产的巨大蓝海,向存量要产能,要机会,要效益,已成为业界的共识。

其实,国家也很清楚存量住宅的巨大价值。从国际经验看,很多国家都是从存量住宅中获取高额的房地产税或不动产税。中国的房地产税已经酝酿了多年,估计不久的将来会启动试点,待正式推开后,将成为国家税制中极为重要的基础性税种。这当然是国家从住宅存量中获得的公共性红利。

房地产界和民间同样可以从住宅存量中获取增值利益。目前比较普遍的住宅存量红利有:二手房交易、物业租赁、物业管理、城市更新或旧改(存量+增量)、转型长租公寓等等。

其实,住宅存量大都是以形形色色的小区形式存在,这些小区的最大特点是业主居民非外出的留存时间较长,对工作者或住家的学生来说,每人一般平均可以占到一天24个小时的三分之二的时间。而对于那些非工作人士来说,一天几乎都在小区生活。更广更深意义上的住宅存量价值,不是物业本身,而是留居在住宅里面的人,挖掘住宅存量的增值价值,需要从单纯的“物业管理”视角延伸到对业主居民的深入性、多样性、人性化的服务上来。

目前,针对住宅小区业主居民的各项社会化服务正在全面展开,例如,社区商业及文化消费服务、社康中心服务、针对幼儿和青少年的素质培训活动、针对老年人的保健康养和学习性服务、针对小区居民的外卖配送服务、针对小区居民的组织的各类外出社交、旅游服务等等。

住宅存量的增值性服务可以创新性地长期挖掘下去,只要符合小区业主居民的客观真实需要,就一定能够成为住宅存量中可籍开发利用的增值服务内容。很多小区服务的盈利空间看似不大,但通常很稳健,长此以往,积少成多,都可内化为经营者可以信赖和依赖的经营业务和获利空间。

总体看,住宅地产业态重心将由增量部分向存量部分转移,庞大的存量为住宅地产业态的增值拓展提供了广阔的空间,而存量型住宅地产的经济属性本质上是生活服务业属性,是通过持续探索和创新服务内涵和模式,对住宅小区及业主居民提供生活性服务来稳健获取增值收益。

我们再来看产业地产业态。

从某种意义上说,住宅地产也是一种产业地产,因为住宅也是一种产业。只是因为其份额太大,对市场的影响太大,故单独设类,而非住宅类的其他地产类别都可归于产业地产,如商务地产、公服地产、科技地产、商业地产、物流地产、工业地产、旅游地产、康养地产、教育地产、文化地产等等。

如果说,中国房地产在过去二十多年来的快速城市化中,地方政府把获利的重心放在了与土地出让有关的土地财政上面,开发商把获利重心放在了住宅开发的地价房价上升上面,投资者把获利重心放在了房产买卖的差价方面,那么,在国家“房住不炒”战略方针和一系列调控政策影响下,这种伴随着土地出让和住宅增量而产生的畸形的暴利空间已经大幅萎缩,越来越多的社会关注度和资金正在从这种获利模式中撤退,转而寻求新的发展空间。

从政府视角看,能够从根本上替代土地财政模式的获利空间,一个是针对存量物业的房地产税,另一个是针对企业产业运营形成的利税。从国家经济的战略趋势看,未来中国经济的核心支点在战略性新兴产业和国民基础性产业,国家将重点扶持企业通过创新性的产业运营,获得更好的经济效益,从而为政府创造更有利的财税基础。

从这个战略研判出发,政策面会引导未来房地产把发展重心转移到产业地产方面来。对于过去以住宅开发为主业的房地产商们,选择产业地产显然是一次重大的考验,因为产业地产业务与住宅地产业务相比,有如下一些重大的差异:

其一,产业地产须以产业为核心,地产部分会受到产业的约束;

其二,产业地产从土地获取到融资开发,再到使用运营,其流程更加复杂,难度更大,需要处理的业务环节更多;

其三,产业地产的房地产属性明显低于住宅地产,从房地产自身业务中获取利润的空间大幅缩小,更多的利益需要从产业运营所生成的利润中生成;

其四,产业地产基于产业运营发展,大大降低了炒作土地和房产的空间,因此总体看,平均经济效益很难达到过去二十年间住宅地产那样的高收益,更不会出现地产暴利现象。

从这个意义上说,当中国经济进入以高质量和智创发展为引领的新时代,中国房地产则一定会跟随进入以产业地产为主导的时代,房地产界以及房地产投资者们对此应该保持清晰的判断,并据此调整自己的发展方向和投资策略。

目前房地产界已经有很多先行者转身进入产业地产领域,他们或者与产业商达成合作,负责为产业商构建园区产业运营大平台;或者以产业平台商身份,专业开发产业园区,通过招商吸引企业入驻,提供园区服务;或者自身开发相关产业业务,以房地产开发优势,为自身的产业发展营造园区空间。

从产业空间看,有的只是开发一两栋产业用房,例如都市中心地带的商务办公楼;有的是开发一处有一定规模的综合性产业园区,服务于科创企业、物流企业、工业企业、贸易企业等,物业形态包含写字楼、研发中心、交易中心、商务活动中心、酒店、公寓、配套商业、公共服务空间等;也有的是进入城市郊外地带,征用少量建设用地,同时租用大面积农地、林地、山地、荒地、水面等空间,开发文游地产、康养地产、养老地产等。

这些形形色色的产业地产由于体现了国家经济发展的战略方向,包含了鲜明的实体经济成分,更有扶持中小微企业发展的动能,在中国经济未来创新型的发展中担纲着不可替代的角色,因此具有广阔的发展前景。

产业地产基于实体经济而发展,依靠科技创新获取增值空间,依赖稳定的产业链和供应链推进持续运营。因此整体看,产业地产的经济属性是生产及经营性服务业,是通过持续探索和创新服务内涵和模式,为驻区企业和产业提供各类生产及经营性服务来稳健获取增值收益。

由上可见,中国房地产未来仍然长期拥有稳定、广阔的发展潜力,发展的重心将由以往二十年以来的住宅增量模式向如下两个方向转移,一个方向是住宅地产的庞大存量空间,在人居生活服务业领域纵深拓展;另一个方向是产业地产的庞大空间,在各类产业的生产运营服务业领域纵深拓展。房地产的这两大类可持续业态都属于完整的实业业态,加上调控政策的严密性,两大业态都已不具备投资加杠杆炒作的畸形特征,反而成为引导房地产迈向稳健发展的重要业态基础,中国房地产在这两大业态稳健推进基础上将形成长期良性发展的基本趋势。

文章来源:宋丁视点

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