关于文旅和地产，谁先谁后？谁主体谁配套？
原则上，前期文旅为主、地产为辅；中期互为配套、互为依托、互为支撑；后期如果形成一个生活化小镇或者文旅综合体、旅游度假区，也许旅游就成了配套，景观功能下降，环境功能上升，度假功能居首。此时，所谓度假地产也许会成为核心吸引物，但这需要时间与过程，需要精打细磨，需要时间和过程，不可能一蹴而就、一步到位、一劳永逸。
莫干山是一个很好的例子。
莫干山是国家级4A景区，景观一般，但人文积淀很深、历史影响力巨大、生态环境良好，尤其是位于长三角发达地区，有强大的消费市场驱动。因此，以民宿为核心产业的文旅地产就自然而然地发展起来了，而且在去年还挂上了国家级的牌子——这几乎是全国唯一一个相关硬件标准不完全达标的国家级旅游度假区，但作为一个民宿集群，市场认可，故而牌子挂得合乎情理、合乎趋势、合乎市场。
当下的莫干山起码有三个层级的住宿品级：一是较为低级的农家乐，离开了莫干山景区寸步难行；二是中档的民宿，市场需求大，努把力可以消费得起，已经与莫干山互为补充和依托，大有“相看两不厌”的感觉；三是诸如裸心堡的高端野奢酒店，为数不少，且已经超越莫干山景区，成为一种度假旅游吸引物，甚至于矗立在山顶上的裸心堡已经成为莫干山的标志性景观建筑，类似这样的文旅地产焉有不成功之理？
还有两个主题公园的例子。一个是美国奥兰多迪士尼乐园。
奥兰多不大，但小城却有大乾坤。奥兰多迪士尼世界位于佛罗里达州奥兰多市郊，是目前世界上面积最大的迪士尼乐园。奥兰多迪斯尼世界总面积达124平方公里，约等于1/5的新加坡面积，拥有4座超大型主题乐园，分别为：迪士尼-未来世界( Disney's Epcot )、迪士尼-动物王国( Disney's Animal Kingdom)、迪士尼-好莱坞影城( Disney's hollywood studio )和迪士尼-魔法王国( Disney's Magic Kingdom）；2座水上乐园；32家度假饭店（其中有22家由华特迪士尼公司经营）以及784个露营地。这里设有五座18洞的国际标准高尔夫球场和综合运动园区，市中心还有迪士尼购物中心（downtown disney)——结合购物、娱乐和餐饮设施，里面有夜间游乐区、杂技团、酒吧、各式商店和超过250家的餐厅。
奥兰多是名副其实的世界主题公园之都，据说年游客接待量超5500万，全球第一。鉴于其强大的客流量、游览时间之长、娱乐项目之多、消费力之大，无论是迪士尼本身，还是奥兰多别的什么企业，做文旅地产都是没有问题的。
另一个是最近刚刚开业的北京环球影视度假区。
环球影视不叫城”城“，不叫”景区“，而叫”度假区“，本身就为今后的文旅地产预留了发展空间。
文旅地产，地产当然是其属性，但文旅却是其本性。
因此，必须有旅游吸引核，否则，在新政策与市场环境下，在远离城市之外搞地产，拿什么与城市地产的区位优势、设施配套便利相抗衡？
对于旅游吸引核，一是项目所在区域要有可以依托的旅游吸引核，或旅游城市，或旅游景区；二是项目本身也要有旅游吸引核，最好度假地产本身就是集功能、景观、文化于一体的文旅综合体。
投资人会说，搞旅游必须用地产平衡收益。我只能说，那是你对旅游没有敬畏心，压根就没打算去做旅游，或不懂旅游，心存投机心理，过于急功近利。当然，在我国政策和市场条件下，大家也可以理解，但配套产品不单是休闲功能，起码应该兼具旅游功能；不单是地产的配套功能，更应该是核心旅游功能。
综上所述，对于文旅地产，在不同市场区域、不同环境、不同交通区位、不同主题项目、不同发展阶段，文旅与地产会各有侧重，作为吸引核，有一个原生、互动、转化、迭代升级的过程。对此，需要拎得清轻重缓急，不可失之偏颇，更不可南辕北辙。然而，我们国内的所谓文旅地产太过于急功近利了，以致于”来也匆匆、去也匆匆”。
文章来源：马牧青
