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商业街如何解决“百街雷同”的问题?


本站讯  上周(11月27日至12月3日)共有3家来自全国各地的开发商或品牌商,通过各种渠道向飙马寻求项目合作。

 

 

寻求服务的项目分别是:1、湖北武汉某商业项目,该项目位于汉口中心区域,规划建筑面积17万方,其中住宅11万方,商业6万方,地上4万方,地下2万方,规划设计阶段,需要专业公司提供相关服务;2、浙江湖州安吉某田园综合体项目,总体量1200亩,由十多个农场组成,现在想拿出一块地做特色商业街,约2万方,需要专业公司提供相关服务;3、广西百色某沙滩休闲公园项目,集休闲、运动、娱乐为一体的综合性沙滩休闲公园。沙滩公园项目总体用地约300亩,分为南北两岸,其中南岸用地100亩,北岸用地200亩。南北两岸商铺建筑总面积为71348.41㎡(建筑体量),纯商业无住宅。公司计划将本项目打造成年轻、时尚、多业态的开放式街区组合,满足吃、喝、玩、乐、住、逛的休闲消费需求。商业部分建筑特色为本土民族特的滨江建筑群,共五层,层层退台式,有两层独立临街,是开放式、街区式的休闲娱乐公园。项目2016年开业运营,现需要专业公司提供业态调整、改造升级、二次招商、运营管理等服务。

 

针对上周咨询项目,飙马商业地产今天和大家谈谈商业街怎样破解同质化难题。

 

国内商业步行街大部分是原先基础良好的商业街区,后来将机动车道路改建为步行道,其建筑格局、商业布局等基本延续多年来已经形成的风貌。由于先天不足,后天改造水平有限,商业步行街普遍存在如下问题:

  

建筑风格完全照搬照抄,缺乏商业步行街自身的灵魂;

  

功能配置不合理,特色不够鲜明;

  

过度商业化,缺乏本土特色的历史文化内涵;

  

商业步行街旅游、休闲娱乐功能不足,基础设施欠缺。

  

如何解决“百街雷同”的问题?

  

计策一:以文建街以情养街

  

商业街首先应有明确的主题定位,定位需与自身情况和周边环境相呼应,通过合理的商业定位,满足目标消费客群的消费需求。

  

文化内涵是商业街的重要支撑,要以文化脉络为规划设计的出发点。先卖感受,后卖商品。就如广州上下九路之所以常年人旺财旺,就和它有436座各具特色的小楼分不开。很多广州人一段时间没去上下九就心痒痒,其实并不是购物需求使然,而是他们把购物和逛街区分开来了,“以文建街、以史造街、以情养街”才能铸造牵动人心的特色商业街。美国著名规划设计师康凯也一再强调保留商业街的历史文化,不能目光短浅只看当前利益。

  

计策二:统一业态统一布局

  

成熟的商业街应该是按休闲、时装、美食等功能区划分,上海的淮海路之前也存在这个问题,国际品牌店不肯进驻与杂货店为邻。建议统一业态统一布局,树立商业街整体形象。另外,还要政府掏钱、企业贴钱,使市政、绿化、橱窗、楼宇灯光立体交叉搞好灯光工程,夜市才会旺。通过举办各类商业节带旺商业街,但必须控制好一个度:是展示而不是展销,突出商业街商旅结合功能。在管理机制上则倡导商业街的商户成立自律行业协会,维护商业街整体形象。

  

商业业态的构成、比例、分布是商业街设计的核心,处理好零售、餐饮、娱乐等业态的档次和相互关系决定了商业街日后的发展趋势。一般消费档次越高、休闲氛围越浓的商业街餐饮、娱乐的比重越高,有时甚至会超过50%;餐饮还要尽量靠近景观最优区域。竖向划分尽量不用在商业的店铺划分上;零售业态主要规划安排在一层或展示面较好的有利位置;餐饮、休闲娱乐业态属于目的性消费,一般安排在楼上或相对较差的位置。

  

计策三:解决行人安全问题

  

很多游客在逛步行街的同时会把目光投向交通问题。成功修建一条商业街,要以技术的方法让逛街人群和车主在进入街道前就读懂街道的特点,让行人感到安全,在购物中有一种“压马路”的感觉。如果街道不慎重设计,对于人们购物、步行、骑自行车是不安全的。

  

动线设计总体遵循多入口,少出口的原则。网状商业街商业价值的均好性较好,但容易引起导向性的混乱,因此需要增加广场和标志物加强引导;当商业街的外部交通流向偏于一侧时,为了不引起人流的原路折返,采用环形模式比较适宜。无论采用何种街道模式,其主街长度都要进行控制,一般300米长的商业街令人愉悦,超过500米就会令人感到疲劳和乏味;规划人行动线的同时,还需合理设计车行动线;消费者自地下车库至地上商业的动线也需要做到合理引导。

  

此外,在文化商业街的规划上,还需注意:

  

街宽:商业街的尺度应该以客户的步行活动为参照,客户所关注的纵向范围主要集中在建筑首层,对二层以上的感觉是非常不敏感的,而横向关注范围一般在20米之内,超过20米宽的商业街,客户很可能只关注街道一侧的店铺,不会在超20米宽的街道内“之”字前行。从建筑高度与街道比例来看,街宽宜在楼高的1/2-1之间。

  

建筑外观:

  

建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型,也就是天际线;第二层面是人在中距离上对建筑的感知,也就是建筑外观的中观元素,包括建筑开窗与实墙面的虚实对比,立面横竖线条的划分等;第三层面则是人到建筑近前,与建筑直接接触的微观层面。

  

因此,在商业街外部造型上着重第一、二层面的设计,而在商业街内部要将第二、三层面做为设计重点。设计时应有意识地寻求造型设计的多样化,将不同风格的建筑单元拼接在一起。此外,成熟的商铺外观设计还应考虑改造外装的可能,预留店名、招牌、广告和其它饰物的位置。

  

商业街越来越多地应用软性面材,例如蓬布遮阳、竹木外装、悬挂旗帜和其它织物、招牌等饰件。这一趋势使得建筑立面设计更趋近室内装修装饰设计。这要求设计师不能停留在一般意义的设计深度上,必须以装修的精度来做商业街立面设计。

  

景观小品:商业街室外空间与气氛的形成,还取决于景观、小品等元素的运用,如室外餐饮座、凉亭等功能设施,花台、喷泉、雕塑等,灯具、指示牌、电话亭等器材,灯笼、古董、道具等装饰,铺地、面砖、栏杆等面材。

  

这些元素是商业街与人发生亲密接触的界面。若想使这一界面更具亲和力,就需要从景观、小品的角度深化商业街的设计。

  

成功的商业街,是独具特色、富有个性的。目前国内城市商业街同质化的倾向严重,定位独特的风情商业街或将是一条出路。与此同时,打造风情商业街也绝非易事,须以自身特点为基础,培育不可被复制的文化内涵,既要避免新建街区因文化缺失造成的商业硬伤,又要将建筑、文化、专业、休闲很好的融合。

 

文章来源:飙马商业地产综合

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