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国内商业地产规划设计存在哪些问题?


本站讯  上周(12月4日至12月10日)共有3家来自全国各地的开发商或品牌商,通过各种渠道向飙马寻求项目合作。

 

 

寻求服务的项目分别是:1、山东德州某项目,体量4万方,已基本建成,需要专业公司提供建筑外立面设计及商铺内部空间设计;2、湖北恩施宣恩县某占地面积90亩项目,该项目总建筑面积约9万平方米,位于县城核心位置,被县政府、市民之家围绕。目前在规划设计阶段,需要专业公司提供相关服务;3、广州某公司,投资、代建政府PPP项目,可以根据不同项目选择大型国企或央企对接。

 

针对上周项目咨询情况,飙马今天和大家谈谈国内商业地产规划设计目前存在的五大问题。

 

1、开发商忽视商业定位的重要性,忽视商业地产策划在前期规划阶段举足轻重的作用。

 

目前商业地产项目前期规划设计的基本程序是:拿到地以后,组织自有力量做个简要调研论证,然后先找设计院设计,再报建,项目批下来之后再找策划公司。

 

在这个流程当中,开发商虽然对项目定位也会做一些调研论证,但是其目的性、专业性、可操作性、深刻程度、可靠程度、与市场的契合程度,与专业的商业地产策划公司的工作往往无法相提并论,导致很多时候开发商对项目的定位本身就是模糊的、摇摆不定的。而项目定位不精确,甚至带有一定程度的主观性、随意性,又必然导致对规划设计的导向作用不明显、指导性不强,由此埋下种种隐患。

 

2、发展商以销售为导向的开发模式造成商业地产规划设计草草上马。

 

发展商以销售为导向的开发模式,加上资金链的需要,决定了商业地产的规划设计越快越好,回款越早越好。这种销售的功利性,导致商业地产往往开始是极具随意性地规划设计一种报建方案,等方案报建之后,策划公司介入,即使方案不合适经营定位,发展商也往往急于开工建设,难以下决心更改设计方案,其结果往往是,策划公司只能在方案不大改的前提下,提出适当的修正意见,商业规划设计与市场经营定位脱节的问题暴露无疑。

 

3、在商业地产领域,设计院本身也有一定的局限性。

 

尽管规划设计院在规划商业地产项目时,也是会考虑市场定位,但是,由于行业的局限,规划设计院对商业业态的建筑设计和配套规范和细节知之不多,只能简单地通过参考样本的手段来进行规划设计。与规划设计单位在住宅领域的驾轻就熟相比,在商业地产领域,其经验和深入程度,差得太远。

 

4、商业地产规划设计,与商业的实际经营者脱节严重。

 

商业地产的实际参与者包括:发展商、规划设计者、策划代理商、商业经营者、投资者,这五者之中,商业经营者是商业地产的基础。商业地产的规划设计,必须充分了解经营者的需求,才能做到适销对路。令人遗憾的是,在实际的规划设计过程中,极少有某一方与经营者沟通和求教,一个经营者缺席的商业规划设计,其结果必然与实际市场需求脱节。

 

5、策划行业有其自身的运作规律,开发商与策划公司的顺利对接存在一定的障碍。

 

以深圳为例,商业地产策划公司一般习惯于做项目的全程代理,更关注招商、销售代理收益,如果单独做前期策划,不但投入人力多,而且收费太少,往往兴趣不大。同时,开发商对于策划机构介入前期规划的价值也没有充分的认识,更不愿意在前期策划投入资金。于是商业地产规划设计为先、策划滞后的现象见怪不怪,而规划设计没有策划的导航,就只能跟着感觉走了。

 

文章来源:飙马商业地产

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