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商业地产的立地选址重要性

来源:未知       作者:cjn       时间:2019-01-18 08:46
商业地产选址是一项长期性的投资,他直接关系到企业的经营的战略方向,也是商业地产链条中对消费者为中心的观点最直接最重要的体现。同时也是直接影响着企业效益的关键性因素,也是制定企业经营目标和企业发展策略的重要依据。商业地产的立地选址重要性不言而喻,而影响选址的因素主要有五个。
(1)客流是否支撑
 
商业中心是消费中心,从经济效益上讲,商业中心必须满足整个城市消费市场的需求,争取可能多的顾客;从成本效益上讲,要争取最大的聚集效益,要求最大限度地利用城市的各种基设施。所以,城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。
1) 相同客流规模的不同地区,因客流的目的、速度、时间不同,对选址条件有不同差别。商业集中的繁华地区,客流一般是以购买商品为主,或是与购买商品有联系的观光游览,为以后购买做准备,这类地区的客流特点一般速度缓慢,停留时间较长,流动时间相对分散。有时候,除了人口的密度因素之外,人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素,必须加以考虑。前者可以作为商业规模的主要参考指标,后者则除影响规模之外,还决定了商业的特色和内容。
2)选址需要调查分析街道两侧的客流量规模,选择客流较多的街道一侧。
3)选址要分析街道特点与客流规模的关系,街道交叉路口客流最多,是选址的最好位置。
4)对于大型的购物中心和商业街,除了被动适应客流规律之外,还可以在原有路网基础上加以改善开发,选择有开发前景的区域,开辟新的道路交通系统,主动地引导客流,制造客流,进而创造新的商业环境。
(2)交通状况是否支撑
城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此,它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求尽可能大地吸引范围,保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下,选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是:所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。
(3)商业环境是否支撑
选址应考虑设店地点附近的商业规模和数量,如果在同一地区内已有过多的商业供应,势必影响未来的经营效果,此为趋异性。这类商业物业的顾客,购物的范围比较杂,也比较随意,或完全以休闲为主要目的,希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的,尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求。但是另一方面,由于顾客希望就近广泛地比较选择商品,以及希望一次购足所需的商品,  有些商业物业又有集中趋势,相邻而居,此为趋同性。我们说中关村电子市场、广州的岗顶电子市场、广州白马服装市场、义乌小商品批发市场等就是属于商业趋同性范例。这类商业物业的顾客,倾向于比较专一的商品,顾客希望有广泛的比较和选择余地,希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的,对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求,把注意力全部集中在商品,并比较其质量、价格等因素。
(4)地形特点是否支撑
选址还要分析地形特点,主要选择能见度高的地点,如选择在两面临街的地点能见度就最高,并且可以扩充橱窗面积,增设出入口以减缓拥挤,这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。
(5)城市规划要求是否支撑
商业设施的选址要符合城市发展规划和配套设施的要求,不仅要考虑在规划地块内建立足够数量的停车位,特别重要的是城市交通系统的支撑。同时根据商业设施的定位,应有城市级或区域级市政设施作为支撑。例如在北京、上海等地建设一个市级商业中心。如果没有与之相配套的城市道路交通体系,一旦投入运营,将会为周边城市交通带来很大压力,同时,市政配套系统难以提供足够消费群体的支持,必然会影响到自身的经营发展。
因此,商业设施的开发需考虑周边顾客群体支撑体系,包括周边人口规模、收入消费水平、消费习惯、职业与知识结构等。同时,服务半径、新的交通体系、轨道交通与高速公路的衔接等都是影响商业设施的重要因素。

 

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