目前，全国的商业地产正如火如荼地向前发展，商业项目不断地“冒出来”，随着这些商业项目的立项、动工、建成和经营，各种各样的问题和困难不断涌现。其中，有三大问题严重制约了商业地产的未来发展，成为了商业地产发展的瓶颈。
一是项目融资。这是最大的“硬伤”所在。一个号称投资十数亿的MALL，通常真正到位的自筹资金只有20%-30%，其余70%-80%分别来自银行贷款以及上下游企业（包括建筑商、材料商、供货商乃至负责推广的媒体）垫资，还有部分是预售款。资金链紧张迫使开发商采取种种短期行为，可谓牵一发而动全身。众所周知，MALL经营成功的根本法则是“只租不售”，但为了借销售迅速回笼资金，国内能坚持这样做的项目很少，有些MALL出售物业的实际比例，远远超出其公开宣称的数字，同时项目开发前期不按惯例招商，中后期又拼命打广告实行过度营销，推高租价或售价，结果增加了商户的租金投入，压缩其利润空间，令很多优质商户望而却步。
二是商业资源。MALL只是一个平台和空间或一个壳，入驻店铺才是终端商业资源。现在的问题是MALL开发全为投资商一头热，有效的商户需求却成为疑问。
具体来说，百货公司及大型超市等主力店对MALL的支持必不可少，而目前国内这类商家有两类：一是大型国企，如北京新燕莎、上海百联、广州友谊之类，他们拥有历史底蕴、政府资源、供应商渠道及消费者信誉，但受体制局限，激励不足，保守有余，开店比较审慎；二是知名外资零售商，可是沃尔玛、家乐福及百安居等巨头，多选择自立门户，通常不会进入MALL经营，吉之岛、百盛、太平洋、新世界等百货公司开店数量有限，且集中布局于少数大城市。另一面，为数众多的小型服饰、精品专卖店虽然扩张相对比较快，但本身品牌影响和持续经营能力有限，又受制于供应管理和配送渠道，同质化问题很严重，加上国外都会MALL中常见的高级奢侈品专卖店，近期内不会大规模进入国内市场， 这都会造成MALL千店一面的窘况。同时，由于文化差异、休闲时间有限及政策管制较多等，国内的娱乐业、休闲、文教产业不太发达，令支撑MALL差异化、特色化及体验式消费的商户需求严重不足。
三是运营管理。国内第一波MALL开发潮的主力项目之所以大多数取得成功，与其起步阶段及发展过程中聚集了不少经验丰富的零售业人才，并建立了强有力的管理机制有很大关系。现在相对于蜂拥而出的众多大MALL来说，国内专业的MALL营运人才非常有限，成熟的运营管理商更少，市场调查、咨询顾问、营销推广及商业管理等专业服务机构，更如凤毛麟角。
不少半路出家的开发商对MALL专业人才和团队的培养、引进认识不足，使这一群体得不到充分发育和迅速成长的机会，而部分开发商过于自信或出于成本考虑，未能与专业MALL运营商、服务机构充分合作，仍然固守自己开发、自己管理的所谓“低成本”运作模式，事实证明最后会走进死胡同。
