3月25日，万科发布2018年年报，各项业绩指标稳健增长。2018年，万科实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%；实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%。
2018年是万科“城乡建设与生活服务商”战略的开局之年，面对危与机并存的“白银时代”，万科于去年年中提出“收敛聚焦·巩固提升基本盘”，强调认清、顺应大势，并以“战略检讨-业务梳理-组织重建-事人匹配”为经营管理主线，推动公司各业务有质量的增长。
万科董事会主席郁亮表示，2019年，面对高度的不确定性，万科应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位，依托事业合伙人机制，坚持“以客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营指导方针，稳住基本盘。
“基本盘”成最重要词汇
2018年，我国房地产市场的销售面积、销售金额、投资、开工等各项指标再创新高，但全国商品房销售增速再度放缓。
国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售面积为17.17亿平方米，同比增长1.3%，增速比2017年低6.4个百分点，销售金额15万亿元，同比增长12.2%，增速比2017年低1.5个百分点。
在万科看来，“白银时代”我国的城市化过程并没有结束。无论从数量还是品质上来看，城市对于空间的需求都依然庞大。但伴随“少子化”“老龄化”的人口形势以及行业集中度的提升，市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已经结束。为了支持万科未来的持续增长，转型势在必行。但无论从万科今天的体量来看，还是从以往的行业环境来看，转型都绝非易事。
“‘基本盘’将是万科2019年最重要的词汇。我们要先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶，先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功，才能为转型奠定更坚实的基础。”郁亮表示。
2018年，万科实现销售面积4037.7万平方米，同比增长12.3%；销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%。所销售的产品中，住宅占比84.9%，144平方米以下的中小户型占比91.4%。
报告期内，万科实现结算面积2191.4万平方米，同比增长10.7%；实现结算收入2846.2亿元，同比增长22.1%。截至2018年底，万科已售未结资源上升，合并报表范围内有3710.2万平方米已售资源未竣工结算，同比增长25.2%，合同金额合计约5307.1亿元，同比增长28.1%。
在高度的不确定性面前，万科坚持量入为出、审慎投资，确保投资规模与经营承载力相匹配。2018年，万科获取新项目227个，总规划建筑面积4681.4万平方米，权益规划建筑面积2490.2万平方米。按建筑面积计算，其中72.1%位于一二线城市。
截至2018年末，万科在建项目总建筑面积约9012.7万平方米，权益建筑面积约5402.1万平方米；规划中项目总建筑面积约5936.2万平方米，权益建筑面积约3579.6万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约347.7万平方米。
万科战略定位升级
2018年，万科将战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”。从配套服务商到生活服务商，这意味着万科不仅要提供硬件，也要提供软件；不仅要提供空间，也要提供内容。
据了解，在物业服务方面，万科以住区物业服务为基本盘，保证充足的资源投入。2018年实现营业收入98亿元，同比增长33%；在2018年新增签约饱和收入中，住宅业务占比65%，非住宅业务占比35%。
2018年万科将租赁住宅业务提升为核心业务，继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局，提升已获取项目的开业效率与经营质量。目前，万科长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过六万间，开业六个月以上项目的平均出租率约92%。截至年报披露日，万科共完成55亿元住房租赁专项公司债券发行，为租赁住宅业务发展提供了资金支持。
在商业开发与运营方面，万科持续提升既有项目的运营表现。截至2018年底，万科在商业领域的总管理项目210余个，总建筑面积超过1300万平方米。印力集团是万科的商业开发与运营平台，聚焦存量项目的运营管理，通过改造激发存量项目的活力，并持续优化资产结构，探索资产证券化。2019年2月，印力管理的商业地产基金以深圳龙岗万科广场为标的发起并设立资产支持专项计划（类REITs），发行规模21.16亿元，是市场首单无“强增信”并以购物中心为资产支持的权益类REITs产品。
面对房地产行业增速放缓和融资持续收紧的宏观环境，万科依旧坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”理念，强化资金管控。
2018年，万科实现经营性现金净流入336.2亿元。截至2018年底，万科持有货币资金1884.2亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和931.8亿元；万科净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为30.9%，继续处于行业低位。
