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行业新闻

短视的急功近利PK理智的放水养鱼

来源:未知       作者:陈嘉男       时间:2019-04-03 14:05

多数地产商抱着“商铺切割,一卖了之”的纯粹地产思维的短期目标的运营模式,既不对项目进行完善的规划,也不对项目进行统一的招商,而是轰炸式的进行广告营销,销售火爆的场面一过,地产商赚钱一走,商业项目的经营日渐萧条。这种急功近利的运作模式,不仅严重地伤害了经营业主,同样,也伤害了开发商。长远来讲,开发商很难获得真正的成功。

 

许多商业地产项目在开发经营过程中,存在着一种奇特的现象:这些商业地产项目在前期都会以漂亮概念大肆炒作,但在进入经营阶段后却变得面目全非。

 

商业项目的持续经营管理意识在商业地产开发领域还比较淡薄,反正已经赚足了钱,一些开发商并不在乎项目后期经营状况如何。大多只为应付,成立一个管理部门,工作就是清洁、保卫、收费。这样的部门对统一经营、策划促销、打造品牌等经营管理无疑是门外汉。没有专业经营管理,一个项目要想突出商业重围肯定是难上加难。因此,项目往往前期销售火热,但到了后期的经营阶段就明显杂乱无章。

 

另外,商业地产开发商流行的将商业物业化整为零的销售方式也为后期经营管理埋下了败笔。这样一来,造成产权多元,经营管理公司难以进行统一招商、统一经营管理。开发商这种做法,无形中将风险和责任转嫁给了一个个小业主。这些着眼于短期增值的散铺各自为政,谋求个人利益的最大化,而忽略商业项目整体定位的统一性,同时造成同一商场内不同商铺的经营效果悬殊,增加了风险。

 

由于商业地产是一个以商业购物为主体,配套餐饮、休闲、娱乐、旅游、观光、住宿、商务办公、公寓等功能为一体的复合型的大型物业形态,以商业经营为主要目标,它的管理不仅仅只是提供简单的物业管理,而是包括:商圈管理、布局管理、空间管理、卖场管理、营销管理、商装管理、人员培训、经营指导、资源整合以及物业服务等。

 

在实际运营管理中,物业经营是核心内容,物业管理围绕着物业经营来服务,从功能配置上从属于物业经营;两部分紧密联系,不可分离,此点与单纯的住宅物业管理有很大差异。

 

商业项目的开业运营需要建立专业的运营管理团队,该团队的管理架构组合形式或管理方组建模式都会影响商业项目的正常运营管理,团队组建不合理和不到位都会导致项目运营失败,这方面的例子也很多,如广州的中旅商业城和大连万达早期开发的购物中心等项目。而借鉴意义是:运营管理涉及的管理架构及组建模式比较复杂,对于经验不足的开发商而言,最好利用相关的经营团队机构,自己尽量不要介入商业运营管理。

 

例如九龙广场是山东最大的单体Mall销售非常成功。但后期经营却很失败。因为发展商没有放水养鱼的心态,不明白商业地产的本质是200%的利润和200%麻烦。利润是销售,麻烦是经营。发展商只想拿利润,却不愿意为麻烦买单。开发商曾经聘请过多家招商团队进行招商,但由于很多起码的承诺都没有兑现,导致与这些团队的合作都很短暂。此外,由于发展商比较短视,对经营商家没有同舟共济、互相扶持的态度,虽然引进了铜锣湾和家世界为主力店。但是,开发商对越大的商家越宰客,条件越苛刻。导致很多主力店进来之后的经营都不理想。再次,这个项目没有分析清楚在一个城乡结合部的区位,应该怎样面对消费者,项目的档次定位、经营特色都没有经过慎密的调查。结果导致项目最终濒临瘫痪。

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