不少企业都是带着住宅地产时代的浮躁心态进入了产业地产这个行业，一律想赚快钱，甚至有人梦想瞬间超越22年历史积累的张江高科。如：一家擅长搞所谓总部独栋花园的企业倒在了赚快钱的路上，极为惨烈，他的杀手锏就是工业用地上建类住宅、类商业。而产业地产行业有没有杀手锏?说有又很难说清楚，说没有又怕人说没水平。要说这个“杀手锏”，也只能是产业，如何做好产业是产业地产发展的关键。
1、精心选址
天时即政策环境：产业发展需要外部的支持，尤其是来自政府的政策支持。如果你所选择的区域，没有强有力的政策支持你所要发展的产业，你所选择的产业，不是这个地方政府所支持的产业，这样的选址显然并不够理性。
地利即产业基础：产业发展遵循严格的产业规律，其中最重要的一条就是，产业不能孤立发展。如果拟选址区域内目标产业本身的产业现状十分薄弱，或者上下游产业的发展并不尽如人意，相信目标产业的发展也很难一帆风顺。
人和即人力资源：为什么高端金融、创意研发会在一线城市大发展?为什么生产制造更多在二三线城市有更多空间?因为有匹配的人力资源。在选址阶段，企业的自由度实际上是最大的，最多的精力应该放在这里。
2、精致产品
跨界即产城融合理念：任何产业园区，都是人集聚和活动的空间，所以人的各种需求，吃喝拉撒都需要在这里实现。以往产业园区规划中，过于注重产业功能本身的建设，而对满足人们基本需求的功能考虑过少，使得这些需求必须从园区外部满足，这就是钟摆效应、鬼城的成因，最终也会制约园区的长期发展。
平台即配套和服务：产品硬件如何打造，应该是开发商基本都会关注到的问题。但是作为产业地产，硬件只是一方面，配套和服务也是入驻企业非常关心的另一个方面。所以，产业地产的开发，需要从“盖房子”的思路往“造平台”上转变，只有园区能够为企业提供更多增值服务，才能吸引更多企业在此发展。
深耕即了解客户需求：在具体产品的设计上，产业地产跟其他地产类型一样，深入了解客户，才能满足客户的需求。比如，目标产业企业需要什么类型的建筑?跨度层高应该是多少?楼层荷载多少才足够?需要什么样的电荷载?
3、精准招商
定制即招商工作前置：招商前置至少能够带来两方面的好处：一是确保未来业主的需求能充分体现在产品设计中，避免建成后进行调整的巨额费用;二是能使园区开园即具备足够的人气，从而各项配套也能健康运作，形成园区发展的良性循环。
此外，如果招商工作能提前到土地获取阶段，对于产业地产商获取土地也十分有利。联东地产在拿地阶段就整合了产业企业的资源，向政府宣称“我们是带着企业来团购的”。产业落地所能带来的税收、就业等，对政府十分有吸引力，于是联东地产在拿地阶段就占据了十分有利的地位。
引擎即龙头企业招商：
龙头企业的带动作用不言而喻，大型产业地产的开发中，龙头企业招商必须是招商的重点和核心。
链条即产业链招商：产业发展有着天然的集聚需求，所以一旦有了龙头企业入驻，围绕龙头企业展开产业链招商，就会显得从容很多。另一方面，从经济效益角度看，龙头企业招商中，给予的条件十分优厚，对于产业地产商而言，并没有太多的利润空间，甚至是赔本赚吆喝的。产业链招商所引入的相关产业，则能够较好地实现开发商的经济需求，确保园区开发的长期可持续性。
4、总结
产业地产不同于常规地产，其的重心不在于“地产”，而在于“产业”。抛开产业去寻找所谓的“杀手锏”，实际上是舍本逐末、骑驴找驴之举。产业地产的“杀手锏”就在“产业”这两个字上，做好产业，地产才有活路。
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