一、人口老龄化现象及养老板块发展现状分析
养老一直以来都是备受关注、引热议的话题之一。人们常说：“树欲静而风不止，子欲养而亲不待。”有一部法国电影《如果我们生活在一起》和一部韩剧《我亲爱的朋友们》，里面的主角都是老人，有的终身未嫁，有的子女不在身边，有的丧偶、有的痴呆、有的身患绝症，年过古稀，他们都有一个共同的问题：如何度过晚年生活。
当然养老问题并不只是其他国家的特色问题。在我国，人口老龄化日趋严重，并且成为了一个严峻的社会问题。有数据显示，预计2025年，我国六十岁以上人口将达到3亿。老龄人口数量如此庞大，面对巨大的养老压力政府方面高度重视，频发政策鼓励养老产业的发展，特别“十三五”之后，养老产业经官方盖章批准进入快车道。
在政府出台相关政策之后很多房地产公司或企业踊跃入局，纷纷开始发展养老产业。像万科、恒大、保利、泰禾、远洋、金地等公司都跃跃欲试，发力养老板块。投身养老板块的企业“千千万”，但真正做到令人满意的却少之又少，甚至可以说养老地产板块目前尚未形成可以作为标杆存在的模板。
面对进退两难的尴尬局面，开发商、运营商们是否有发自内心的思考过最适合老年人的养老地产是怎样的？是否真正的去了解了老年人最期待的养老地产是长啥样的？是否真正抓住了老年人的核心需求及核心痛点？
商管大师赵旭州认为：若想打造成功的养老地产，首先就要深入了解老龄群体。正所谓，知己知彼，方可百战不殆。只有深入了解老年群体，在建设养老地产的过程中才有可能达到事半功倍的效果。
二、老年群体的类别及其特征分析
首先，我们来看一看商业地产策划大师赵旭州先生是如何将老年群体进行分类和剖析的。按照老年人的身体机能及其老的程度可以将他们分为以下几个类别：
1、活跃长者。
所谓的活跃长者指的是可以进行刺激游戏、可以冒险、可以上蹿下跳的老年人，这类人基本上能够做自己30岁时做得任何事情。美国摔角联盟WWE的老板麦克马洪就是一个很好的例子。他曾经说自己65岁时可以做30岁时做的任何的事情。在国外还有许许多多这样的例子，为何它们的活跃长者数量会高于我们国家呢？原因在于，他们的精神和性格是偏外向型的，人的精气神是至关重要的，一旦精神陷入萎靡，很快身体上也就衰老了。
因此，老年人应该每天都保持一颗积极向上的心，开心、愉悦的度过晚年的生活，这才是最重要的。
2、独立长者。
这种类型的老年人，他的特点就是基本上不需要有人照顾，能够达到生活自理的状态。唯一不同的是他们并不像活跃长者那样可以上蹿下跳，但他们能够照顾好自己，属于高质量的老年群体。
3、协助型长者。
协助型长者指的是在生活上需要有人协助的老年群体，这类人他们无法完全独立生活，有的腿脚不方便、有的视力不好等等，基本上都是身体功能出现了一定的问题，导致在生活上出现了一些障碍。好在家人无需花费过多的精力去照顾他们，只需给予一定的辅助即可。
4、失智长者。
失智长者基本上指的是患有阿尔兹海默症的老年群体，俗称老年痴呆。这类老年人就需要有人花费大量的时间和精力去照顾，因为完全丧失了记忆，完全失去了自理能力，一旦让他们独处，极有可能迷路走失。这一群体，基本上是说过的话瞬间就忘记，甚至身边的亲人，甚至忘记自己是谁。
5、失能型长者。
这一类老年人是最让人揪心的，吃喝拉撒都需要有人照顾，生活基本上完全无法自理。俗话说：“久病床前无孝子”。虽然人们常常会被美德和真爱、真情所打动，但作为一个有血有肉的人，真正面对这件事的时候心里还是会产生巨大的压力。
老年人大致上可以划分为以上几个层级。
三、养老地产经营之道
在对老年群体有一定了解的基础上。针对如何成功经营养老地产这一焦点话题。商业地产策划大师赵旭州先生给养老地产开发商、运营商提了以下几点独到的建议：
1、构建完整的软硬件生态。
为老年人提供量身定做的养老设施，为其提供便利的保障。例如，保证老年人无论晴天还是阴天、刮风还是下雨都能自由的在整个社区里活动；保证坐轮椅的老人可以在社区里畅通无阻，随意进出电梯、走廊等等；通道需要保证担架和轮椅的通畅性；房子的窗户要为老人量身定制，保证需要坐轮椅的老年人视野能够不受影响；小区的隔音效果要好，保证所有老人都能够安静的休息，不受噪音干扰等等。
方方面面都需要仔细考量，做到事无巨细，然后再植入只能系统，保证老年人能够随时随地的跟中心急救和中心护理挂钩。需要有最一流的软性保障、护理员以及医疗通道，快速解决老人急救的问题以及一些突发的各种需求。打通设计、建造、资源整合的整个产业链。
2、营造轻松愉快的文化氛围。
在适老设施、硬件、护理等条件都得到完善的基础上，营造一个轻松愉快的文化氛围也是至关重要的。大概很多人都有这样的经历，小的时候总听长辈在说教，长大后变成了年轻人给长辈说教。针对上述现象，商业地产运营大师赵旭州先生发表了如下见解：对于老年人而言，晚年最重要的是开心愉快的度过，需要找伴就给他找，想谈恋爱就让他谈，需要娱乐就让他娱乐，没有必要再成天一本正经的说教，并没有太大的意义。
3、与医疗机构结合，就近设置养老设施
目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。
与此同时，还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，这样既能够提高医疗资源的使用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。
4、与旅游或商业地产结合
（1）在旅游风景区中开发养老居住产品
养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。
此类项目的用地规模往往较大，各类居住产品、服务设施较为分散，因此在规划设计时，应将养老居住产品相应地集中布置，并注意就近设置配套服务设施，节省服务管理的人力，避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。
一些与风景资源结合的项目中，老人可能仅在一年里的某个季节或时段来此居住，或者与家人、同伴前来短暂度假。在设计时应注意对养老居住产品的创新，既能适合单人、多人入住，又能满足举家外出度假、老人长期疗养的需求，还可以供老人与多位子女聚会庆祝、老人与多位朋友结伴度假等。同时，养老公寓的居室还可转变为宾馆客房，供公司集体开会、培训使用。这种适应性强、灵活可变的产品形式有利于开发管理者实现多种经营
（2）与商业地产结合，开发老年公寓
在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。特别是一些高端养老客户群，他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓，则能满足这些老年人的居住需求。
由于城区内的土地价格较高，开发者通常会选择较为集约的开发模式，例如将老年公寓与普通住宅共同结合在一栋高层建筑中。以日本东京的豊州老年公寓为例，其选址位于东京湾畔的一处新兴高档生活区内，周边1公里范围内配有大型综合购物中心、医院、公园、大学等配套设施。老年公寓采取复合居住模式，同一栋楼内集合了普通租赁住宅、酒店式公寓和老年公寓三种居住产品，使出租对象多样化，从而降低运营风险。设计时需要注意为不同的居住人群配置独立的出入口，以便单独管理。
在政策利好，社会有迫切需求的背景下，各大房地产公司及企业进入养老地产是必然趋势，但应根据自己的实际情况选择合适的参与方式。既要做到逐利无过，也要带人文关怀，如宋卫平所说，做养老项目，得有点理想主义，有点耐心，有些人文关怀。
