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扣点、保底租金与反保底

来源:商业地产与电商       作者:admin       时间:2019-12-04 14:14

1、所谓扣点,是指商户按营业额的一定比例支付给业主作为租金。

 

例:某租户抽成比例

 

2、对于运营良好的购物中心,抽成可大幅度提升租金收益。

 

例:某租户租赁面积250平米:

(1)预估月营业额35万元,抽成比例9%,预估月租金为:

35*9%/250=126元/平米/月;

(2)该购物中心运营情况良好,商户实际月销45万元,按扣点方式实际收租:

45万*9%=4.1万元;

折合月租为:

4.1/250=162元/平米/月;

相比固定租金126元/平米,租金提升率为:

(162-126)/126=29%;

 

3、抽成租金的前提是抽成数据真实

 

商户销售数据不仅直接影响抽成租金金额,也是购物中心日后涨租的重要参考。

 

例:某购物中心通过预估到期租户的销售增长率,并综合考虑客流、竞争及目标租售比等因素,确定到期租金涨幅。假设某商铺:

当前租售比15%;

预估销售增长率5%;

目标租售比16%;

则在不考虑其他因素的情况下,到期租金目标涨幅为:

16%*(1+5%)/15%-1=12%

 

因此,商户不愿配合上报营业额也不难理解。在实际操作中,采取较多的是保底租金与营业额抽成两者取高的模式,

 

凯德REITs约80%的租约带有抽成条款

 

4、与保底相对应的是反保底,用于某些特殊知名强力品牌。

 

例:某品牌入驻某百货商场,并约定对商场按实际月销售额10万元进行考核,如果商场未完成月销售额,则销售差额按照扣点12%填补,即商场给品牌方提供反保底。
假设某月实际销售额为7.5万元,则商场需承担的保底为:

(10-7.5)*12%=3000元

 

5、最后是从部分纯抽成租约/两者取高租约整理的抽成比例,抛砖引玉。

 

 

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