原标题：住交会·观见 | 王永平：没有创新的脑筋最好别碰商业地产
来源：中国房地产报
全国商业地产工作委员会会长王永平
中房报记者 苗野 | 北京报道
“针对房地产行业的调控，应该把商业地产与住宅地产相分离，商业地产带有天然的投资属性，应该鼓励投资，鼓励商业化运作。通过政策的调整，让住宅的热钱有序地流向商业地产。”12月4日，在“绿中国•芯地产 CIHAF2019第二十一届中国住交会”上，全国商业地产工作委员会会长王永平表示。
他认为，现在商业和地产已经很难分开，所有的大房地产公司都开始做商业地产。商业地产发展呈现三个特征，即“无房企不商业、无住宅不商业、无创新不商业。”同时还处在“三个基本不变”的过程中，即“政策环境基本不变、行业格局基本不变、市场矛盾基本不变。”
在“2019年度中国商业地产运营能力TOP30”中，万达、凯德、华润、印力以自身庞大的资产规模以及稳定的投资物业收益牢牢占据着前四的宝座，其中万达是凭借最大资产规模拔得头筹。此外，富力也因丰富的酒店资产挺进前五。
商业的本质就是要服务于消费者，运营好、生意好才是一个好商业项目。王永平认为，一个好的商业项目一定要从重开发转向重运营，从重数量转向重质量。商业地产的未来发展趋势一定要回归运营，不忘初心；回归以持有为主的商业模式；以资管为导向，实现证券化退出。
━━━━
商业地产创新不再是锦上添花，是意味着生死存亡
在商业用地成本不断走高的过程中，商业地产开发商对投资回收期限越来越关注，调控政策对商业地产开发影响较为突出，带动商业地产开发投资规模波动较大。相关数据显示，2019年前三个季度，我国商业地产开发投资额为9796亿元，同比下滑8%；新开工面积为13942万平方米，同比下降3.3%。
15年前人们都在问是谁在做商业地产，那个时候对商业地产概念人们已经熟悉了，但是真正做商业地产的公司并不是很多。15年后，人们都在问还有谁没做商业地产。王永平说：“现在几乎所有的地产公司都进入到商业地产中，商业和地产已经很难分开了。商业地产发展呈现出三个特征，即无房企不商业、无住宅不商业、无创新不商业。具体到企业打法，绿地做商业地产的特点就是高，万达商业地产的核心竞争力就是快。”
无住宅不商业，什么意思？这些年商业地产的开发模式都属于综合体开发模式。如华润万象城、中粮大悦城(5.440, -0.02, -0.37%)等做商业时都要配住宅，通过住宅的销售回款来平衡商业持有的资金压力，这就是无住宅不商业。
他进一步提到，全国目前商业地产供应量相当大，商业地产市场已经成了红海，要是没有差异化，没有创新，很难存活，更不要说发展了。国外的商业地产是品牌多，商场少。国内则是品牌少，商场多。同质化严重，所以必须要创新，要走差异化。
王永平提出，要尝试通过技术革命进行创新，例如阿里提出了新零售，京东做无界零售，腾讯提出智慧零售，名词各不相同，其实干的事情都差不多，就是线上线下的融合，都是数字化的过程。
“应该说线上和线下商业都已经意识到了谁也离不开谁。线上的增长遇到了天花板，线下的销售增幅也不断下滑，双方有共识，无模式，所有的动作都还在探索当中，没有取得革命性突破。”王永平说，商业地产后进者，必须要在创新上动脑筋。以前的创新是挂在嘴边的锦上添花，今天商业地产创新意味着生死存亡。
━━━━
利空多利好少
2019年，中国社会的主要矛盾被重新定义，商业地产也步入提档升级与结构性变化的“新常态”。纵观市场，新零售风口正劲，体验营销如火如荼，智慧商业方兴未艾，但与此同时，互联网巨头强势整合线下，实体商业发展两极分化。可以说，中国商业地产迎来了前所未有的风口与机遇，也遭遇着前所未有的挑战与冲击。
王永平认为，商业地产要做创新的背后有很多是依赖于商业的创新，而不仅仅是地产的问题。商业地产整个大的发展基本面，可以用“三无三不”来形容，除了“无房企不商业、无住宅不商业、无创新不商业”之外，还有三个基本不变，即“政策环境基本不变、行业格局基本不变、市场矛盾基本不变。”
这十余年以来，住宅地产连年遭受政策调控，对商业地产的调控则没有专门政策，商业地产虽然存在野蛮生长的一面，但又有“住宅地产感冒，商业地产跟着吃药”的问题，如金融调控、信贷调控，并没有把商业与住宅分离出来，整个房地产收紧商业地产也受牵连。王永平认为，商业地产总体上有收有放，但是在这样的环境下，整个行业的发展是利空多，利好少。
“行业格局基本不变，就是说商业地产基本上没有黑马，一线的商业地产公司就万达、凯德、龙湖这几家，十多年间没有太多改变。二线的是数量多，但没有全国性影响力的标志性项目，没有形成规模化的发展。” 王永平称，真正好的商业项目不多，大量同质化、低端、质量不高的项目供应量过剩。如果按人均商业面积来算，我们没有一个城市的商业出现短缺，但是一个城市里真正好的商业项目并不多。“商业是一个城市的名片，现在城市名片没了。”
━━━━
商业地产散售就是“贩跑跑”
商业模式的变革正在来临，也将深刻的影响商业地产行业的发展。宏观层面来看，一方面，市场面临去库存压力，商业开发投资出现疲软；另一方面，服务业扩张步伐加快，消费市场规模进一步扩大，互联网新兴业态蓬勃发展，新零售正成为商业转型升级风口。微观层面来看，居民收入持续提高，基本生活需求得到逐步满足，消费观念也在发生变化，消费者的需求层次也在不断提高。
谈及商业地产新的发展趋势，王永平提出三点商业的本质就是要服务于消费者，运营好、生意好才是一个好商业项目。他认为，一个好的商业项目一定要从重开发转向重运营，从重数量转向重质量。当前和未来的商业地产一是要回归运营，不忘初心；二是要回归到主流的商业模式，以持有为主。国外的商业地产都不散售，散售就是‘贩跑跑’，卖完就跑。持有商业的优势是在整个房地产形势不好的情况下，持有的商业地产就是储备粮，租金就可以过冬。如果你过去把这些商业地产都卖掉了，拿这点钱又买新的土地，一旦调控有问题，资金根本没有办法流通，变现能力很差，要以持有为主。“今天谈持有显得很不着调，因为现在都没钱了，怎么去持有？”王永平说。
最后，商业地产应该以资管为导向。之前说商业物业散售是不对的，长期持有也不是正确的，持有不是目的，持有就好比我们农民养猪，把小猪苗养大之后卖掉，而不是当宠物养，我们要让商业地产用资管的标准，最后实现证券化退出，这是商业地产的标准作业流程。
“调整商住混调的政策、调整商住混合供给模式、改变商住混合的估值模式。”这是王永平提出的针对商业地产的政策建议。他认为应该从政策上把商业地产与住宅地产相分离。“因为商业地产带有天然的投资属性，应该鼓励投资，鼓励商业化运作。通过政策的调整，让住宅的热钱有序地流向商业地产。”
王永平说，中国的商业地产成也综合体败也综合体，通过卖住宅赚的钱去养商业，这是商业模式的弊端。要把商业用地和住宅用地剥离出来，单独供应商业用地，这样商业地产的土地价值会充分地显现出来。“过去的用地是绑架式的供应，住宅强制性配建商业，很多商业是被商业。”
