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浅谈分析│商业地产资产管理的作用与价值

来源:未知       作者:网络       时间:2020-05-13 14:04

商业地产可以看做是一种持有型的产品,资产运营管理是商业地产最重要的环节。资产管理的核心主要分四大块,营销、运营、招商、资产运营和维护。

很多人觉得商业项目的运营就是一个个商场、一个个购物中心的开张,以及之后的日常经营管理和物业管理;虽然这样说并没错但是还不够全面,如果仅仅这样来进行项目的运营,将无法抓住顾客的关注热点和消费热点,可能会导致空置率逐步上升,使得出租收益下降。

通过对项目收益的评估,为项目安排合适的翻新、改造和提升,提高项目的市场价值;通过优化项目的经营方针、管理措施,实现项目资产的保值和增值;对项目市场价值进行正确的评估,寻找合适的投资商以及适合的机会实现项目价值变现。

下面是我个人对商业地产资产运营的一些看法。

一.什么是商业地产资产运营

我觉得商业地产资管运营主要包括:物业管理、资产管理、组合投资管理三个方面。

1.物业管理

为了保护商业地产资产的正常运作,我们需要通过物业管理对项目进行一些日常维护。

2.资产管理

通过制定策略控制物业运营成本,监控物业运营效果,定期进行投资与运营状态分析,提升项目价值和保持商业资本的发展潜力。

通过制定资产运营策略控制物业运营成本,监控物业运营绩效,并要定期进行投资与运营状态分析,实现商业地产目标。要设定目标和实现目标。为了实现这个短期和长期的目标,要进行资产管理,良好的资产管理是提升项目价值和项目资产的重要的工作环节。它不仅可以实现商业物业的净收益值的最大化,还可以实现保持商业资本的发展潜力。

3.组合投资管理

与投资者沟通,制定目标和规则,执行已确认的策略。适时调整资产结构、负责策略、资产配置以及延伸工具的运用,监督物业的购买、处置以及资产的维护和再投资的决策。通过多种经营方式组合,以实现投资收益的最大化。

二.资产管理的必要性和重要性?

资产管理是为了给项目带来保值和增值、稳定的资金流。商业地产项目从购地、规划、建设、招商、运营、营收等回收注入的资金需要一个过程,需要有专业的资产管理人员对项目整体进行运营把控,否则有可能会延长投资回报周期或降低投资者回报效益。

资产管理等于物业管理+资产运营+财务管理。资产管理的工作中包括:投资分析、交易管理、资产价值评估、交易风险控制等,资产管理者需要通过资本市场进行商业地产的金融投资、银行信托以及证券化的资本运作,以达到商业地产项目的价值。

商业地产项目的投资性强,收益性持久,拥有使用价值与投资价值并存等特点。优秀的资产经营与资产管理可以有效的提升商业地产项目的品牌力,从而提升项目整体的租赁收益和租赁价格。当项目进行招租或者商铺转让的时候,项目的物业价值会明显地体现出来。

三.什么是优质资产

在评估一个商业地产项目的价值时,除了项目本身的体量外,暂时没有一个明确的标准。在建设项目时,为了让项目可以更吸引消费者,建筑的外型、轮廓的设计,建筑布局,是否有能形成差异化的品牌,是否有综合性的创意和系统性的指导等等方面的因素需要好好考虑一番。

随着社会的逐步发展,客户的消费逐渐趋于理性,为了实现项目资产良好的运营,以下几个问题点建议重点关注:

1.项目地址的周边资源

建设一个商业地产项目,选址是一件非常重要的工作,项目的周边情况极大的影响到项目未来的发展潜力。如果计划建设的时一个综合体项目,周边的产业链是非常需要重点分析的,产业链对项目未来发展的支持是非常重要的。

2.城市和区域的建设规划

项目所在城市、区域的整体规划建设,对于项目后期的发展有着绝对的影响力。

3.项目建筑的造型设计

目前有很多商业项目在整体的建筑造型和风格上没有特别的显著性和特色,没有视觉冲击力,很多都是方方正正的,没有一些情景,没有一些新的环境的感觉。

四.商业资产运营的重点

根据我们的经验,有以下几个特别重要的问题需要关注:

1.商业地产综合体项目是一个多业态的整合,需要有多业态的管理公司才能管理这个综合体项目里的各个业态,需要对项目资产进行专业的运营维护。一般开发商可能无法胜任这样的运营管理,需要寻找行业里面最有优势和最有专业性的机构来负责。

2.购物中心的“血管”,就是动线,是直接影响项目价值提升的最重要的一点。如何有效地把客流导入到所有的动线里面,是资产运营中一个最重要的环节。

3.客户需求研究要透彻,现在的客户需求就是消费者的需求以及商家的需求,是我们未来资产运营中最重要的部分。未来商业地产的经营就是对客户的需求和入驻商户需求的分析,根据他们的真正需求提供服务后创造产生商业地产项目的资产价值。

4.如何实现商业项目的品牌差异化与业态的合理配置,是未来资产运营需要面对和解决的一大难题。

5.商业项目的资管管理和日常运营的数字化、信息化平台的搭建及应用。

在当前的商业资产领域,信息和价值都非常不透明,缺乏统一的标准,资产商缺乏统一的数据和标准来衡量资产的经营水准和价值,投融商缺乏标准透明的渠道寻找有价值的项目,整个行业的数据也没有统一的标准。具体来看:

1)拥有资产的资产商最关心的是手里的资产值多少钱,各自的收益情况怎么样,管理团队把资产管理的好不好,和竞争对手比是不是具有优势。

2)想要投项目的投融商最关心的是我如何看企业查找项目,我如何能够快速发现优秀的好项目,我在投资过程中的风险情况,在投后如何更好的管理和监测这些项目。

3)整个资管行业最关心的是宏观数据从哪里获取,区域行情从哪里知晓,市场数据如何实时监测,项目运营情况怎么掌控。经过此次疫情的冲击,商用楼宇行业开始加速转型数字化基建,资产方、投融方对资产运营管理,资产估值,项目评估等有更加迫切的需求。

趋势一:融资难,看主体更看资产

自2019年起对房企融资全面收紧的态势仍未改变。金融机构面对流向房企的融资项目仍是慎之又慎,除注重企业主体信用情况外,越发得关注房企持有的资产质量情况,这不仅关系到资产经营的稳定性和价值体现,更代表着资产本身的价值变现能力。

趋势二:不只看资产,还得看操盘主体

同类资产不同操盘主体,资产证券化产品融资差异,具资管优势的操盘主体资产证券化产品票面利率更低,发行速度更快。同区位同类资产不同操盘主体、同项目不同操盘主体经营差异:直接影响店面租金、客流和销售额。

从项目角度来讲,早期的选址、到后来的项目定位、再到招商、包括最后的项目运营,与操盘主体的能力是一体的。从资本方来看,项目或企业的投资回报也和操盘主体的操盘经验、团队成员、经营效果等也和操盘主体密不可分。

未来,不论是资产端,还是资本方对于操盘主体的关注将愈发密切。

趋势三:大宗市场上的待售资产和不良资产将会增加

受到疫情冲击、中美贸易摩擦及经济下行压力影响,去年国内大宗市场成交量出现了近5年来的首次下滑,导致目前仍有一定规模的存量待售资产尚未成交。

考虑到投资机构可能存在的观望态度以及目前数量众多的存量待售竞品,新入市的待售资产极有可能短期内无法成交,最终导致部分企业债务违约,进而使得不良资产增多。

趋势四:运营能力对资产价值的影响将提升

资产价值由区位价值、硬件价值、运营价值等多维度综合而成,而疫情下,不同的运营能力展现出的应对措施和管理能力将对资产经营的持续性和疫情后的恢复情况都有很大影响,运营能力也将被越来越重视。

部分资产由优秀运营商买入后,经过改造及重新定位调整,价值获得较大提升。激烈市场竞争下,资产管理水平、运营能力则是胜出的关键。

趋势五:产品尤其是设备升级受到重视

复工后,人流密集、上班族们“扎堆”8小时甚至更久的商业写字楼,成为抗疫的重要阵地。这场没有硝烟的战斗中,一座座代表城市形象的写字楼筑起抗疫的“铜墙铁壁”。

很多楼宇购入了很多智能抗疫产品:热成像安检测温门、在线红外测温设备、智能新风系统、智能取餐柜、保洁机器人、巡逻机器人、……。同时提升的还有软性服务:增强电梯、大厅等公共场所保洁消毒频次,访客健康登记管理等。

即使在疫情之后,这些日常管理及服务机制也将常态化进行。

趋势六:多权独立下越来越多有操盘能力的企业将走轻资产模式

随着资产的所有权、经营权、债权等各种权利独立,拥有操盘经营能力的企业越来越多的走上轻资产之路,通过专业能力实现收益、降低风险,运营能力将成为下个阶段考验操盘主体的重要维度。目前房地产市场的“轻资产化”尚没有一个固定的模式。各类企业都在积极发挥自身的特色,在轻资产运营的领域进行探索。

趋势七:资产的数字化管理加快步伐

近年,5G 、区块链、人工智能、物联网等技术不断渗透,影响着房地产行业的发展。一些头部的房地产企业在数字化领域早已开始布局,并将它们融入开发、运营、流通、服务等各个环节。而越来越多的科技类、平台类企业也纷纷加入其中,为资产的数字化管理赋能、增效。

2020年伊始,一场突如其来的疫情将资产的数字化进程推至提速通道,云技术、区块链、物联网、人工智能、VR/AR等越来越多的数字化技术、手段被应用于资产的各个环节。

趋势八:资产价值重新评估

2019年四季度宏观经济企稳, 但春节前突如其来的新冠疫情打乱了原本向好的经济形势。随之带来的各类资产价值基于投资者的预期也发生了巨大的变化,投资者们不得不对各类资产价值重新评估以降低投资风险。

在这场疫情之前投资者们对于资产价值的评估方法大多数为收益法,市场法等,在同一城市或者同一版块的标的对评估方法的并没有太多差异,但经历这场疫情过后对于各地区,版块,甚至不同操盘主体下的资产价值评估将更为精细。

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