020年部分标杆产业园区已经走在了时代的前列，做出了诸多有益的探索，也取得了较好的效果，园区核心竞争力持续提升。基于此，我们对2020年产业园区行业的创新发展趋势进行分析总结，概括为以下五大关键词：

关键词一、盈利模式创新

1、2020年，产业服务成为园区盈利模式创新的主要方向

2020年园区呈现从“房地产开发模式”往“产业服务模式”加速转变的趋势。2020年越来越多的头部园区企业也在其规划的新战略发展方向里，提出了要提升产业服务等战略新兴业务的权重，从“重资产”向“轻重并举”或“轻资产”转型的模式。

2、产业投资成为园区的重要利润来源

2020年中国大多数产业园区还处于“以房地产开发为主的”初级阶段，但随着时间演变，产业园区到中期将形成“地产开发+物业持有+产业服务+产业投资”的“四维一体”模式，到远期将形成“物业持有+产业服务+产业投资”的“三足鼎立”模式。另外，随着AI等新兴技术的发展，以及智慧园区、虚拟园区等的出现，还有可能催生出园区4.0以上的新型盈利模式。

对标先进模式、头部企业，那些还处在初级阶段、靠园区房地产相关收益为主的园区，一定要抓住行业变迁的趋势，及时进行盈利模式的转型升级。

关键词二、数智化创新

园区数智化创新是国家一系列政策正在加速推进的方向。园区目前的数智化创新还处于比较早期的阶段。很多园区目前主要还是在打造园区基本的智能化管理，比如智能门禁、一卡通等，这其实都是比较基础的园区智能化。现在已经有一些头部园区企业，包括我们服务的中关村科技园，他们在构建园区自身的数智化经营系统，包括客户关系管理、招商管理、设备管理等，相对而言稍微走得靠前一点。但是，园区的数智化转型仍然在探索之中，真正做得特别好的园区非常有限。

未来更高阶的园区创新领域数智化转型，是构建产业园区的工业互联网平台。工业互联网应该是未来巨大的风口，园区里有大量战略新兴产业和企业，可以围绕这些战略新兴企业构建工业互联网平台、产业互联网平台，发挥园区先天优势，构建产业大数据中心等，如果真正走到这个阶段，那么园区的数智化创新空间就打开了，未来的想象空间会更大。

关键词三、资本创新

2020年“注册制”改革等创新政策的推出，开启了中国资本市场的一个超级机遇期。注册制的推出是“分水岭”，未来30年，中国资本市场将真正迎来大发展的机遇期。

1、园区企业上市“风口”开启

国家对于国资开发区、高新区出台了推动上市的政策，一些轻资产的园区企业也都在纷纷对接资本市场。我们观察到，从2019年到2020年，园区相关企业掀起了上市热潮，近两年园区上市企业主要有四类，一类是国有背景的园区，第二类是做轻资产运营的园区运营公司，第三类做资本出身的创投机构，第四类是做物流园区的企业。以上种种，表明各个类型的园区头部企业未来都会具有更好的机会，这个机遇期一定要抓住。

2、园区REITs和资产管理提速

资产管理现在成为头部标杆园区最关注的事情。因为园区具有投资周期长、投入大、产出慢等特征，必须要找到一个良好的资产循环通道。2020年，许多国资背景的头部园区正在加速推进园区资产证券化。

3、园区产业基金继续“高歌猛进”

产业基金原来被认为是一个比较时髦的东西，但现在已经快成了很多园区的“标配”业务，有的园区甚至提出来了“一园区、一基金”的模式。产业基金一方面是招商的重要手段，简单依靠土地和政策优惠，现在已经很难招到好的企业了；另一方面，通过基金，园区也能分享好企业的价值增值，获取投资收益，这对于成熟园区的盈利多元化是非常重要的。

关键词四、政策创新

2020年，产业园区的政策创新也在加速。我们观察到，产业园区成为“风口”，各个方面的力量都在加速进入，除了政府背景的园区管委会，还有大量的房地产企业、实业巨头、轻资产运营公司、创投资本等各方“玩家”都在大力进入，使得园区变成了一个“同质化”特别明显的领域，出现了“千园一面”的情况，大量园区“重复建设”、主导产业“雷同”，基本都定位于战略新兴产业，要么是新一代信息技术，要么是医疗健康，要么是文创，要么是节能环保，甚至一些不太发达的县级园区也在做生物医药产业，可想而知难度有多大！需要考虑园区到底适不适合做这样的产业？跟别的园区相比较有什么样的差异化竞争力？在此背景下，政策创新是一个可以创造园区差异化竞争力的策略，这样在招商的时候才会有针对性的优势。

关键词五、招商运营创新

园区的招商运营创新，2020年也出现了一些比较有新意的模式。

第一是“飞地招商”，分为正向飞地、反向飞地。正向飞地是指从高级别的城市，在低级别城市设立一块飞地。反向飞地是指一些相对欠发达城市的头部企业、新兴企业，有到北京、上海等一线核心城市设立研发总部、企业总部的需求，目的是吸引人才和提升企业品牌，这时候，也需要发达城市给予一个“飞地”，从税收分享或者是资质互认方面提供一些优惠政策，这对于双方都有好处，也是产业招商的一个好办法。

第二是园区和产业巨头的跨界联合，这是一个非常好的模式。

第三是产教融合服务。园区想要吸引一些好的企业，人才是一个非常重要的要素，所以现在很多园区会围绕人来做一些服务，对于提升园区产业服务能力、吸引优质企业入驻均会有很大的促进作用。