从2016年“房住不炒”总基调确定，到2019年以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，促进房地产市场平稳健康发展。
再到2021年“十四五”规划提出实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展。
近年来，国家已经从市场端、资金端、土地端对房地产行业进行了全方位的调控。
据不完全统计，2021年上半年，房地产进行了21项调控，总共出台了182次房地产相关调控政策。
7月19日，某top3房企遭到银行申请财产冻结。该龙头房企商票暴雷，再三出售股权资产，引进战略投资，楼盘“打骨折”促销回款，依然面临严重的资金短缺，可见其他房企又会面临怎样的暴风雨？
一、市场端：调控高频，房地产需求受到抑制
从市场端来看，限购、限贷政策从需求侧下手，新房限价与二手房刚性指导价从供给侧下手，以稳房价的方式压制房地产企业推高房价。
1. 地方调控政策持续升级
2021年以来，楼市调控政策愈发收紧。主要通过发布二手房指导价，严查经营贷等资金来源，限购、限贷升级，限售新增或升级，人才购房门槛提升，限制离婚，土拍规则升级，增值税免征年限提升，加强市场监管等9种方式严格管控房价上涨，调控杀伤力也各有差异。
除深圳、上海等一线城市之外，其余城市“四限”类调控（限购、限贷、限售、限价）多主要针对人才、法拍等限购政策的修正，以及经营贷和消费贷等违规信贷的监管，更为注重中介监管和舆论管控，通过引导预期发挥作用。
2. 2021上半年调控政策数量同比上涨8成
据统计数据，2021年第一季度出台房地产相关调控政策110项，二季度出台72项；上半年总共出台182项，同比2020年增加80.2%。
从调控数量来看，国家和地方政府调控房价的力度在不断加强。
2021年上半年，房地产进行了21项调控，总共出台了182次房地产相关调控政策。
细分来看，2021上半年市场监管和调控基调总占比36.8%，排在前列，主要进行舆论管控，起到稳市场预期作用。
“限购限贷”调控频次占比15.7%，主要通过打压炒房行为，抑制投机需求。
3. 房贷平均利率上升，商品房销售同比增速下降
为了进一步稳房价、稳预期，部分城市信贷收紧，按揭利率也在不断上调。
从2021年1月开始，全国首二套房平均利率均在不断上升，4月份全国首套房平均利率已经达到5.28%，二手房达到5.57%；随着加息周期到来，未来房贷利率预计会继续呈现上涨态势。
从下图可以看出，个人住房贷款利率与全国商品房销售同比增速走势呈现完美的“负相关”（不考虑利率时滞效应）。个人住房贷款利率上升，全国商品房销售同比增速下降；个人住房贷款利率下降，全国商品房销售同比增速上升。
4. 新增居民中长期贷款占比呈下降态势
在政策严格调控下，新增居民中长期贷款占总新增贷款比例呈下降态势。
从下图可以看出，2020年10月新增居民中长期贷款占比为58.8%，2021年6月占比为24.3%，8个月已经下降了34.5%，说明信贷资金也在急速收缩。
二、资金端：“五道红线”去杠杆，防范金融风险
从资金端来看，2020年8月出台的“三道红线”，收紧了房企融资需求；2020年的最后一天，出台的“两道红线”给房企从供给端降了杠杆。
“两道红线”政策从资金的供需两端，压制了房地产企业对财务型杠杆的依赖，防范金融风险，稳住预期。
1. 房地产贷款余额和个人住房贷款余额同比增速下滑
2020年12月31日，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“两道红线”。
数据显示，截至2021年第一季度末，房地产贷款余额为124200亿元，余额同比增速为4.5%，创最近三年新低。
截至2021年第一季度末，个人住房贷款余额为356700亿元，余额同比增速为14.5%，从2018年3月余额同比增速20%高点一路下降，也创最近三年新低。
“两道红线”出台后，预计未来房地产贷款和个人住房贷款增速不会再高速增长，均呈现下降态势。
2. 三道红线环境下，融资环境进一步趋紧
房地产是资金密集型行业，且由于预售等特殊机制存在，过去大量房企通过融资驱动的外生增长模式实现飞速扩张。三道红线直接从源头上降低房企自身对融资的需求，使得降杠杆成为企业短期任务重心。
严格的地产金融监管政策、境内债和境外债逐步走高的到期规模以及行业空间见顶的预期依然影响着房企融资环境，2021年1-5月房企融资进一步趋紧。境内债、境外债发行规模同比增速分别为-8%和-32%。
信托层面，同样处于收缩通道中。前4月房地产类集合信托发行规模2228亿元，同比下降15.6%，降幅较2020年全年进一步扩大8个百分点。
相对而言，房企更多倚赖于开发贷，这也是所有融资渠道中唯一维持正增长的路径，一季度开发贷同比增长4.5%，但相对于总贷款余额占比较2020年末进一步收敛0.01百分点。
3. 三道红线政策落地后，房企拿地增速下降
三道红线对房企的直接影响是抑制企业拿地能力和动力，进而对地价和房价产生影响。
由于三道红线实行穿透式监管，针对全口径统计房企负债而非仅限于表内信贷，利用明股实债等手段均被排除在外，严格防范资金过度注入房地产领域，房企拿地将受到较大影响。
从下图数据可以看出，2020年8月20日三道红线出台后，8-11月房企拿地增速从-2.45%下降到-5.31%。由于疫情的原因，2021年1-3月同比才大幅上升。
三、土地端：集中拍地政策“稳地价”意图明显
从土地端来看，2021年初的“两集中”供地出台，22城市一年就推三次地，拿地的节奏被控制，同时伴随着竞拍规则的优化。虽然目前稳地价效果不及预期，但意图还是非常明确的。
1. 22城供地量增速将介于4.6%与9.2%之间
从涉宅用地供应量来看，根据各地方自然资源与规划局披露供地计划，2021年22个重点城市涉宅用地计划供应1.83亿平（土地面积），同比2020年增长4.6%，基本完成会议要求的“不低于过去5年平均交易量”，但与大幅增长仍有一定差距。
从结构来看，2021年宅地供应中商品住宅（不含保障房部分）1.29亿平，占整体涉宅用地供应量比重为70%。
在剔除合肥、沈阳、长沙、长春、成都等5个口径不可比的城市后计划供应量较2020年同比增长9.2%，增速略高于整体涉宅用地。
由于两集中供地中包含部分保障房用地，因此预计全年22城供地量增速将介于4.6%与9.2%之间，总体平稳小幅增长。
2. 22城首批出让地块平均配建比例为14.9%
从配建结果来看，22城首批出让地块平均配建比例为14.9%，其中青岛、杭州、苏州等城市配建比例较高，配建面积占成交总建面比例接近或超过25%。
从配建构成来看，竞配建（多为保障房）面积占整体配建比例平均为14.7%，更多配建要求暗含在地块出让合同中，除竞配建外的保障房性质配建占比达到35.4%，整体保障房配建占整体配建的一半以上。
此外，附带自持要求的商业配建在各类配建中占比也较高，达到36.9%，其中南京、武汉、上海、深圳等经济较发达的城市商业配建比例基本都超过50%。
总结
在“稳地价、稳房价、稳预期”背景下，政策已经从市场、资金和土地三个方面对房地产进行了全方位的调控。
市场端来看，限购、限贷、新房限价与二手房指导价等政策分别从供需两端下手，到达稳房价的目的。
资金端来看，“三道红线”收紧了房企融资需求，“两道红线”对房企从供给端降杠杆，防范金融风险，稳住预期。
土地端来看，“土地两集中”出台，热点城市土地一年就出让3次，拿地的节奏被控制，稳地价意图明显。
总体而言，房地产调控短时间内不会放松，只会加码。
对房企来说，加快销售回款，改善企业内部经营管理，提高资金使用效率，“先活下去再图发展”才是当前最重要的策略。
