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超实用!宅基地制度改革,为何改?改什么?怎么改?

来源:未知       作者:admin       时间:2021-08-05 16:42

农村宅基地作为集体建设用地中占比规模最大的组成部分,是国家乡村振兴战略的重要支撑,是“三块地”改革的重点领域。

 

我国现行宅基地制度可以总结为“成员申请,集体同意,依法审批,一户一宅,无偿占有,长期使用,土地属集体,住房归个人,租售住房后,无权再申请。”这一制度在公平分配住宅用地、推进用地节约集约、保障农民住有所居、促进社会和谐稳定中发挥了基础作用。然而,随着经济发展和城乡社会结构变化,现行宅基地制度存在的问题也日益突出。

 

近年来,全国各地进行了宅基地制度改革的实践探索,在健全宅基地权益保障方式、探索宅基地有偿使用和自愿有偿退出机制、宅基地“三权分置”模式等方面总结了丰富的经验,对于深入推进宅基地制度改革具有重要意义。

 

01.

现行宅基地制度存在问题

 

# 超面积使用

国内很多地方出现占用耕地建房,除恶意违法案例外,也有因为没有规划合法的可用于分配的宅基地,于是默认农民占用耕地建房的情况。因此“一户一宅”制度在实际执行中,常出现宅基地利用超出国家标准的情况。

 

# “一户多宅”

宅基地制度是农村集体经济组织对本组织成员的住房用地保障制度,“一户多宅”问题的主要原因是现有制度对“本组织成员”无权威定义。例如,父母健在时,子女已经分户独立建造住房;父母去世后,子女继承父母的住房,因此而成了“一户多宅”。有的家庭,子女均已外出工作并迁离了户口,已不属于本集体经济组织成员,但父母去世后,子女继承父母的住房,因此形成“一户多宅”。

 

# 用地紧张的地区难以保证“一户一宅”

由于人口增长、子女婚嫁,需要单立门户、新建住宅的农民家庭不断增加,以至“一户一宅”的承诺在许多地方的农村已经难以兑现。我国一些人多地少的发达地区或大中城市郊区的村庄,近十年、二十年来未分配过宅基地的情况,并不在少数。

 

# 宅基地空置

根据中国科学院地理科学与资源研究所的实地调研及综合测算,全国宅基地总共约有2.7亿亩,其中空置约有1.14亿亩。人口往大城市集中的态势正在强化,越来越多的小城市和农村,正在面临几十年以来未曾见过的“荒芜”景象。农民代际特征明显,新一代农民与土地、村庄的粘度降低,正在发生一场离土、出村、不回村的“结构革命”,“空心化”使得不少村庄破败。

 

02.

宅基地制度改革的主要任务

 

2015年,我国开展了为期三年的第一轮15个宅基地制度改革试点,2020年,全国104个县(市、区)以及3个地级市启动实施新一轮农村宅基地制度改革试点。第一轮改革试点重点从规范管理的角度展开,第二轮改革试点的核心是探索“三权分置”实现形式。

 

针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题,要完善宅基地权益保障和取得方式,探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式;

对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅等情况,探索实行有偿使用;

探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地;

改革宅基地审批制度,发挥村民自治组织的民主管理作用;

探索“三权分置”实现形式。

 

03.

案例分析

宅基地制度改革取得的进展

 

1

在“一户一宅”基础上增加“户有所居”

 

从执行层面而言,对于以第一产业为主的村庄,通过清理分配宅基地坚决落实“一户一宅”制度就基本能够实现户有所居。但对于城市近郊或城中村而言,由于存量土地较少,难以通过宅基地分配来实现户有所居,必须通过土地集中利用实现分散性居住向集中居住转型,较为可行的方案是通过土地整治、集中统规统建、多户联建等方式来实现户有所居。

 

案例链接

上海黄桥村

 

位于上海松江区泖港镇的黄桥村,是典型的城市近郊村,村域面积3.29平方公里,总户数581户,2018年开始实施宅基地改革,归并散落的宅基地,实施集中居住。

 

# 宅基地减量平移

黄桥村规划布局农村新社区9.80公顷,预计可安置农户515户。农民宅基地平移归并过程中采取节地原则,理论计算宅基地节地率达到31%。居住新区建成后,农民居住环境大大改观。原来老屋陈旧、风貌凌乱、市政设施配置不到位、公共配套设施落后,城市和乡村居住环境差异明显。

 

在居住新区,一栋栋白墙黑瓦的整齐楼房拔地而起,水电气、道路、绿化、雨污水分流等基础设施完善,还建设了社区服务站、中心卫生室、文体活动室、村民大食堂、便民超市、老人助餐点、幸福老人村、村史馆等服务设施,黄桥村真正实现了“宜居”。

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# 闲置资产变现

超实用!宅基地制度改革,为何改?改什么?怎么改?

通过集中居住节约出来的用地指标,以“集体经营性建设用地入市”的方式出让,地块用地面积65.5亩,容积率1.5,规划用地性质为科研用地,地块起始价为10252万元。该地块用于上海漕河泾开发区临港松江科技城现代工匠园集中建设。黄桥村农村集体经济组织作为入股方之一,共同成立有上海漕河泾开发区黄桥高科技发展有限公司。工匠园为当地提供大量就业岗位,吸引本地青年回乡就业。

 

2

探索宅基地有偿使用和自愿有偿退出机制

 

关于宅基地有偿使用的范围,主要指宅基地的保有环节,在宅基地分配环节依旧实行无偿原则,即对初次分配的宅基地,实行规定面积内无偿取得。我国农村存在大量闲置和低效利用的宅基地,造成极大的土地资源浪费,因此需要探索宅基地自愿有偿退出机制。

 

案例链接

江西省余江区

 

# 现状问题

江西省余江区被列入2015年宅基地改革试点,改革以前,余江区宅基地利用情况主要存在以下问题:

 

·宅基地“一户多宅”现象普遍。“一户多宅”户数占总农户数的比重近40%。

·宅基地大量闲置。闲置房屋占全区农房比重为25%;闲置房屋中危房、倒塌房屋占总闲置农房的近七成,基本处于无法利用状态,宅基地浪费成为尖锐矛盾。

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# 经历宅基地改革后,余江区取得的突破

经过三年宅基地制度改革,余江区共退出宅基地4802亩,收取有偿使用费1144万元。余江县出台了《农村宅基地有偿使用、流转和退出暂行办法》,明确了宅基地有偿使用和退出的标准。

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A. 宅基地有偿使用

收取对象:因历史原因形成超标准占用宅基地的、一户多宅的,以及非本集体经济组织成员通过继承房屋或其他方式占有和使用宅基地的。

 

收取标准:一户一宅的,有偿使用费标准根据其超占面积实行阶梯式计费。一户多宅的,其中一宅按照阶梯式计费,多宅按照阶梯式最高标准计费。一宅未达到基准面积的,多宅部分全部实行有偿使用,不扣除一宅不足基准面积的部分,该部分面积收费标准按阶梯式计费最低标准收取。非本集体经济组织成员通过继承在农村占用宅基地按阶梯计费最低标准执行,以其他方式在农村占用宅基地的按阶梯计费最高标准执行。

 

B. 宅基地自愿有偿退出

退出方式:根据本人申请,可采取“一户多宅”的多宅部分有偿退出、享受城镇购买商品房优惠政策等方式退出宅基地。享受城镇购买商品房优惠政策的对象主要指全部退出宅基地的农户,以及符合宅基地申请条件而放弃申请资格的农民。

 

宅基地退出补偿标准:有使用价值的房屋按建筑面积50-150元/m2进行补偿,无使用价值的房屋按20-40元/m2进行补偿。

 

3

探索宅基地“三权分置”模式

 

2018年中央1号文件作出探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”的改革部署,全国各地结合实际,探索了一些宅基地“三权分置”模式。

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案例链接

宁波象山县

 

2018年以来,象山县根据中央一号文件精神,大胆探索、蹄疾步稳推进农村宅基地“三权分置”改革,形成了农村宅基地和闲置农房流转开发利用的“象山样本”,先后入选中国改革开放40年地方改革创新案例、2019年度省改革创新十佳案例。

 

# 颁发浙江首本“三权分置”不动产证

出台农村宅基地“三权分置”登记办法,将宅基地资格权人的房屋所有权和已流转的使用权分开登记、分开颁证,即租用房屋的投资者领到了宅基地使用权人证,村民领到了资格权人证,村集体则领到了宅基地所有权人证,一套房子,三本证书各归其所。创新性的颁发使用权证,给投资者吃了一颗定心丸,利于激发乡村活力,促进乡村发展。自2018年4月颁发全省首本农村宅基地“三权分置”不动产权证以来,累计发证115本。

 

# 保护宅基地农户资格权和农民房屋财产权

符合条件的农户可以申请宅基地自行建房,可以与返乡下乡创业人员申请合作建房,可以申请宅基地和农房有偿退出,也可以探索在县域范围内跨镇跨村置换建房,区县(市)要制订具体操作办法,完善农户住房保障制度。配套出台《宅基地使用权证抵押贷款管理办法》,2018年向村集体和返乡创业主体发放各类贷款2.1亿元,有效推动乡村产业发展。

 

# 推进闲置农房激活利用创新

鼓励各类企业、村集体、农户家庭及其他合作组织等多种主体参与闲置农房激活利用。村集体可采取合作、合资、合股的方式,与社会资本共同开发建设。各类经营主体可以多种经营方式参与,投身乡村再谋发展。通过“三权分置”改革,大力发展乡村旅游和现代农业,促进一二三产融合发展。2018年以来,全县新增中高端民宿60余家、民宿床位8000余张,乡村旅游年接待游客近800万人次,带动农副产品年销售超1.5亿元。

 

象山县通过“三权分置”改革,盘活了农村闲置资源,焕发了乡村生机和活力,2018年以来,盘活利用闲置用地780亩,引进乡村旅游等产业项目投资16亿元,各类农创客、新农人600余人。农户单幢农房年租赁价格达到1万元以上,12个村集体经济收入两年基本实现翻番,政府乡村投资绩效明显提升,取得了经济效益、社会效益、生态效益的多赢。

 

04.

结语

 

各地的宅基地制度改革,一手抓管理、一手促改革,对农民而言,保障住宅建设用地合理需求,通过探索宅基地使用权的流转、抵押、自愿有偿退出、有偿使用等,来增加农民的财产性收入。

 

对于投资者而言,使用权确权颁证、抵押贷款等政策保障了财产权,为投资开发免除后顾之忧。宅基地制度改革,能显著激发乡村活力、引入新型产业、带动农民致富,对于乡村振兴具有极为重要的意义。

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