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2018年中国商业地产发展趋势

来源:未知       作者:未知       时间:2018-07-31

2018年上半年,我国GDP的增长速度是6.8%,继续稳定在中高速发展区间;展望下半年,经济增长与经济结构调整仍然面临压力,特别是随着中美贸易纷争愈演愈烈,对外贸易环境将日趋紧张。在此背景下,进一步扩大内需、增进消费,将成为我国稳定经济运行过程中必然的选择。庞大的人口基础,日益升级的消费需求,正是促进商业消费市场发展、拉动经济增长的重要动力。

商业地产市场,作为服务与消费升级的重要载体,正面临新一轮的发展机遇。2017年,得益于城镇居民消费水平的提高、国家大力推进创业创新等举措,商业地产销售面积依然保持较高增速,特别是商业营业用房销售面积增长加速。但与此同时,鉴于过去多年我国商办用地供给规模较大,存量去化有限,部分城市亦面临较大的商办库存压力。加之电商交易模式的快速下沉,对零售商业的冲击愈发强烈,商业地产行业变革压力愈发迫切。

2018年商业地产市场出现了一些新的变化,主要表现在以下几个方面

一是从宏观增量上,在过去一年多市场出现了哪些变化。以下数据是基于国家统计局和我们自己监测的重点数据跟大家做分享。从商办市场供应角度来看2018年上半年商办市场的投资和新开工综合在一起是下降的,2018年上半年商业地产以商业和办公合在一起开发投资额同比降了9.9%,去年是上升的,新开工同比降了8.1%,去年也是稳步上升的。商业地产新开工的面积占房地产新开工的比例是12.5%,小幅下降。从需求端来看保持旺盛,2018年上半年商业地产消费面积是72060万平方米,跟上一年同期保持平衡,供应端的投资和开工在往下,销售端短期保持稳定。从不同的业态来看有一些差异,商业营业用房2018年上半年开工销售比从过去的1.96%降到1.75%,供求关系发生了变化,更缓和一点。办公楼的开工销售从2017年同期的1.42%,降到1.4%。商业地产市场不止是新房增量的市场,在过去十几年里,从1999年到2017年,将近18年全国商业营业用房竣工面积是14亿平方米,我们不仅要关注市场上存量的交易数据,更要关注新增市场新增供给的变化。

二是土地市场。城市加速分化,二线、三四线土地市场升温。在过去几年里,商业地产的土地成交面积一直在下降,今年上半年全国商办用地规划建筑面积是1.2亿平方米,同比增长15.6%,成交0.9亿平方米,同比增长11.8%,成交楼面均价为2334元/平方米,同比下跌7.4%。说明目前整个商业地产的结构在发生很大的调整。特别是不同城市表现非常明确,一线城市商办土地市场无论是交易量还是价格,都比二、三线城市略差一点,三、三四线房地产市场复兴,无论是交易的面积还是成交的楼面价都在向上走,为什么会出现上述的情况?一方面是因为企业有意去三四线拿一些商办地,还有一种类型是政府供地的放量,自然会捆绑一些商办用地,我们在拿住宅地的过程中会自然而然形成对商办用地的交易。如果这个地有价值,将来能形成供应,还有一种可能是对三四线城市未来商办市场存在比较大的困村压力。

三是从趋势来看,多指标被里折射行业新变局。一是宏观环境和市场主体行为的背离,市场交易和投资趋势背离、商业和住宅投资导向背离。对于线下的消费模式会有所减弱,商业销售的还可以,但是投资新开工不是那么强。为什么?我们也在考虑,一方面和过去几年商办用地销售的房价和用地的地价比,房价的变化低于整个地价的变化,从企业来讲,对于这方面的顾虑比较明显。目前商业地产投资和住宅地产投资是完全背离的,住宅地产投资新开工保持相对可观的增速,商业地产在向下走,这跟住宅、商办价格走势的差异对企业的影响有关系。

第一层变革来源于客户。新中产阶层崛起,引发消费结构变革。改革开放后成长起来的80、90后成为消费主力,他们对于时尚、潮流、个性的追求引发消费结构变化,也更愿意为体验和服务付费,这种趋势倒逼商业业态进行更新。
第二层变革来源于新的商业零售模式。“新零售”利用技术融合线上和线下两个渠道进行精准体验式营销,构建起跨区域、多场景、全时段的经营方式,解决线上经营流量成本上升和线下门店品类和覆盖范围有限的问题,进行到店与到家的全渠道布局。这一模式正在再造商业地产的消费场景,更具适应性的新商业地产形态将应运而生。
第三层变革来源于企业的自我革新。无论是商业地产业务的战略定位,还是具化到战术层面的产品、业态、土地拓展、融资保障等方面,商业地产开发运营企业正在积极的尝试创新与突破。其中,在可预见的将来,商业地产资本化有望获得最快的突破。 商业地产市场的变革是一幅大图景,很难用一篇报告厘清所有脉络。为此,本报告在相对综合的宏观运营数据描述下,将更多的篇幅聚焦于商业零售市场及其地产载体之上,希望通过更精准的视角审视该行业的过往和未来。至于办公楼市场,相信在在不久的将来,会有更详实的研究成果去展现。
 

商办土地市场:二线、三四线土地市场升温,整体供应过剩

图:2013-2018年1-6月全国300城商办用地推出及成交面积

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

商办用地供需平稳,楼面均价小幅下降。2018年上半年,全国300城商办用地推出规划建筑面积1.2亿平方米,同比增长15.6%,共成交0.9亿平方米,同比增长11.8%;2018年1-6月,全国300城商办用地成交楼面均价为2334元/平方米,同比下跌7.4%,平均溢价率为8.4%,较2017年同期下降5.3个百分点。

图:2013-2018年1-6月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比

图:2013-2018年1-6月各线城市商办用地成交楼面价变化情况

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

一线城市量价齐调整,成交楼面均价下降显著。2018年1-6月,一线城市商办用地成交规划建筑面积493万平方米,同比下降1.3%,在各线城市中唯一出现下降趋势;市场热度下降,成交楼面均价9682元/m2,同比下跌42.7%,跌幅较2017年同期扩大2.1个百分点。2018年1-6月,一线城市商办用地成交平均溢价率为2.2%,较2017年同期下降12个百分点,由于政府对于商住领域的政策调控,市场逐渐回归理性。

二线城市量价齐涨,但成交楼面均价增速放缓。2018年1-6月,二线城市商办用地成交规划建筑面积为4435万平方米,同比增长26.8%,较2017年同期扩大14.1个百分点,成交楼面均价为2496元/平方米,同比上涨18.8%,涨幅较2017年同期收窄1.9个百分点;随着经济的持续发展,居民可支配收入的增加,带动消费需求提升,二线城市商业地产保持了快速发展。2018年1-6月,二线城市商办用地平均溢价率为10.5%,较2017年同期下降3.4个百分点。

三四线城市商办用地成交规划建筑面积小幅增长,成交楼面均价涨幅近二成。2018年1-6月三四线城市商办用地成交规划建筑面积为4607万平方米,同比增长4.0%;成交楼面均价1391元/平方米,同比上涨18.7%,较2017年同期扩大2.9个百分点,商办用地溢价率也保持在9.8%以上。随着城镇化进程的加快,三四线城市的商办用地市场略有升温。

图:2008年-2017年全国40个重点城市商办用地成交规划建筑面积

与商业地产销售面积及同比增速

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

为了更好的分析商办用地供应及库存情况,我们比较了2008年-2017年全国40个重点城市商办用地的供给和市场销售情况。可以发现,2013年是商办用地供给的分水岭,当年商办用地成交规划面积达25232万平方米,达到峰值,其后保持下滑趋势,但在2017年有所回升,但绝对规模难及2013年前的水平;40个重点城市商业地产销售面积的高点出现在2016年,当年商业地产的销售面积达5562万平方米,达到最大值,在2017年出现下滑,同比下降7.6%;从供需结构上来看,在2008年-2017年之间,土地供给与销售比值在2012年达到最大值7.6,在2016年降到最小值1.9,其余年份均保持在2以上。尽管考虑到商办项目有部分持有情况,但土地供给整体规模偏大,存在着较大的库存压力。

小结:一线城市商办土地市场略有降温,三四线城市获关注。

一线城市市场热度有所下降,政策调控影响显著;二线城市基础设施建设加快、城市水平提升,商办土地市场呈现量价齐升格局;而城镇化进程的加快和一二线城市的需求外溢,一定程度上提高了三四线城市商办土地市场的热度。但从长远来看,商办土地市场的供给规模较大,去库存任务仍然艰巨。

 

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