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明年或将有烂尾楼“高潮”

来源:投拓江湖       作者:投拓江湖       时间:2021-11-26

当下各大房企都在忙着干一件事,还债,不管是外债还是内债,还是员工手里的财富产品兑付。总之,大家都在勒紧裤腰带过日子,勒得有多紧呢?今年做施工总承包的人,还有房企的项目总,应该是最清楚不过的了。

      一大批民营房企在今年9月开始,就陆陆续续暂停了大额的对外款项支付,工程进度款是最早停的。不少施工单位也跟随房企的支付进度款的脚步,在今年9月份开始,就开始陆陆续续暂停施工。因为当下这个情况,很多施工单位,也不敢垫钱太多,不然随时有收不回来,成为烂账的可能性。不仅如此,不少施工单位因为收不到钱,还把项目给封了,所有的施工都没法进行了,交房时间延后是必然的了。

      恒大、蓝光、新力、当代这种已经暴雷躺平的房企,资金已经出了问题的,只能有一部分项目还能实现施工,剩下的很多的项目都陷入半停工或者实质性停工状态。虽然各地在积极敦促这些躺平的房企复工,但是复工谈何容易,没有资金,上下游那么多乙供材、甲供材如何到位。施工单位也不敢垫资,必须先付款再干活儿成了常态。

      即使没暴雷的房企,项目出现停工的也很多。现在大部分房企的钱,至少民营房企是这样,钱都被集团抽走,归集起来用于集中应付美元债和到期票据了。区域公司压根没什么钱支付正常的工程进度款和材料款,区域公司只有一个办法,拖着。在这个情况下,各地逾期交房的项目出现激增,而这个效应集中体现,会在明年达到高潮。比如,有人统计的西安目前已经逾期的项目,部分数据:

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      当下房企的困境,很大程度是因为融资端的实质收紧导致的。虽然当下政策层面一再要求对地产融资不要矫枉过正,很多机构也在说地产的融资再放松,但是实质的融资是很紧的。受累于恒大、蓝光、新力这一波房企的暴雷,机构普遍对房企的融资更加谨慎了,选择了持币观望。销售回款来看,被监管的预售资金,因为地方政府严防烂尾的政策,钱提取出来更难了,银行大多还要先扣除融资利息。房企现在搞钱的难度,在直线上升。

      不止如此,房企上下游的合作方,也在担心风险问题,以前可以垫款的项目,现在都不愿意垫款了。以前能用信用解决的问题,现在都必须用现金,房企的资金压力不可谓不小。

      这种情况要多久才能改善?只能说已经在改善了,前阵子传出的各大银行要求放开开发贷,以及个人房贷的消息,就是政策的改善。前两周11月8日到11月19日,房企拟发债51笔,实际发债16笔,实际发债总金额156.5亿元,同比都出现了大幅回升。这是一个积极的信号,房企的融资窘境在改善。但是这个改善,是一个缓慢上升的过程,不能一下子就都没事儿了。

      即使房企的资金面改善,已经停工的项目,后面要再动起来也会是一个麻烦事儿,因为停工涉及到的结算纠纷,多增加的停工期间费用,最终费用支付方面扯皮也是不可避免的了。即使这些项目不烂尾,最终交房的时间,也会跟原购房合同约定的时间,相去甚远。

      当下购房,如何才能不进坑?

      一个非常简单的标准就可以判断:最近5年内,有声称自己公司是高周转做规模,激进拿地扩张,并且规模在三年内有翻倍的房企,都是存在比较大的债务风险的。还有一个标准,那就是搞员工内部理财,有内部小资金池的房企,这类债务问题也比较大。因为内部理财的资金,大多缺乏监管,投向了很多风险不达标的项目,还隐藏了真实的负债表。当下出现问题的房企,大多都是符合这两种标准的,大家可以去对照一下。

      不过,这次楼市烂尾潮以后,对购房者来讲长期是利好的。比如,地方政府在房企的预售资金监管上,在更加积极地履行职责;再比如,以后对于现房销售的比例要求,也会越来越高,从根本上解决烂尾问题。


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