到了盘点2021年的时候了。
每年都说行业到顶了，但2021年全国房地产销售18.7万亿（克而瑞数据），逆势增长，又奇迹般再创新高；
反差之下，土地市场则在走低，大家信心与资金双双不足，2021年全国300城土地出让金5.62万亿，同比下降9%，同时，2021下半年7~11月房企融资同比下滑40%。
销售走高，土地投资走低，融资走低，是2021年楼市的简单素描！
今天重点聊聊土地市场。
今天，哪怕是房地产回归产品力时代，但房地产依旧是“投资与战略”驱动。今天，一家房企对区域布局与精准拿地的综合功夫，依旧从价值链前端乃至根本大局上决定了房企未来能否活得好，活得久？未来产品力很重要，但未必是战略第一性。
今天，研究城市发展的不平衡性周期性，研究土地财政依赖度……依旧很重要。
土地市场，以前我们都看“买家秀”，比如看每月房企投资拿地排行榜，看新增货值排行榜，这些都是“买家秀”；
今天老潘建议换个视角，看看卖家秀。
即2021年城市卖地收入排行榜，土地财政依赖排行榜，典型城市卖地PK……从“卖家秀”来看看2021年的土地市场。
来源：国民经略
作者：凯风
卖地收入，是许多城市财政支柱之一。
据中指研究院数据，2021年，全国300城市土地出让金总额为5.62万亿元，同比下滑9%，为近年来少见的负增长情形。
为何减少？
这背后，与过去一年楼市逆转、市场转向、资金收紧、集中供地制度的推出不无关系。
然而，分化依旧鲜明。
数据显示，全国超过百城卖地收入下滑，绝大多数都是三四线城市，而部分一二线城市，仍旧创下历史新高！
part 1
谁是2021年“卖地之王”？
2021年，12城卖地收入破千亿。
这12个城市，包括4大一线城市以及杭州、南京、武汉、成都、苏州、重庆等主要强二线城市。这些城市，基本都是GDP位居全国前列、人口持续流入的城市，且房价基本都处于全国前列。
比如上海、杭州双双突破3000亿元，刷新历史记录。其中，杭州卖地收入已经连续5年超过2000亿元，在全国独一无二。
广州、北京、南京卖地收入突破了2000亿元，武汉、成都超过1500亿元，苏州、重庆、天津、深圳、西安超过1000亿元。
值得注意的是，房价最高的深圳，卖地收入仅位居全国第11位，这与其城市体量不大、供地面积较少不无关系。
part 2
5年卖地收入排行：3城破万亿
卖地收入成为地方财力重要来源，已经持续了多年。
以最近5年（2017-2021年）来测算，谁是卖地收入最高的城市？
杭州、上海、北京3城破万亿；
广州、南京、武汉、成都、天津、苏州、重庆7城超过5000亿；
佛山、郑州、宁波、深圳、西安、济南、青岛、福州等超过3000亿元。
其中，杭州以1.3万亿的卖地总额位居全国之首，超过四大一线城市，这一卖地收入相当于深圳的3倍多。
杭州卖地收入井喷，与亚运、城中村改造和棚改、楼市热度居高不下等因素有关。
2022年是杭州亚运之年。为此，当地开展了大规模的体育场馆、道路、地铁建设，这些建设无疑都需要巨额的资金作为支撑，卖地收入充当了这一功能。杭州这些大规模的土地出让，未来将会形成新的楼市库存，又会对房价形成平抑效应。
这就是大拆大建或大规模供地的两面性所在。
土地供应井喷，固然会让短期的卖地收入井喷，但为城市建设提供了大量土地，带动住宅供给量的提升，从而缓解供求紧张的局面，这是其积极的一面。
相反，如果因为人为控制，导致土地供应不足，或者住宅用地占比低于正常水平，难以跟上人口增长的步伐，新房供求紧张就是必然的。
毕竟，虽然全国房子数量已经出现饱和乃至过剩，但热门一二线城市仍旧存在结构性短缺。(这个就叫“整体过剩，机构不均”。)
part3
土地财政依赖度排行榜：
13城超过100%，只有4城低于50%
土地财政依赖度，一般可用卖地收入与一般公共预算收入之比来衡量。
如果以卖地收入/一般公共预算收入衡量土地财政依赖度，那么谁是依赖度最高的城市？
在主要大中城市里，13城土地财政依赖度超过100%，其中
杭州、佛山两地超过140%，位居全国前三。
南京、武汉、广州、西安、贵阳、南宁、常州、珠海、温州、昆明、长春等地超过100%，这其中不乏弱二线乃至三四线城市。
相比而言，北京、上海、深圳土地财政依赖度全国最低，是少有的几个不到50%的城市。
土地财政依赖度超过100%，意味着什么？
2020年，在全国300多个地市中，仅有16市一般公共预算收入超过1000亿元。
一般预算收入，相当于狭义的财政收入，为税收收入与非税收入之和，非税收入主要包括行政收费、罚没收入等。
可以说，大多数城市的卖地收入已经超过了狭义上的财政收入，成为地方主要的财力来源。
这正是“土地财政”这一说法的由来。
part 4
深圳房价全国最高，依赖度却低？
四大一线城市，只有广州土地财政依赖度超过100%。
京沪相对容易理解，京沪过去5年卖地收入虽然双双超过1万亿，但作为经济最强的两个一线城市，拥有众多大型总部，财政收入全国最高，土地财政依赖度相对较低也就容易理解了。
新的问题是，深圳房价全国最高，为何土地财政依赖度这么低？
深圳的特殊性在于，深圳城市面积过小，可开发土地资源不多，每年的供地面积都在大城市里垫底。
数据显示，深圳城市面积不到2000平方公里，而广州为7434.4平方公里，上海为6340.5平方公里，北京则高达1.6万平方公里。
从供地面积来看，2021年，上海、广州、北京土地成交面积分别为2085万、1162万、689万平方米，而深圳成交面积仅为524万平方米，不到广州的一半。
要知道，524平米，这还是过去5年深圳土地供应量最高的一年。
2017-2021年，深圳总土地成交面积仅为1200多万平方米，不到广州的1/4、上海的1/6。
所以，这几年，深圳房价一直高热不退就不难得到理解了。
part5
土地财政，为何广州依赖度这么高？
广州土地财政依赖度为何这么高？
这就不得不提到分税制。由于三级税制的因素，广州财税收入远远低于京沪深三地。
相比而言，京沪都是直辖市，作为省级单位，只与中央进行财税分成。深圳虽然不是直辖市，但由于计划单列市身份的存在，也是二级税制，很少与所在省份进行分成。
相比而言，广州不仅是三级税制，且财政划拨比例全国最高。
这就带来一个结果，广州财税留成比例不仅远低于京沪深，甚至还不及杭州等城市。
数据显示，广州全年总口径财政收入6155亿元，其中国内总税收4460.5亿亿元，双双位居全国第4，仅次于北上深。
但同年，留给广州的全市一般公共预算收入仅为1721.6亿元，位居全国第8，低于北上深，以及杭州重庆天津等地市。
单就税收而言，广州自留比例不到3成，在主要城市里垫底，而重庆、杭州、苏州、南京、青岛等均超50%。
这也是广州土地财政依赖度高的关键原因之一。
