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2022,房企何去何从?

来源: 智纲智库       作者: 智纲智库       时间:2022-05-09

自从2016年中央经济工作会议上,中央首次提出:“房子是用来住的、不是用来炒的!”为中国未来房地产行业确立了战略方向和目标。房地产将回归民生属性,在“房住不炒”、“供地两集中”等政策调控下,房地产业进入了调整期,万科郁亮称进入了“黑铁时代”。


一直以来,房地产行业与国家大的经济政策、金融政策、土地政策等政策息息相关,是一个典型的周期性行业。


伴随着周期的变化,地产行业起起伏伏,尤其是疫情之后,密集调控下很多企业倒下去,很可能就再也起不来,也有的企业穿越周期,逆势稳健。智纲智库认为,这些企业能够穿越周期,砥砺前行,离不开预判性的战略指导。


1994年,王志纲老师创立智纲智库,率先在房地产行业中引入策划概念。智纲智库服务于房企,一直以来不光是服务一个地产项目,而在企业关键阶段、关键性项目以陪伴式参与到企业的转型发展之中。


王志纲老师说过:“所谓战略,就是在关键时刻的重大抉择!”处在今天房地产重大变革的时刻,房企将何去何从?


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地产新时代


“一个时代有一个时代的鸟儿。”企业的发展离不开时代的发展环境,企业战略就是对所在时代的一个预判和应对。


回顾房地产调整的6年,国家政策持续出台,自2017年定调“加强房地产市场分类调控、因城施策去库存、坚持住房居住属性”,让全体人民住有所居;到2018年,强调去库存,实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房的观念深入人心,甚至国土部明确表示部分去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应;2019年中央重申坚持房住不炒,并明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,全面落实因城施策,房地产政策调整的不断深入。


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随着房地产调控政策从企业、市场、金融等方面进一步深入,加上新冠疫情的爆发雪上加霜,一系列的房地产“暴雷事件”频发,如恒大事件、华夏幸福事件、泰禾事件、融创事件等等整个行业的发展面临到了前所未有的冲击,洗牌调整进一步加速。


从房企销售数据来看,2021年规模房企销售增速罕见出现负增长,百强房企全口径销售额同比下滑3%,这是这一数据近七年以来首次同比增速为负。


同样是在2021年,央行和银监会发布通知支持优质房地产企业并购出现经营风险的房地产企业优质项目,且房企的并购贷款并不计入“三道红线”的考核指标。并购贷政策一定程度上加速着行业内的洗牌速度。


随着2022政府工作报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,“稳”字当头,因城施策促房地产业良性循环。


这一系列政策和举措的发布,预示着房地产行业发展将迎来一个全新的时代。面对这样一个全新的时代,地产行业又会迎来哪些新的趋势?


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地产新趋势


早在2016年,智纲智库给部分房企做企业战略时,通过对十八大以来一系列房地产领域的调控政策研究,诸如土地模式、房地产金融、住宅市场等方面,对中国房地产未来发展进行深入研判,并提出了未来地产十大发展新趋势,千金难买回头望,在今天这些预判都得到印证:


趋势一产品结构“三分天下”。房地产行业结构性变革不可逆转,租赁房、商品房、保障性住房三分天下已成定居。当然在不同城市和区域的权重可能会有所不同。


趋势二:持续性限价抑制投资。在未来3-5年内,商品房价格政策将强行制约其上涨的幅度和趋势,带来投资性市场规模下降。


趋势三:中心城市群成为主战场。未来房地产市场主要向区域中心城市和三大城市群集中。即环北京城市群、环上海城市群、环广深城市群,以及成都、南京、合肥、武汉、长沙、重庆等区域中心城市。


趋势四:土地供给侧改革调整。未来土地供给模式将回归“招、拍、挂、协、划拨”五种方式并存,混合供地可能是一种重要模式。


趋势五:农村土改增量机会。农村集体土地改革和新土地法出台,未来可能带来土地供给和土地价格的降低;


趋势六:城市更新存量机会。以三旧改造和棚户区为主导的城市更新模式是未来获得中心城区存量土地的重要手段。产业运营能力是企业赢得城市更新开发权的核心竞争力。


趋势七:严格限制商品房融资。对商品房融资实施更为严厉的限制条件。


趋势八:综合性房企融资渠道多。集产业发展、城市建设、城乡统筹等于一体的综合性房地产企业更容易融资。


趋势九:品牌企业易获融资支持。商品型住房的金融支持偏向已有的品牌企业,非品牌企业将遇到融资瓶颈。


趋势十:企业洗牌加剧催生变革。在市场、土地、金融变革的催生下,房地产行业洗牌加剧,国有化、资本化、专业化的企业将成为企业转型的方向。


对大时代的判断和战略选择,是决定企业未来格局和地位的关键。


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在这六年中,智纲智库服务了大量地产企业、城市更新企业,根据行业发展趋势、企业的基因、业务方向以及企业的发展区域等各种因素,为不同的企业提出不同的企业战略,帮助企业找准赛道,并在这一轮地产洗牌中,取得一定的增长。


接下来我们将以服务过的企业为例,讲述智纲智库是如何为企业做战略选择和战略转型?


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房企新战略


案例一:深耕大湾区的某上市地产企业——立足城市更新,打造城市发展服务商


自改革开放以来,中国的城市化在经历了三轮快速城市化后,取得了巨大的发展。


智纲智库对中国城市化发展研判,中国初期爆发式的城市化高潮已经过去,尤其是对于那些城市化率已超过60%的地区,将进入到一个存量发展的阶段,未来将通过城市更新释放大量土地。与之伴随的,城市更新已经成为重要开发渠道和手段。


正是在这样的背景下,珠三角某港股上市地产企业找到了智纲智库,其立足珠三角,旧城改造经验丰富。2013年香港上市,销售额超首次100亿元,上市后,综合增长率超过40%。


在近300亿销售额后董事长提出了“千亿规模”的企业目标,怎样能够达成这样的目标?摆在企业面前的有两条路:第一是高周转大规模开发之路;第二是立足城市更新,走“精耕细作”的发展运营之路。


我们通过研究发现,珠三角地区很早就开始推动三旧改造,从原来工改住、工改商、工改工乃至混合联动开发的模式,产业发展能力是企业获取项目的重点。


而未来成片的“城市更新”作为主导,做城市更新不做产业是不可能的了!这也意味着,对于地产企业来说,将从以“土地”为主的开发模式走向了“土地+产业+运营”的开发模式。


对于企业来说,从以住宅为主导走向以运营为主导,如何能够完成这“惊险的一跳”,智纲智库为其服务的时候,提出通过战略型项目推动其企业战略转型。


根据中国地产未来趋势、行业发展规律,以及国际成熟房地产企业经验,智纲智库为企业制定了“超越战略”,将企业定位为——城市发展服务商,即把城市更新作为未来获取土地的主战场,把城市更新获取的项目作为能力孵化器,积累产业地产开发与运营的经验,把地产开发作为重要利润源,把产业运营作为未来获取土地、扩展到其它区域的可持续基石,致力于成为城市更新业务领域的领先企业。


这就是智纲智库著名的“哑铃模型”,【企业发展战略】与【战略性项目】的实施,是哑铃的两端,二者共同构成企业战略推进的“哑铃模型”。


为推进战略实施,实现“城市发展服务商”的战略定位,智纲智库帮助企业在佛山南海大沥镇,即围绕创客人群,进行“产城人文生态”五位一体的城市更新,并将该项目作为推动区域发展转型升级的项目,2020年,该项目已启动建设。


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佛山全球创客小镇


之后,智纲智库陆续与企业继续在广州、佛山、中山等区域的合作城市更新项目,现在从企业的官网可以看到,企业在国内9个城市,拥有约135个处于不同发展阶段的城市更新项目,潜在总可售面积约4000万平方米,预计总货值超过1万亿。


案例二:大湾区某深耕城市更新地产企业——将科技投资与城市更新深度结合,成为中国领先的科技产业生态运营商


新型城市更新将是以城市、产业、人文、生态“四位一体”的更新模式,其中产业的更新是重中之重,大量做城市更新的企业开始切入产业地产的开发。


如今,随着产业转型的深化以及国家战略政策的调整,产业地产的发展有了很大的变化,历经了从载体运营到空间运营,正进入产业生态运营阶段,其核心是构建一个创新的产业生态。


从城市更新企业的角度来看,如何能在大湾区做好城市更新,意味着必须要做好产业地产的开发与运营,这同样是大湾区这一类企业面临同样的战略转型问题。


有幸的是,在2021年,大湾区某深耕城市更新二十余年的地产企业找到智纲智库,该企业立足深圳,随着地产利润越来越薄,对产业更新运营的要求越来越高,导致城市更新道路的难度越来越大,利润也在逐步被压缩。


如何利用存量的城市更新土地和产业地产运营转型的窗口期,推动企业在城市更新的领域获得可持续性的增长,是一次关键性的战略选择!


智纲智库为企业做战略时提出“三因理论”,即因时因地因人,与企业战略完美契合。


因时,今天的产业地产从工业园、产业园、走到了3.0共筑生态圈的阶段。


因地,以深圳为核心,将视角放大到整个粤港澳大湾区来看,粤港澳大湾区是中国参与全球科技创新和新兴产业竞争的前沿阵地,集聚全球创新生态、制造生态基础、市场生态的区域。随着区域产业之间的更替、迭代、外溢和转移,逐渐构建起一个相互竞争又互生融合的世界级区域产业生态圈。


因人,该企业早在几年前开始探索多元化的发展,并注册了企业的科技投资公司,建立了一个专业的投拓团队,投资、培育并孵化了一批生物医药、新材料、信息技术与高端制造领域的优质企业,积累了一定的投资经验。


根据国内房地产发展的趋势,结合“三因理论”,智纲智库审时度势地为企业选择了以科技产业+产业地产融合的新赛道,将企业定位为中国领先的科技产业生态运营商,未来将围绕产业生态运营为核心,立足深圳的科技创新生态,联动湾区先进制造生态,辐射全国场景市场生态,发展成为中国领先、世界有影响力的新一代产业地产领军企业!


2022年开年以来,该企业陆续中标深圳宝安、佛山大沥、东莞虎门等多个城市更新项目。


因时而变,因势而为,科技为企业注入新的血液,通过链接多家上市公司,达成从产业资源整合、产业创新升级、产业基金合作、园区项目开发等的合作意向,共同打造产业生态圈。


案例三:西部某大型房企切入地产科技新赛道——立足高新再出发,打造地产科技生态运营商


随着房地产行业集中度和格局的不断优化,优胜劣汰竞争愈发激烈,开发商亟需在存量市场寻求第二增长曲线和新的利润增长点!


数字化浪潮之下,头部房企纷纷将发展数字经济作为推动实体经济提质增效、打造核心竞争力的重要举措,加快布局大数据等领域的研发创新和应用发展,抢夺战略高地。


以智纲智库服务的某西部大型房企为例,作为智纲智库追踪服务近二十年的国有大型企业,智纲智库见证了该企业关键时期的每次重大战略转型。


作为高新区的地产企业,基于成长环境以及高新区形成的产业基础,立足高新区巨大的应用空间,企业有义务去探索,也有充分理由、充分能力及时调整战略,为地区提升价值,为ToB的科技企业提供业务主体平台,帮助企业整合资源,逐步深入产业生态,提供更好的产品服务,发挥国有企业的责任。


智纲智库基于对国家政策、市场及行业的思考研究,以及对该企业发展优势的研判,建议布局地产科技作为企业提质增效的新赛道。


地产科技通过科技来解决房地产业内各种挑战与服务交付,还通过科技手段结合地产生态垂直领域中的应用场景,为地产运营的各个层面实现数字化改造,使得信息和资本的流通更高效、更经济。地产科技通过整合智慧化、数字化相关资源技术为人群、物业的服务价值增加经营性内容,更重要的是,运用智慧科技对房地产企业进行赋能,以“人文关怀”为内涵,以“科技赋能”(数字技术)为手段、以智慧场景应用(产品与服务)为目标、以科技生态平台(地产载体)为依托。


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地产科技是一个崭新的行业,但又是一个植根于传统行业的生命体。“地产+科技”的结合需要多方合作,打造联合房地产行业上下游企业的创新科技生态驱动机制,提供合作平台,是推动企业实现战略转型的重要目标。


一艘没有方向的船,哪个方向都是逆风;一个没有战略的企业,无法穿越周期。


随着国际局势、疫情的叠加,市场环境愈加复杂,企业在这样的环境下,如何拨云见雾,跨越周期,做出正确的选择?


唯有预判性的战略指导,才有可能一步一步地改变现状,向死而生!(完)


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