产业园区大溃败，工业厂房一枝独秀
来源:方升研究 作者:方升研究 时间:2022-12-14
1937年12月13日，侵华日军攻陷了中华民国的首都南京。国力羸弱的中国别无选择，面对日本飞机大炮，中国人民用极高的战损比，逐步将日本拖入了人民战争的汪洋大海。南京城破的那一刻，日本赢得了战役，却已经注定输了整场战争。
85年后的今天，2022年12月的产业地产，在和房地产做切割的过程中，已经让多数昔日大佬体会到了“极高的战损比”，但他们当中的大多数，要么被追债，要么公司快要暴雷；运气好的公司卖掉，就像1937年从南京下关城门逃出去的人，又幸运地上了渡船，到了江北。当然南京城内也有一直潜伏的军官，避开了日本的追查，最后出城，继续加入抗日，成为了以后的中坚力量。产业地产也已经涌现出了这么一批灵活，果敢的企业，他们未来极有可能成长为中国产业园区板块的中坚力量！当然，这个比喻不太恰当，但当时的南京困局就是目前中国产业地产现状的最好白描。缺乏产业地产的核心能力，过渡依赖房地产，导致各大园区开发商在房地产退潮的大背景下，一路溃败。把产业园之路比作抗战之路虽不恰当，但又有很多相似性。在这其中，厂房市场神似抗战的正面部队——国军部队，厂房在2022年已经几乎统一了国内的产业园区市场，时至今日，我们已经很难再看到PPP、特色小镇、写字楼，研发楼的规模化扩张，但是工业厂房作为园区的核心力量得到了政府，市场和产业地产运营商一致认可，走出了一条独特的路。我们今天提到产业园区，几乎就是在说厂房了。从2021年底贵阳提出建设1000万平米标准化厂房开始，到2022年珠海同样提出建设1000万平米的厂房，再到上个月深圳正式提出每年建设不少于2000万平米工业上楼，彻底刷新了各地政府的认知，原来厂房还能这么玩？我预计上海和苏州正在酝酿相关政策，毕竟中国的“工业三杰”，况且上海和苏州厂房的紧缺程度未必比深圳好到哪去。如果比着近期核酸的政策，我们相信近期上海和苏州一定会公布，至于体量我猜应该会是在1000-2000万之间。关于政策，很多二线城市选择跟进一线城市的产业用地政策，这是有问题的，如果这个地方产业需求旺盛，那么禁止分割没什么问题，怕的就是本来土地就没人要，再制定禁止分割的政策就变成了“东施效颦”，属于抄作业翻车了。比如长三角很多政府可以给到50%的分割政策，对于产业的发展会有帮助的，不同阶段用不同的政策是领导们的必修课。对于园区开发商是否可以供地，这个说白了还是看各地政府自己的专业能力，用好了，事半功倍，用错了又是一个房地产故事。
我觉得这的确是一个见仁见智的问题。我的理解是，对于土地资源充沛的地方，没必要考虑工业上楼，因为成本太高。而对于长三角，很多人认为上海的面积比深圳大三倍，而且都是平原，也不需要工业上楼，我们是不同意的。因为上海很多产业核心区域是一定需要工业上楼产品，现在是地方主官和规划局领导还没意识到这个问题，比如张江的核心区，我们多次强调，需要的是工业上楼的产品，而不是双子塔的写字楼，这里多说一句，很多长三角的主官对于工业上楼还停留在“丑陋的厂房”这个认知，君不见工业上楼在外观上早已成为了城市天际线的颜值担当。在松江的部分街道，标准的工业上楼也是可以大力推进的，这两个区域的产业分别以生物医药和电子器件制造为主，非常适合上楼。按照这个逻辑，初步判断，未来五大新城，都可以安排工业上楼，就看谁的反应快了。除了上海，在苏州、杭州、南京、无锡、宁波等城市的至少一个核心产业区，工业上楼未来也是必需品。借用方升小伙伴的说，单层厂房未来一定是别墅级的存在，而工业上楼对应的就是公寓。
说到工业厂房，就不得不提F4。联东已然是绝对的王者，全国近400个项目，3000万方的建设体量，不夸张的说，联东就是市场化之王。联东在市场立足的秘诀是刘老板投拓成本一手抓，成本确保了联东稳定的利润率，投拓确保了项目总体风险。联东这么多年不碰房地产，公司定力可见一般。
刘老板预见到厂房开发未来早晚见顶后，从19年开始已经积极开始考虑转型，无论是新平台粤浦，还是产业投资、企业服务，到今年投资了火石科技，作为行业龙头，我们给予极高的肯定（虽然很多打法，我们不一定认同），但船大了不好调头，高周转房地产模式越发见顶，公司新方向已经到了不得不定的时候，这一步如何走，行业瞩目。方升私底下以为，如果联东能死磕行业痛点运营，未来不可限量，但老班底如何解决新问题是刘老板需要先想清楚的。
说起高周转厂房，实际始作俑者并不是联东，而是中南高科。应该说中南高科的标准化程度，打了联东一个措手不及，知耻后勇。之后中南高科和联东双雄争霸，共同支撑起了中国厂房的半壁江山。今年中南高科迎来了全新的管理层，大多数来自张江和苏州工业园区，转型意图明显。目前全国近两百个项目，近1500万方建设量，厂房二哥。
2021年险些在港股上市，其实厂房类企业不上市更好，懂得都懂。目前集团已经剥离出轻资产板块，意在加大运营方面的力度，但和老大哥相比，职业经理人的积极性永远无法和老板相提并论。另外中南高科受到了集团财务方面的拖累，在项目拓展和资产处置方面有些束手束脚，接下来和联东在总量上的差距估计会越拉越大。
万洋江湖人称小联东，无论是模式，产品，都照抄联东，甚至把几个联东之前模仿者都比下去的意思。万洋的项目已经接近100个，由于项目更加下沉，体量更大，目前建成面积应该也在1000万方上下。
万洋在模仿联东这条路上逐渐找到了感觉，发现了厂房之中的细分市场，认真观察万洋在2017后的投拓不难发现，万洋投拓主线有别于联东和中南高科，主要盯着地方有产业集群的城市，而且都特别下沉，重庆铜梁、慈溪安龙、东阳南马，万洋活生生的走出了一条更加下沉的路线，而且这个路线目前已经被各大开发商竞相模仿，用一句套话，留给万洋的时间不多了。
均和集团作为这两年行业大黑马，直接黑进了前四。颇有现在世界杯主办国卡塔尔的风范。网友戏称卡塔尔是头顶一块布，全球我最富，而均和集团则是拿地从来不写PPT，税收到位直接给地。一时间，F4其他三家集体投诉，这还让不让人玩了，这哥们无限金珠啊。如果单比集团有钱，那均和集团无疑是F4当中的巨无霸。
但了解了均和集团的战略思考后，均和集团还不止是个氪金玩家。自身的投资体系，和大宗贸易体系本身都需要建立完整的上下游，而产业园区无疑是最好的闭环，堪称集团业务最后一块拼图。我们拭目以待，均和集团是否会一黑到底。
北京市政府在2019年给全国一线政府打了个样——甭想分割，孙贼。而后各地政府纷纷跟进，大多数长三角政府对于分割还是留着口子，一般是50%可以分割。对于产业地产开发商而言，基本用房地产思路还可以算过来账。单平米的造价成本在5K以内，售价整体在7K以上，对于流速快的区域依然是炙手可热的好项目，只是政府的要求越来越高。很多小伙伴在后台留言，想问这个窗户是否会慢慢被关上？一、随着各地政府在招大引强上越来越捉襟见肘，培育未来产业刻不容缓，留住这类未来企业的利器就是产权，而政府和国企是没有精力应付这类公司，产业地产商无疑是一个最好的缓冲器；二、从政府角度，其实他们很清楚，产业企业是没有办法独立开发房地产，哪怕仅是厂房，在这个过程中一定是需要开发商，越专业越好，如果没有这个收益的释放，后续的问题政府头更大，产业项目推进速度有问题，这可不是政府想看到的结果；三、部分一线城市，产业部分也进入到了工改工，目前单靠纯自持，算账也是问题。更何况在全国大力推进工业项目的时候，谁会搬起石头砸自己的脚呢？总结一下客户需要，专业度，算账，没有哪个政府会莽到把自己玩死，因此这条路不会断掉，只是要求会越来越高。
首先是体量，体量决定出路。1000万是个门槛，为什么？1000万代表你要做100个项目，你客户体量大概在8000-10000家，这是你才可能证明你的模式是可行。并且你的后续运营没有这个量，很难走得通。这正是联东的路径，在这方面联东尝试了很多，但我们认为相对有些保守，我们在这个方面说了几次，无论是产业投资，运营服务，还是投资火石创造，联东始终有点没有摸清方向。其中一个重要原因就是这几个方向背后都有清晰的模式，而联东还没有看懂，团队内部没有这方面专家是致命伤。在这个路径下，除了联东和中南高科按照工业总产值按图索骥定的投拓方向外，万洋和更多企业发现了另外一条路，就是避开竞争激烈重点城市，去一些大家都不愿意去的城市。这些城市第一没有竞品供应，第二有需求，反而流速快过很多重点城市，最近方升研究有本报告，就是把这样的城市列表，直接拉出来。最近专业的厂房市场也开始崭露头角，当然这样的市场一定不是F4能够染指的。生物医药，新材料都是非常好的方向。需求明确，专业性强，复制性偏弱，也许转型中的中南高科有机会在这个领域抢占先机。
提到厂房，就不得不提最近几个热门的REITs产品。10月13日，全国首单标准厂房产业园公募REITs——“临港创新产业园REIT”（临港REIT，508021）在上海证券交易所发行上市。正式吹响了厂房REITs的集结号。临港奉贤智造园一期和三期共11万平米厂房作为底层资产，资产出让均价达到了惊人的7k，虽然价格是在市场价基础上打了8折，但相当于变相分割政策达到了80%！联东能不侧目么，你想想，我辛辛苦苦搞了二十年，结果半路杀出个程咬金，临港和华平东久联手让F4结结实实当了把背景板。在这里也不得不再说一下临港，随着新片区的腾飞，制造业是临港的王牌，手里持有200多万方的厂房，未来会持续开发标准厂房，REITs之路一旦走通，别说上海的张江压不住他，恐怕后面普洛斯和凯德都不敢小觑这个轻重分离的选手。
1937年的冬天，我们失去了首都南京，中国进入了最黑暗的一段岁月。2022年的冬天，我们看到是产业地产壮士扼腕般的和房地产模式切割，在这个市场至暗点，我们欣喜的发现，有更多的玩家涌入了市场；有更多的专业人士离开平台，选择创业；同样也有更多的伙伴毅然决然地踏上了运营这条路。2022年的创业者和之前最大的不同是，过往的创业者更喜欢找到一个新的模式，而这一波创业，更多谈的是具体的项目如何赚钱。1937年日本人妄图通过一场屠杀，摧毁中国人的精神，结果证明他们错了，华夏儿女反而迸发出更加高昂的民族团结精神。不屈、迎难而上才是我们这个民族的底色。一部《亮剑》至今仍是多少60,70后的挚爱，这种民族精神才是我们面对困难时克敌制胜的最大法宝。正如1449年的北京保卫战，作为硬汉王朝，明朝打出了“天子守国门，君王死社稷”的制度，一改宋朝中后期软弱的风格。我个人最喜欢的是《大明风华》中明成祖朱棣的阅兵仪式的片段，一声声的“明军威武”不仅喊出了自信的底色，更是有种“卧榻之侧，岂容他人鼾睡”的霸气。
