天下商业最好做的地方是上海，这里有东西方文明交汇的百年积淀，世界在这里了解中国，中国在这里引领世界，这里有品位最深的客户，这里也有与世界同步的风尚，上海能达到的高度就是中国商业的天花板。天下商业最难做的地方也是上海，这里高手云集，平常的套路早被扼杀在襁褓当中，顶级高手做的商业也就能换个及格线水平的业绩，大师之作也就能引一时的新鲜，很快就被新人淹没，没有人可以一直站在顶端，总有后浪将前浪拍死在沙滩上。
此次上海HuanXin之旅的第三天，我们遇见的是三个新出炉的焕新之作：弄堂里出圈的现所、百年张园的惊艳重生以及夹在城市快速交通当中的孤岛OS的自我革命。用大白话再翻译一遍，现所就是将一个紧贴市井生活不可能商务的地方硬生生拔成了时尚圈的圣地；张园则是压箱底的老古董被老师傅仔细把玩重现宝光；OS就像身世坎坷的流浪儿忽然开了挂乱拳打死老师傅。就是三种截然不同的逻辑，让你可以品出商业运营三种层次，就好像品红酒可以品出新世界还是旧世界的一样，这三个案例也只有亲身品过才会知道原来商业的运营也可以有这么丰富的层次，可以到达不同的彼岸。
现所是个意外的惊喜，主理人CJ来自温州，他却跟我们说他所理解的城市更新应该是城市“耕”新，因为他觉得建筑上的更新容易做到，而对内容的深耕而不断翻新才难得。现所不是一片现成的园区，主体建筑甚至分属不同的业主（甚至还是私人），有的原来就是街道的毛巾厂，有的是低端的快捷酒店，和居民楼的距离甚至就是共用一道外墙。具体位置不仅不在成熟的商务区，而且没有一面靠主街，没有停车位，大车根本进不来。可是就是这样不符合传统办公选址的园区却用大块的空间用来布展、做市集、办设计周，引进的都是国际一线设计师品牌，定位甚至极其“小众”，做的是“潮流户外用品的修复与改装”，大概只有深度玩家才会理解这句话的含义。所以这里有时尚教父藤原浩的餐厅，有比小布还贵十倍的骨灰级自行车，有不是秀场的顶级设计师品牌发布卖场，有一位难求的宠物友好法式餐厅……很普通的格子间，却创造了远远高出周边一大截的租金水平。我问他：“既然现所已经这么有名气了，有没有考虑将这个品牌连锁化？”，他说最不喜欢复制，每个项目都应该有自己独特的属性，怎么可以用一个名字去统一。他下一个项目甚至就不是园区，而是一个开在市中心的私人美术馆，还没改好，已经开始有布展计划，还都有明确的商业逻辑。有同学好奇他是怎么打入这个圈子的，他只是微微一笑说也许就是常说的“人对了，什么就都对了”。
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张园则是不负众望的经典呈现。这是一个从规划开始就被认定为上海最值得期待的城市更新项目，这里有上海现存规模最大、保存最完整、建筑形式和设计风格最多样的石库门建筑群，也是上海最早向公众免费开放的私家园林，还是很多历史事件的发生地。要知道，历史文保建筑群的更新是最难做的，既容易因为历史文物的小心保护而变的死气沉沉，又容易过度旅游开发而变成不伦不类的“仿古一条街”，巨大的维保投入和被锁死的商业利用空间注定了对商业运营的巨大挑战。放眼国内，能驾驭这样高难度的商业运营公司屈指可数，太古就是其中之一。以短短一年筹备就开出来的一期（张园西区）来看，太古操盘可谓把文化底蕴的故事吃透了，既有利用老房子的故事彰显品牌文化厚度的江诗丹顿品牌展，也有美轮美奂的迪奥品牌旗舰发布店，还有而意这样的新城市生活方式展示空间，将文化艺术属性做足，从内核上赋予老建筑以灵魂，变保护为活化的历史，在文化的轮回升级中奠定城市文化、艺术、时尚的中心地位，位势做足了，其余的商业开发也就是顺势而为。未来大家再想研究这种历史文化街区的更新，来上海把上海新天地、思南公馆、豫园、今潮8弄、苏河湾万象天地和张园都走一遍恐怕就可以毕业了，看似一脉相承，却是各有章法，会带给你很多启发的。
陈方勇视点 12
OS是一块城市快速发展中形成的“飞地”，紧邻上海最早商业开发的一块大型成熟社区，却又被城市快轨和高架公路切割成一块狭长形的孤岛，做商务办公明显不合适，做商业也似乎不够便利，还没法切割销售，就这么变成一块“食之无味、弃之可惜”的鸡肋一直就放在那里不知如何下手。等东原致新的团队接手，纳入“保租房”的集中式公寓开发策略已经条件成熟，但仍然有一个影响价格支撑的定位问题。他们把客群锁定在海归青年，但如何能吸引他们前来就是一个巨大的问号。也正是在这里，我听到了这句“没有低效资产，只有无能团队”。东原致新的总经理王凌是我们的一个Xin使，面对这样的难题他决定破釜沉舟，换一个完全不同传统套路的打法。他们把项目未来的决定权交给客户，在项目工地上做了一个“OS未完成”的策展，让各种有想法的年轻人来这里随便涂鸦、自由发挥。他们拿出了整整四层来做社区商业，合作商家全是集合型的社群商业，比如社交餐饮集合空间“碰头吃饭”、封闭式社群营销生活超市“社趣好市”、社区阅读主题的第三空间“一见图书馆”，还有海归青年创业的骑行生活服务站，所有的商业都是合作共创的产物，既是公寓的生活配套，也可能是年轻人创业的一个起点。我在那里看到了来自年轻人态度鲜明的情绪表达，就发现这里其实是商业进化的另外一种可能，就是变商业配套的卖场逻辑为自主生活的主场逻辑，让自己和喜欢的人一起创造的生活来影响对居所的选择。这是一次对“未来Xin社区”的社会实验，也是对商业逻辑的一次颠覆，我很期待它的发展。
以上就是上海HuanXin第三天第7、8、9站带给我们的一些启示，是不是还挺值得回味的？我想我要感谢这次没有来得及做充分准备的放开带给我们的意外和收获，当我们真的被迫成为自己生命的“第一责任人”，我们才真的开始深切关心我们自己身体健康，关爱我们自己生存的环境，关心人本身的精神追求。也是因为突如其来的暂停，让我们这次遇见的这些“阳过”和“待阳”的项目主理人有更多的时间来一起探讨更深刻的思考。经过这次的探访，我们发现对于一个真正的主理人来说，老炮儿可以不老，新手可以不新，圈层可以是潜移默化，社群可以无中生有，身段越是柔软灵活，就越有可能贴地飞行，绝处逢生，妙笔生花。这一趟“逆行之旅”真没白来，这三年真的可以没白遭罪，进化正在发生，我辈当继续努力！
